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郴州市房地产市场与土地市场调研报告2011年7月20日市场中心（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）典型案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况目录一、郴州城市发展状况二、郴州城市房地产市场三、郴州市土地市场（1）郴州市用地总体规划（2）房地产土地出让情况五、总结四、郴州市场政策背景一、城市发展方向（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况1、地理位置郴州市：位于湖南省南部，湘江、珠江、赣江上游，南峙五岭，北瞻衡岳。市区距省会长沙350公里，距衡阳市150公里，距永州市260公里，距株洲市289公里，距广东省会广州市393公里，距江西省赣州市364公里。郴州市以其独特的地理位置成为湖南的南大门，粤港澳的后花园。2、行政区划与人口•下辖:北湖区、苏仙区、桂阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县、安仁县、资兴市等11个县（市、区），县以下设164个乡（其中11个瑶族乡）、86个镇、7个街道办事处。全市土地总面积19388平方公里，占全省土地总面积的9.2%。全市总人口458.1778万人，有25个少数民族，其中瑶族人口8万余人，少数民族人口占总人口的2.02%。•主城区:北湖区420,531人口、苏仙区403,299人口一、城市发展方向（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况城市发展方向:南延东进，西优北提，东进优先。城市布局结构：总体上形成“双城多组团”的空间结构。城市建设用地以京珠高速公路为界，分为新、老两城区，西部为老城区，东部为新城区。新老两城区在布局上是相互紧密联系、职能互补的整体，同时又相对独立、分别具有完整的综合功能。1、城市发展方向2、区域交通武广高铁：武广高铁的开通，郴州至长沙、广州和武汉等城市交通变得更加便捷，如郴州至长沙时间缩短至70分钟左右，郴州对下辖县区和周边城市无疑有更强的吸引力。区位优势：郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之“冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。一、城市发展方向（1）城市地理位置（2）城市空间发展（3）城市经济基本情况2010年，郴州GDP总值1081.8亿元，增长15.2%，其中北湖区170.23亿元，增长15.2%；苏仙区145亿元，增长16%.1、地区GDP、固定资产投资固定资产投资2010年，郴州地区完成固定资产投资811.3亿元，增长37.5%；其中苏仙区完成100.5亿元，增长43.9%，北湖区113.72亿元，增长32.2%固定增长投资处于高增长期。020040060080010001200200620072008200920100.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%GDP年增长率郴州市固定资产年增长情况02004006008001000200620072008200920100.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%固定资产投资（亿元）年增长率地区GDP总值2、2010年郴州GDP与湖南各市州对比情况•2010年郴州GDP为1081亿元，成为湖南第6个突破千亿元地市城市，排名湖南各地市州第6位。苏仙、北湖、资兴市最低工资标准达到725元/月。桂阳县、嘉禾县、永兴县、临武县、宜章县为650元/月。2010年，全市城镇居民人均可支配收入15342元，增长11.8%。其中，人均工资性收入10729元，增长11.3%；经营性净收入2470元，增长12.6%；财产性收入444元，增长15.1%;转移性收入2589元，增长14%。城乡居民消费支出分别增长9.6%和5.7%；居民收入较快增长020004000600080001000012000140001600018000200620072008200920100.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%城镇居民人均可支配收入年增长率3、人均可支配收入4、人口发展全市常住人口郴州全市常住人口为458.18万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的432.48万人相比，十年共增加25.7万人，增长5.94%。年平均增长率为0.58%。其中城区人口苏仙区与北湖区合：计82.3840万人家庭户人口全市常住人口中共有家庭户[4]1345619户，家庭户人口为4411236人，平均每个家庭户的人口为3.28人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少0.16人。行政区万人苏仙区403,299北湖区420,531合计8238402010年各区户籍人口5、郴州人口地区分布备注:全市总人口，是普查登记的2010年11月1日零时的常住人口•根据数据：桂阳县为郴州市的第一人口大县，郴州城区北湖区、苏仙区合计人口约占全市的18%。•小结•中国城市化处于快速发展期，城市发展的模式出现了在新城开发和旧城改造两个方向的分野。•郴州市的发展正是基于这一大环境与城市化进程提速的大背景下，城市扩张与旧城改造将成为郴州新机会，房地产业也将伴随更大机会。•2010年底，全市生产总值1081亿元，其中第一、二、三产业比重分别为11.7%、54%、33%，人均地区生产总值2.4万。二、城市房地产市场（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况郴州市商品房投资额（亿元）郴州市商品房投资增长幅度快速，其中2009年、2010年分别增长了40.9%、61.5%。备注：数据来源郴州统计公报，统计范围包含各县市1、商品房投资额郴州市商品房投资近五年增长快速。01020304050607080200620072008200920100.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%全市房地产投资年增长率郴州市商品房销售面积（万平方米）郴州市商品房销售面积增长迅速，增长幅度稳健；商品房销售额，增长幅度快速。备注：数据来源郴州市统计公报，统计范围包含各县市郴州市商品房销售总额（亿元）2、商品房销售郴州市商品房销售量、销售总额增长快速。商品房销售面积（万平方米）05010015020025020062007200820092010-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%商品房销售面积年增长率商品房销售额（亿元）010203040506020062007200820092010-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%商品房销售额年增长率行政区商品房销售面积（万平方米）增长商品房销售额（亿元）增长苏仙区52.494%15.8170.4%北湖区94.08177.7%21.21258.3%合计146.48135.85%37.01214.4%2010年市区商品住房销售面积146.48万平米，与09年相比销售量大。2011年郴州市在售商品住房销售主力价位段为4000-4500元/㎡，中心区主力价位为5000-6000元/㎡，部分大盘精装修项目价位为5500-6000元/㎡，4000元/㎡以下主要在城市近郊区域。价格方面，2010年3500-4000为主，同比09年上升500-1000元/㎡。3、市区商品房销售情况二、城市房地产市场（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）2011年上半年郴州房地产运行情况郴州房地产板块郴州城区房地产市场的发展形成了新城区和老城区。新城区和老城区的楼盘从数量上和质量上都产生了很大的差异.老城区:目前缺乏整块空置土地可以开发，房地产开发更多的依靠旧城改造，受规模和周边环境限制，楼盘质素不高.北湖公园板块，南塔公园板块，苏仙岭板块，王仙岭板块，五岭广场板块，骆仙岭板块，武广新城板块，北湖公园板块五岭广场板块王仙岭板块苏仙岭板块骆仙岭板块南塔公园板块本案北湖公园板块五岭广场板块王仙岭板块苏仙岭板块骆仙岭板块南塔公园板块本案武广新城板块在两大格局的基本前提下发展至今，郴州市房地产市场可分为7个板块：七个板块：五岭板块：以新市政府为中心,以五岭大道为纵轴,青年大道为横轴,辐射东南西北四个方向形成的一个椭圆形区域，涵盖了以市经济技术开发区为主的高科技工业中心，以五岭广场为主的文化休闲中心。已经成为郴州新的高档项目的聚集区。骆仙岭板块：以北湖区市郊骆仙铺村为中心，东起北湖区新建政府大楼，西至华塘镇寒溪桥，南起伍家坝仓库，北至两江口的新规划城区。此板块的建设定位，将分别体现“依山傍水，青山绿水”的特色，努力将西区拓展为全市最佳居住片区，使之成为集高尚住宅、旅游商贸、休闲娱乐为一体的环保型、生态型的新城区。北湖公园板块五岭广场板块王仙岭板块苏仙岭板块骆仙岭板块南塔公园板块本案北湖公园板块五岭广场板块王仙岭板块苏仙岭板块骆仙岭板块南塔公园板块本案武广新城板块郴州房地产板块房地产区域市场------楼盘市场调查表新市政府中心1、五岭板块房地产区域市场——五岭板块综合分析目前该区域楼盘主要集中分布在五岭大道为纵轴,青年大道为横轴一带及107国道板块平均容积率约3.2，板块内楼盘均价在4000元/平米左右；五岭板块行政区域为郴州市政府所在地，属于宜居发展型区域，该区域为郴州新的高档项目的聚集区。房价看涨。此板块的建设定位，将分别体现“依山傍水，青山绿水”的特色，努力将西区拓展为全市最佳居住片区•恒大华府——开盘2、骆仙岭板块•苏仙岭板块（BLOCK3）：以京广铁路以东，苏园路以北，围绕苏仙岭的区域范围，延续苏仙岭的人文文化，同时佣有郴州最有历史和文化底蕴资源优势的区域，已形成郴州最适合居住的区域，苏仙岭、郴江河市政配套元素，突现了该区域的核心价值。•王仙岭板块（BLOCK4）：以京广铁路以东，苏园路以南，围绕东塔岭、王仙岭的区域范围，作为以后发展郴州与资兴联合一体化的中间区域，承载了郴州几十年发展宏大蓝图的寄居地、王仙岭的文脉资源。北湖公园板块五岭广场板块王仙岭板块苏仙岭板块骆仙岭板块南塔公园板块本案北湖公园板块五岭广场板块王仙岭板块苏仙岭板块骆仙岭板块南塔公园板块本案武广新城板块郴州房地产板块•王仙岭•御景城市花园3、苏仙岭、王仙岭板块•北湖公园板块：郴州城市中心区域范围，拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园，本项目位于该板块中。•南塔公园板块：西至香花路，中山街以南，东至郴州大道，北环城南路，围绕南塔公园和香山的区域范围。结合已有的公园景观和充满活力的商业街区，强调既要提供居住，又要有丰富的商业与休闲配套。作为绿地主轴向各住宅渗透的宅间绿地的延伸，有效丰富了小区的景观效果。••武广新城板块：紧邻武广客运专线，为未来发展潜力较大的板块，目前还处于起步阶段。郴州房地产板块北湖公园板块五岭广场板块王仙岭板块苏仙岭板块骆仙岭板块南塔公园板块本案北湖公园板块五岭广场板块王仙岭板块苏仙岭板块骆仙岭板块南塔公园板块本案武广新城板块北湖公园板块：郴州城市中心区域范围，拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园，本项目位于该板块中。4、北湖公园板块房地产区域市场——北湖公园板块综合分析板块平均容积3.43，目前该区域的楼盘均价在4000元/平米以上，其中该区域的北湖公园1号市郴州市第一个突破5000元/平方米住宅。该区域为城市正中央，既掌握经济、文化脉动，又拥有北湖公园的优质资源，更预示着中心城区高尚人居时代来临。二、城市房地产市场（1）城市房地产基本面（2）房地产板块划分（3）房地产住宅市场（4）关键项目案例分析（5）20