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重庆2013年上半年土地市场研究报告1/29重庆市土地市场研究报告2013年上半年度重庆中原市场研究部2013年7月重庆2013年上半年土地市场研究报告2/29目录第一部分整体土地市场.....................................................................................................31.整体供需回归平均水平.....................................................................................32.房地产用地供需占比高.....................................................................................43.土地价格涨幅明显..............................................................................................6第二部分房地产相关土地市场...........................................................................................71.供需量保持较高水平.........................................................................................72.小宗地块占比高..................................................................................................93.北区成交量依然最大.......................................................................................114.高容积率地块减少............................................................................................135.溢价地块频出....................................................................................................146.知名房企置地热情高.......................................................................................167.2013年上半年房地产开发用地各指标排行榜...........................................18第三部分工业土地市场...................................................................................................241.工业用地量增价涨............................................................................................242.北碚区成交量蝉联各区之首...........................................................................27第四部分后市预测...........................................................................................................29重庆2013年上半年土地市场研究报告3/29重庆2013年上半年土地市场研究报告第一部分整体土地市场1.整体供需回归平均水平截止至2013年6月30日，2013年1-6月主城区拟供应各类土地150宗，供应土地面积1115.62万平方米，拟供应金额352.41亿元，拟供应土地单价211万元/亩。2013年上半年土地供应面积环比减少42.2%，同比减少6.4%。土地成交方面，2013年1-6月主城区共成交土地157宗，土地成交面积1196.95万平方米，土地成交金额380.06亿元，成交土地均价212万元/亩。2013年上半年土地成交面积环比减少27.4%，同比增加10.6%。结合2010年上半年—2013年上半年土地供需对比来看，2012年下半年土地供需市场表现尤为突出，2013年上半年土地供需量回归近年平均水平，供需比1:1.07，土地成交量略大于供应量，供需结构基本合理，市场表现依然保持活跃态势。图1-1：2010年上半年-2013年上半年土地供应量和土地成交量对比数据来源：重庆市土地交易中心重庆2013年上半年土地市场研究报告4/29图1-2：2012年1月-2013年6月土地供需对比数据来源：重庆市土地交易中心2.房地产用地供需占比高2013年1-6月主城区供应和成交的土地中，房地产相关用地供应面积641.93万平方米，成交面积640.88万平方米，分别占总量57.5%、53.5%；工业用地供应面积395.37万平方米，成交面积463.83万平方米，分别占了总量35.4%、38.8%。2013年上半年房地产供需量同比分别增加8.2%、23.8%，环比分别减少45.5%、34.8%；工业用地供需量分别增加1.4%、15.5%，环比分别减少35.1%，12.6%。图1-3：2013年1-6月重庆主城区各性质土地供需对比数据来源：重庆市土地交易中心重庆2013年上半年土地市场研究报告5/29表2-1：重庆主城区2012年上半年—2013年上半年土地成交对比2012年上半年2012年下半年2013年上半年同比环比房地产用地供应面积（万㎡）593.321178.81641.938.2%-45.5%房地产用地成交面积（万㎡）517.82982.22640.8823.8%-34.8%工业用地供应面积（万㎡）390.08608.94395.371.4%-35.1%工业用地成交面积（万㎡）401.41530.48463.8315.6%-12.6%图1-4：2012年1月-2013年6月工业土地和房地产相关土地供应量对比数据来源：重庆市土地交易中心图1-5：2012年1月-2013年6月工业土地和房地产相关土地成交量对比数据来源：重庆市土地交易中心重庆2013年上半年土地市场研究报告6/293.土地价格涨幅明显2013年1-6月，重庆主城区土地成交金额380.06亿元，土地平均单价212元/亩。其中，房地产相关用地平均地价361万元/亩，环比上涨13.2%，同比涨18%，工业用地平均地价34万元/亩，环比涨21.4%，同比涨6.3%。图1-6：10年上半年—13年上半年重庆市主城区土地价格对比数据来源：重庆市土地交易中心图1-7：10年上半年-12年上半年重庆主城区各性质土地价格对比数据来源：重庆市土地交易中心重庆2013年上半年土地市场研究报告7/29第二部分房地产相关土地市场1.供需量保持较高水平2013年1-6月，主城区拟供应房地产相关用地74宗，拟供应土地面积641.93万平方米，可建建筑面积1447.34万平方米，土地预出让均价336万元/亩，预出让楼面地价2238元/平方米。2013年1-6月，主城区共成交房地产相关用地75宗，总出让面积640.88万平方米，可建建筑面积1416.62万平方米，成交金额347.15亿元，土地成交平均地价361万元/亩，平均楼面地价2451元/平方米。2013年上半年供需量同比分别增加8.2%、23.8%，环比分别减少45.5%、34.8%。从2010年上半年-2013年上半年房地产相关土地供需对比看出，每年下半年供需量明显高于上半年，因此2013年上半年房地产相关土地供需量虽然相比2012年下半年减幅超过三成，但整体依然保持着较高的供需水平。土地成交价格方面，2013年上半年土地成交均价同比上涨18%，环比涨13.2%；楼面地价同比涨16.1%，环比涨3.1%。图2-1：2010年上半年-2013年上半年房地产相关土地供需对比数据来源：重庆市土地交易中心重庆2013年上半年土地市场研究报告8/29图2-2：2012年1月-2013年6月房地产相关土地供需对比数据来源：重庆市土地交易中心表2-1：重庆主城区2013年1-6月土地成交情况月份成交宗数土地成交面积（万㎡）建筑面积（万㎡）成交金额（亿元）土地单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）1月14127.39237.2043.6422818402月13100.74200.3747.2831323603月765.77154.6734.6835222434月564.29127.4222.0422917305月18162.53337.07104.2742830936月18120.16359.8995.255282647合计75640.881416.62347.163612451数据来源：重庆市土地交易中心图2-4：重庆主城区2013年1-6月土地成交情况数据来源：重庆市土地交易中心重庆2013年上半年土地市场研究报告9/29图2-5：10年上半年-13年上半年重庆市主城区房地产相关用地成交量对比数据来源：重庆市土地交易中心图2-6：10年上半年-13年上半年重庆市主城区房地产相关用地成交价格对比数据来源：重庆市土地交易中心2.小宗地块占比高2013年上半年房地产用地供应平均单宗面积为8.55万平方米，相比2012年上半年减少了0.72万平方米，小宗地块供应仍是市场的主力供应。在2013年1-6月成交的75宗地块中，单宗面积在100亩以下的地块共用41宗，占总量54.7%，其中有26宗地块面积在50亩以下；面积在101-300亩的地块共有29宗，占了总量38.7%，总面积300亩以上的地块共有5宗，最大一宗地块土地供应面积不足500亩。重庆2013年上半年土地市场研究报告10/29图2-3：2013年1-6月房地产用地成交土地规模对比数据来源：重庆市土地交易中心图2-4：2013年1-6月房地产用地成交建筑规模对比数据来源：重庆市土地交易中心重庆2013年上半年土地市场研究报告11/293.北区成交量依然最大在成交的75宗土地中，从各区域成交情况来看，渝北区2013年上半年成交量最大，共成交房地产相关土地15宗，总成交面积108.54万平方米，可建建筑面积204.01万平方米，但该区域平均单宗土地面积只有7.24万平方米，因此土地成交面积只占总量16.9%；2013年上半年北部新区土地成交量依然较大，共成交8宗土地，土地成交面积102.86万平方米。从大片区划分来看，2013年上半年北部片区（北部新区、江北区、渝北区、北碚区）土地成交量依然最大，2013年1-6月北部片区共有37宗房地产用地成交，共成交土地335.47万平方米，可建建筑面积近700万平方米，占成交量一半比例；2013年上半年中西片区（沙坪坝区、九龙坡区、高新区、大渡口区、渝中区）共成交土地23宗，成交土地面积167.95万平方米，只占总量26.2%；南部片区（南岸区和巴南区）在2013年上半年只有15宗土地成交，成交土地面积占总量21.4%。表2-2：2013年1-6月重庆市主城各区房地产相关用地成交情况区域宗数出让面积（万㎡）可建建筑面积（万㎡）成交金额（亿元）平均地价（万元/亩）平均楼面地价（元/㎡）溢价率渝北区15108.54204.0142.97264210613%九龙坡区1288.65216.9941.