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信康·樵坪山庄项目提案目录概况综述户型区间产品建议结构调整建议布局调整建议营销方案营销策略推广策略区位解读旅游地产市场概述别墅市场概述项目整体定位营销目标项目定位项目客户定位项目形象定位区位解读巴南区位巴南区位于西部唯一的直辖市重庆，处于九个主城区中最南端•西部唯一的直辖市，正处在快速城市化阶段；•重庆主城九大区都相对独立，是典型的组团式发展城市；•巴南区由原巴县并入重庆市，位于主城最南端，远离主城核心区。巴南区分区结构图“两片区”是指以燕尾山为界形成具有不同功能特征的东西两片战略发展区域区位解读巴南现状西片是当巴南目前的城市发展核心，东片由于缺乏明确定位，丰富的旅游资源与大力发展工业的战略存在潜在矛盾西片未来以“龙洲湾新区”为核心，作为重庆主城区的功能延伸区域，是巴南南部新城的核心功能区，发展行政、商务、会展、居住、商业、旅游等功能；龙洲湾新区规划区位解读西区规划区位解读东区规划东片以“环樵坪经济区”为核心，发展装备制造、现代物流业、创意产业、电子信息产品制造，与南岸的茶园工业园、长江工业园连成一片，形成统筹城乡发展的重要引擎。巴南东片为南泉镇为核心，拥有南温泉，国际高尔球度假区，樵坪山等旅游资源，具备发展大旅游的条件；巴南东片规划区位解读巴南规划巴南区未来发展四大优势：•丰富的旅游资源：巴南区是中国十大温泉之乡和中国优秀旅游城区，有丰富的旅游资源和厚重的文化底蕴。•城市化率的快速发展：巴南区2008年城市化率是69%，每年增长2.5%，这个水平远高于整个重庆主城各区的平均水平，增长趋势良好；•交通环境的改善：巴南区将随着二、三、八号轻轨线的开通，将为该区域的房地产市场发展提供了强有力的硬件支持；•房地产价格洼地及投资增速：巴南区房地产的未来发展空间远高于传统意义上的三北一南的区域，从目前的价格来看，“洼地效应”已经开始突显，2009开发投资完成同比增长36%，从2003—2008年巴南区房地产成交面积增长30%，仅次于重庆房地产发展传统意义上的优秀区域（渝北、江北和北部新区）巴南区凭借后发优势，未来将成为重庆主城区下一轮的重点发展区域，“宜商、宜居、宜业、宜游、宜娱”是未来的发力点区位解读二环经济“二环区域”将形成25个大型聚居区，配套建设教育、医疗、交通、社会保障系统，并建成“半小时交通圈”。市规划局发布二环区域21个新大型聚居区的具体规划，整体规划到2020年，覆盖人口约六七百万。这些大型聚居区各有功能特色，交通便利，居住和就业都非常方便。据了解，21个聚居区要建4亿平方米的房子，其中3亿是住宅，1亿是商务。主城原有建筑2亿多平方米，“二环时代”实际上要再造两个现有的主城。区位解读樵坪区位樵坪山茶园新城镇泉南樵坪山地处于二环经济圈内，距城市副中心茶园新城3km；距主城门户南泉镇7km。直线距离近，但直达交通不便；交通私密、社区私密性更强。茶园新城：，规划面积120平方公里，可建设面积74平方公里，人口50万，是重庆市新世纪重点发展的城市副中心；未来规划：成为重庆市的现代化高新技术产业基地和最具活力的现代化生态城市。南泉镇：幅员面积84.26平方公里，人口5.1万人；未来规划：江南新城大型人口聚居区、研发、信息、数码产业区、都市休闲旅游区、城乡一体发展先行区。区域拥有较为完好的、非强势原生态山林资源，但整体处于开发初期，两大组团发展相对独立，缺乏互动，发展动力不足土地使用现状：地势地貌现状：樵坪山顶：可开发用地边界约18km2；平均海拔约650m；最高峰马鞍山海拔750m；南部高于北部；樵坪山顶：森林面积20.9km2，覆盖率达60%；耕地面积4km2；其他用地面积1.1km2；5处小二型及以下水库和众多山坪塘；现有4个行政村，约1992户共5567人；区域产业：以农业种植业为主；村镇山峰林地樵坪山顶鹿角组团梯田林地溪流坡地山谷山峰区位解读樵坪现状樵坪山区域位于巴南东部，区位优势明显，对外交通便捷，9大主城区均在其1小时辐射圈之内外环高速樵坪山渝湘高速渝黔高速内环高速大渡口区南岸区渝中区江北区渝北区沙坪坝区九龙坡区1小时30分钟樵坪山北碚区巴南区环樵坪山拥有发达的快速交通设施9大主城区均在樵坪山的1小时辐射圈内高速：内环高速、外环高速；轻轨：轻轨2、3、8号线，其中8号线，鹿角北站位于樵坪山下区位解读樵坪交通+以“旅游、度假、城市配套”功能的统一为开发理念，+以区域功能更新、城市价值更新、生活形象更新为发展目标，+将区域最终打造成为以旅游度假、文化展示、生态保护和都市休闲为一体的，引领重庆、辐射大西南、享誉全国的都市生态休闲区樵坪山：中国旅游新地标国际级都市生态休闲区区位解读樵坪规划樵坪山开发不仅是大力发展旅游业——更是肩负着区域崛起的历史使命最大化发挥旅游开发带来的经济价值同时，充分利用樵坪山所处的特殊区位以及资源价值的稀缺性，从巴南乃至重庆城市崛起的角度，重新看待樵坪山的城市价值，实现“经济、功能、形象”的统一协调发展，实现区域的自我增值区位解读樵坪展望山体：山体植被覆盖率较高，山体的林相、山势、山形价值尚可，具备适当开发山谷类的体验项目的基础；寺庙文化：樵坪山自宋代始就为佛教圣地。自古名山多石刹，山中共有大小寺庙48座（处）梯田：区域内梯田众多，多数可大面积改造城旅游开发用地，同时由于经济作物众多，具备较强的观赏和经济价值；将军文化：相传巴国内战时，巴蔓子将军将视为国宝的《易经》藏于此岭，并派重兵守护，他也常在岭上跑马、练兵；湖泊：鹿角组团有1个水库，樵坪山有2个2万平米以上湖泊，小水库众多；农耕文化：樵坪山产的米以及茶叶在重庆市内具备较高的声誉；区域发展的价值支撑区域价值的硬性支撑区域价值的软性支撑气温：山顶长年气温较山脚低5~10度，具备打造重庆市区内避暑胜地的条件；古寨文化：樵坪山以樵坪古寨著称，为原巴县江南五大寨之中心区位解读樵坪优势本案项目所处樵坪山，属于丘陵地势，区域内为当地城镇人员，无传统积淀的高端物业形态周边城市化进程迟缓，基础配套仍在建设中；南北侧分别为早期建成的国际乡村俱乐部、樵坪山度假村，有一定旅游资源区位解读地块区域多重资源组合型特质；山水资源丰富，本项目为两大自然水系资源环绕，项目西侧景观面较差；空气指数及环境原生态程度较高。山水景观丰富：可近观项目南侧较大自然水系资源，地处丘陵地势，远眺山峦。空气指数高：生态植被保存良好，负氧离子充足。区位解读地块资源本案12345675673412地块地处丘陵地带，地势高低错落地块呈现条带状，东西扁长地块内共四个相对高点及三个低洼带地块道路平整，通达性较强区位解读地块地貌区位解读地块参数指标信康·樵坪山庄技术经济指标项目计量单位数值总占地面积m281611总建筑面积m222923建筑间地面积m222923容积率0.8建筑密度%28.07绿化率%40.12停车位辆392居住户数户221居住人数人708产品方向建议：低密度物业城市化进程对区域价值提升的动力不足。区域的城市化以市场化开发带动为主，速度相对缓慢；“半城市化”、“非核心区”意向强烈，价值上的心理破关难以完成，市场推广的概念中轴大于现实中轴；虽然至城市中心直线距离较近，但实际通达性不强地块规划力量未兑现，非直线的交通通达非典型资源无名板块樵坪山片区规划为旅游中心，但实施节奏滞后于本项目开发速度；片区知名度不高，且片区内无明显旅游资源优势无启动无借鉴项目作为区域内首个高端项目，缺少成熟的客户借鉴；基于本案利润及品牌目标，面临着新的客源思考与细分对位协卓认为：基于以上项目所面临的不利因素，结合地块情况、政策及区域物理优势，项目发展方向为休闲旅游类物业或高档别墅区位解读地块解读目录概况综述户型区间产品建议结构调整建议布局调整建议营销方案营销策略推广策略区位解读旅游地产市场概述别墅市场概述项目整体定位营销目标项目定位项目客户定位项目形象定位旅游市场概述休闲旅游业发展背景休闲、旅游业属于“朝阳产业”正在成为世界上几大产业之一随着社会进入“休闲时代”“体验经济”，21世纪休闲、旅游产业将有许多新的变化和更大的发展旅游业对于21世纪而言，正如石油业对于20世纪一样双收入家庭有更多的可支配收入，但时间的安排缺乏灵活性时间的缺乏将带来更多次数和更短的旅行（周末旅行次数增加）家庭旅游是最重要的旅游市场（近3/4假日旅行是以家庭为基础的）旅游市场概述休闲旅游业发展趋势高风险属于心理、精神层面的需求，为在衣食住行等物质层面的基本需求满足后产生，易受经济环境变动而影响，需求不稳定，使得投资风险性高季节性部分休闲活动，须特定季节、时间方能进行，故而有淡旺季之别。此外，休闲活动多集中在周末或连续假日进行，因此，休闲不动产多数假日人满为患，平时设施容量过剩的情形。单一体验休闲游乐区的游憩活动属于体验性活动，一般而言，有课的参与愉悦感会随着到访次数的增加而递减，油气市场竞争激烈，消费者忠诚度低，蓄意提高服务品质，增加设施丰富性与新鲜感，争取消费者的重游投资长期性休闲产业的特性，使得休闲不动产的开发而为长期性投资，不具有立即获利能力，要在事前经过专业研究与规划，提出符合市场需求的定位于何时的开发规律旅游市场概述休闲旅游业特征度假村按靠近主体市场的远近——目的地度假村、非目的地度假村传统的度假村类型——海洋度假村、湖泊河流度假村、山川滑雪度假村、高尔夫度假村度假村强调舒适的住宿功能、完善休闲游乐设施，让人度假时能松弛身心、狭隘享受。此类型休闲产业主要包含住宿功能，结合周边休闲娱乐、餐饮设施或结合当地旅游聚点发展而成都市型娱乐设施聚集性的城市新娱乐设施——多厅式影城表演剧场/现场表演餐厅赌场教育性设施家庭主题园夜总会/酒吧特殊电影院主题乐园自然观景性——以自然资源、风景名胜为主要诉求的游乐区文化育乐型——以历史古迹、人文风情为特色的游乐区动植物展示型——以动植物展示为主题，多以人工打造整体游憩环境机械游乐型——以新奇、刺激的机械游乐设施为号召的主题乐园异国风情型——以展示世界各地的异域风情为主为丰富主题游乐园的娱乐性，现今许多著名主题乐园开发案例中，多结合上述类型娱乐，而成为多主题游乐园旅游市场概述休闲旅游业分类旅游市场概述休闲旅游业—主题乐园华侨城占地面积32万平方米形成了以文化旅游景区为主体，其它旅游设施配套完善的旅游度假区是新一代大型主题公园长隆欢乐世界首期占地面积1000多亩集乘骑游乐、特技剧场、巡游表演、生态休闲、特色餐饮、主题商店、综合服务于一体，具国际先进技术和管理水平的超大型世界顶尖主题游乐园香港海洋公园分为山上（海洋馆、海涛馆、海洋剧场）、山下（亚洲第一个水上游乐中心）世界最大的海洋公园之一旅游市场概述休闲旅游业—主题乐园主题公园六要素土地：主题公园需要相当大的土地储备作为后期开发选址：需要气候宜人的地理位置定位：需要吸附大量的外地游客消费能力：消费水平高房产联动：需要附有大量的酒店、度假酒店、俱乐部、商场等高消费场所科技支持：大型设备的运行需要高科技的支持来寻求娱乐的刺激、魔幻等要求项目不具备主题公园开发条件旅游市场概述休闲旅游业—都市娱乐六本木山六本木山体现了项目与城市的完美融合在项目本身的设计上更加重将项目设计为旅游目的地、商业、旅游观光等多功能结合华南MALL占地面积43万平方米“全球最大mall”是中国首个集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区北京金源时代购物中心占地18.2公顷，提出“一站式”购物方式，主体空间由主力店、主题游乐园、环球美食、大型商店、步行街、室内广场、汽车展厅、屋顶花园等构成都市娱乐三大特征占地面积大建筑面积大停车面积大行业多店铺多功能多购物环境要求高购物环境档次高顾客群购买力高较都市娱乐性地产——MALL相比，本项目的所在区域、地块面积、商业支撑力均不能达到都市娱乐性地产的要求旅游市场概述休闲旅游业—都市娱乐本项目不具备都市娱乐性地产开发条件旅游市场概述休闲旅游业—度假酒店拉古纳度假酒店高档酒店、俱乐部等顶级配套为拉古纳度假村提供奢华的娱乐设施拉古纳度假酒店从最初