重庆市北部新区住宅市场分析报告

北部新区住宅市场分析报告引言：北部新区只是作为重庆市新规划和重点的打造的一个新城区，在正式城市规划的主城九区中并没有将北部新区作为一个独立的主城区，而是作为渝北区中的一部分。但随着近几年的发展，北部新区的房地产市场在整个重庆市范围内已经具有了不可替代的地位，因此在这里我们也将北部新区作为独立的区域来进行分析。而对于该区域范围的界定不严格按照重庆市城市规划的红线来划分，将原本属于渝北区的龙溪镇片区和五黄路片区划入北部新区，而渝北区只包括农业开发园A区以上的区域，楼盘所属区域也以按此标准来划分。市场在变化，工作需跟进。此报告中的基础数据及基础资料都具有一定的时限性，需要在日后的工作当中不断地更新，要求做到与时俱进；而由于人力物力的限制，报告中所包含市场的内容又存在不完全性，同样需要更加的完善。一、区域概述重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立，将建成以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区，“再造一个重庆工业”。设立北部新区是重庆加快推进富民兴渝、努力建成长江上游经济中心、全面建设小康社会的最重大战略举措。“举全市之力”高起点、高标准、高质量建成一个中国西部一流开发区，发挥其示范带动和窗口作用，是重庆3100万各族人民的共同心愿和坚强决心。目前，北部新区通过了国家验收，基础设施逐步完善，招商引资成效显著，开发建设势头良好。1、地理位置北部新区是位于主城区且地势平缓开阔的大面积开发区；南临主城核心区渝中半岛，北靠江北国际空港，西接嘉陵江，与重庆市大学城、重庆北碚国家大学科技园数桥相连，东依长江寸滩港区。北部新区是正在建设的长江上游交通枢纽核心区，拥有中国西部唯一的水运、航空、公路、铁路、管道立体交通运输网络，具有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：是中国南北（兰海纵线重庆段）、东西（沪蓉通道重庆段）高速公路交汇处。优越的地理位置和发达便捷的交通通信条件，赋予北部新区独特区位优势和巨大发展潜力，北部新区火爆的房地产市场就是在这种强大优势的支持下不断发展起来的，而且还将继续繁荣下去。2、幅员、人口北部新区规划面积136.6平方公里，其中建设用地91.73平方公里，规划人口65万人。由7个组团构成，组团之间由生态林地、公园绿地间隔；分为北部新区经开园、北部新区高新园。到2004年北部新区两园累计征地共68599亩，占规划征地的41.5%；累计安置农转非人员45545人，占规划安置人员的61.5%。从人口来看，作为一个基础较为薄弱的新区，要想达到规划的65万的人口，仅仅依靠安置人员是远远不够，自然流入的人口仍占了极大的比例。大量楼盘的开发是吸引外来人口进入北部新区有效而快捷的途径，房地产业在北部新区受到政府极大的支持和这个因素也肯定有一定的联系。再从用地情况来看，北部新区规划建设用地91.73平方公里，丰富的土地资源也是北部新区相对重庆其它主城区又一优势所在，同时也为房地产市场的蓬勃发展提供有力基础。3、组团中心北部新区共规划了七个组团，分别是人和组团、鸳鸯组团、大竹林组团、金山组团、礼嘉组团、黄茅坪组团和翠云组团七个组团中心，各个组团中心的规划功能和城市定位又各不相同，具体情况如下：◆人和组团北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人。主要功能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。◆鸳鸯组团以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地11.69平方公里，人口10万人。主要功能：服务业、高档社区。◆大竹林组团以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人。主要功能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。◆金山组团包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地9.53平方公里，人口1.5万人。主要功能：出口加工业\现代物流。◆礼嘉组团以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人。主要功能：高新技术研发、高档社区。◆黄茅坪组团以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人。主要功能：现代制造业。◆翠云组团规划用地11.3平方公里，人口6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园。新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业。由以上组团中心的主要功能来看，人和组团、鸳鸯组团、礼嘉组团这三个组团都具有高档社区这一项，可以预见未来北部新区住宅市场将会集中在这三个组团。从目前的情况，整个北部新区房地产市场主要还是集中在人和组团，市场也已经具有一定的成熟度，随新区的不断发展，北部新区的房地产市场也将会向另外两个组团不断的发展。二、区域房地产市场概况（一）总体市场分析1、在售楼盘数量统计截止到2005年9月20日，北部新区目前在售楼盘数量为34个。从这些在售楼盘的分布来看，新牌坊版块仍然是楼盘数量最多的片区，而金开大道版块的供应量无疑是最大的。除了这两个版块外，传统的五黄路版块（北部新区范围内）、人和版块以及新兴的冉北版块的市场也比较活跃。楼盘明细详见下表：楼盘所属片区楼盘明细数量统计金开大道片区建工·未来城、融科·蔚城、保利高尔夫国际花园、奥林匹克花园、龙湖·蓝湖郡西岸、棕榈泉国际花园、鸳鸯·北湖郡、金科·天湖美镇、加新花园、天一·顺和康城10人和片区金科·天籁城、东原·中央美地、比华利豪园、人5和丽景、耀文·凯旋星座新牌坊片区重庆财富中心、枫林秀水、龙湖·水晶郦城、北城·清迈阳光、同创·米兰天空、大众·御湖苑、恋城、旭日·凤凰城、君临天下、鑫信巴蜀丽景、香山花园、人和天地12冉北片区龙湖·紫都城、东和春天·西区、新城丽都二期、渝安龙都4五黄路片区长安华都·润宸苑、鼎泰国际、皇冠自由城3随着龙湖花园在新牌坊片区的成功开发，该区域已经是目前重庆市内较成熟的高尚居住社区之一，同时也带动了北部新区人和组团内其它片区的发展。而近来发展势头最为强劲的当数金开大道片区，千亩大盘和众多知名的开发商使得该区域的房地产业如日中天。冉家坝片区也是目前重庆市内最值得期待的区域之一，东和春天的成功开发和龙湖·紫都城的强势进入也预示着该版块的房地产市场不久也将活跃起来。2、在售楼盘要素分析开发商资质资质等级一级资质二级资质三级资质数量1256比例3.125%78.125%18.75%整个北部新区开发商的资质以二级资质的开发商为主，而一级资质的开发商相对较少。但是资质并不能完全代表开发商的实力，目前北部新区在售楼盘开发商的整体实力足以傲视全市，不仅有像龙湖、金科这样的本土天王，还有如保利、融科智地等这样的外来大鳄，从目前北部新区在售的楼盘的规模和品质来看，这些开发商的实力可见一斑。规模总建筑面积（万平方米）55-1010-2020-5050数量512575比例14.7%35.3%14.720.6%14.7%北部新区在售楼盘中规模巨大的超级大盘的数量明显比其它城区要多，目前总建筑面积超过50万平方米的在售楼盘共有5个，而龙湖·蓝湖郡的占地面积也有1600亩，但是由于是低密度的别墅项目，总建筑面积可能不是很大。再加上即将入市的复地·上城和爱加丽都，这两个项目的总建筑面积也在50万方以上。而这些大规模楼盘分布又较为集中，主要都是分布在金开大道版块。总体来看，北部新区在售楼盘规模的分布较为分散，数量相对较多的是总建筑面积在5－10万平方米之间的项目，但优势也不明显。入市时间时间段2004年之前2004.1-2005.12005.1-2005.62005.6之后数量512107比例14.7%35.3%29.4%20.6%0102030402004年之前2004.1－2005.12005.1－2005.62005.6之后数量比例（％）在目前在售项目中，2004年之前入市的项目数量不多，且大多数已经进入销售的尾期。从上图中可以看出，所有在售楼盘入市时间的分布较为平均，体现了北部新区房地产业发展的持续性和健康性。价格价格段3000元以下3001-3500元3501-4000元4001-5000元5000元以上数量415384比例11.8%44.1%8.8%23.5%11.8%从上图可以看出，北部新区在售楼盘价格分布相对较为集中的是在3001－3500元/㎡和4001－5000元/㎡这两个区间，而均价在5000元/㎡以上的项目大多数是一些低密度的别墅类项目。由于目前北部新区并没有形成一个较为集中的商业圈，因此区内高品质的公寓类项目并不多，因此不可能出现象渝中区、江北区等区核心商圈中高价位的公寓项目。房型房型一房二房三房四房五房以上比例3%18%42%29%8%由上图可以看出，三房以上的大户型是目前北部新区在售楼盘的主流，所占的比例接近80%，而一房、两房的中小户型所在比例就相对较少。造成这种情况的主要原因是北部新区目前的购房者大多以自住为主，中大户型功能齐全，居住舒适性较好，比较适合这类客户，而小户型的投资型物业自然就相对较少。另外就是别墅、洋房类项目所占比例较大，这类项目在产品设计时自然也是以大户型为主。3、潜在楼盘分析除了目前在售的楼盘外，目前北部新区的潜在楼盘的数量也不少，目前已经面市的大概有7个，另外还有尚未面市的楼盘若干。再加上一些在售楼盘的后期开发，未来一段时间内北部新区住宅的供应量仍将保持高位。而在已面市的一些楼盘中，最值得关注的仍然是位于金开大道周边的三个大盘复地·上城、爱加丽都以及协信TOWN城。以下为已面市潜在楼盘明显表。案名位置发展商建筑类型总建（万㎡）项目简介复地·上城渝北北部新区金山大道81号上海复地集团花园洋房、高层79.01项目推出的一期总建筑面积为29万方，以花园洋房和板式高层围合而成，建筑风格是新古典主义，社区内部配套齐全爱加丽都渝北北部新城的中心，北临经开大道，东临金渝大道重庆宝田地产(集团)有限公司多层、小高层、高层50项目产品定位为中高档的住宅小区，以一梯两户的板式和一梯四户为主，整个小区的建筑和园林的打造将体现意大利风情龙脊·金山名都重庆北部ＣＬＤ（北部新区·经开区）金渝大道83号龙脊置业集团·重庆北润实业有限公司多层、小高层、高层20.84项目由8栋11＋1小高层、11栋18＋1的高层以及部分主题商业街合围而成的人文生态园林小区天宇·金城地豪渝北新牌坊新区管委会旁重庆天宇房地产综合发展有限公司高层7.84项目共有3幢高层，1幢30层，2幢31层，户型以37-43㎡的一房和83-89㎡两房小跃层为主南桥静月重庆龙溪街道龙山路200号重庆月升房地产开发有限公司高层3.87项目共有3栋26层的高层，共有6种户型，面积从43－90平方米不等，小区内为业主配置了丰富的康体娱乐设施竹韵山庄渝北龙溪镇花园新村龙山公园旁重庆市人和房地产发展有限公司多层、小高层2项目由4幢退台式的6+1花园小洋楼和3幢小高层围合而成，整个小区的建筑，采用一梯两户，全板式结构，拥有75-129平米的两房两厅、三房两厅多种式样的户型。协信TOWN城重庆市北部新区金开大道入口处重庆协信控股集团远都房地产开发有限公司未知未知（二）细分市场分析1、版块市场分析版块市场的划分是根据目前整个区域内各片区房地产市场的活跃程度，以及行政区域上的区分，来确定近期该区域内的房地产市场各版块的范围。而随着市场的发展变化，各个片区的发展程度也会出现差异，或者又有新的片区出现，因此对版块的划分也要根据具体情况而发生改变。对目前北部新区区房地产市场的分析，发现北部新区的物业主要还是集中在人和组团内，因此对北部新区划分版块也主要是在人和组团范围内划分。总体来看，北部新区区房地产市场目前较为活跃的版块有以下几个：金开大道版块、人和版块、新牌坊版块、冉北版块及五黄路版块。（1）金开大道版块版块范围金开大道版块的范围主要是在金开大道的沿线，由人和立交向两路方向延伸，截至到建工·未来城项目处。金开大道是目前北部新区经开园区范围内已经建成通车的主干道，所以目前经开园区内的房地产业的发展也主要集中在金开大道沿线，而随着经开园区的建设，板块的范围将