重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

重庆大学本科学生毕业设计（论文）-1-模板1：重庆市房地产市场存在的问题及对策分析1.绪论1.1问题的提出及研究意义1.1.1问题的提出房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。1.1.2研究意义中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理重庆大学本科学生毕业设计（论文）-2-论的研究向前推进。第二，本文着重分析与研究要素投入，货币供应对我国房地产周期波动的影响，对房地产周期波动的研究具有创新意义。第三，本文采用定量研究的方法，定性与定量研究相结合，从而增强本文的科学性与说服力。研究房地产市场的周期波动规律，不仅具有理论意义，更具有实际意义。研究房地产的周期波动规律，对政府的宏观调控，居民住房消费和房地产企业的市场引导，科学的判断和健康、持续发展我国房地产业等，都具有积极的作用。研究房地产的周期波动对政府的宏观调控具有一定的实际意义。只有正确的掌握了房地产的波动规律，了解房地产波动的特点，明确了房地产的发展趋势才能在宏观的目标设计中，正确的处理好中短期发展和中长期发展的关系，才能在体制设计、政策设计等方面兼顾发展，实现房地产业的健康发展。研究房地产的周期波动对引导居民住房消费具有一定的实际意义。对房地产周期波动的正确研究，可以明确房地产业目前所处的方展状态以及房地产业的发展趋势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指导意义。正确的了解我国房地产的波动规律，就能正确的处理好投资与需求的关系，引导消费需求，抑制价格的大幅度波动，正确地引导居民的住房消费。正确的掌握房地产周期波动规律对引导房地产企业，房地产业的健康发展具有一定的实际意义。研究房地产周期波动规律有助于正确认识和把握房地产周期波动，深入理解房地产经济运行特征，从而引导房地产业稳定、持续和健康发展。对于房地产企业而言，正确地理解了房地产的波动规律，企业就能周期性发展的大势，正确制定企业的发展口标，努力进行反周期运作，使企业获得最大利润。1.2国内外研究现状国内外不少专家学者对中国的房地产周期波动进行了理论和实证分析，房地产周期波动理论也得到了很大的发展。房地产周期的研究最早产生于美国。Mitchell(1927)在研究经济周期时认为经济周期中应区别对待不同的经济活动，如建筑、工业生产等。Riggleman(1933)以人均建筑许可面积，分析了52个城市自1887-1932年建筑量，证明了期限为18年的3个长周期。Hoyt(1933)在研究芝加哥100年地价变化历史时发现了5个地价周期。Burns(1935)利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期。这些可视为重庆大学本科学生毕业设计（论文）-3-房地产周期研究的起源。随着大萧条后西方各国推行凯恩斯主义积极的财政政策，各国的经济进入高速增长阶段，经济周期和房地产周期趋缓，对此研究也逐渐减少。20世纪80年代后，房地产周期的研究开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域，经济学者开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现。在有关房地产周期理论的中文文献中，台湾地区的学者在研究的深度和广度，以及研究成果的应用方面都取得了较好的成果。施显谋(1978)认为建筑周期与房地产物业的使用年限有关，同时也与总体经济的景气状况有关。张金鹗（1990)确立了1971年以来台湾地区房地产的基准循环周期。在我国，房地产周期研究是伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发展而提出的。进入80年代后，随着经济体制改革和住房制度改革的深化，房地产业蓬勃发展，这为房地产业周期研究提供了现实的经济环境。薛敬孝(1987)指出建筑周期是二重的，在50年左右的大周期中包含着20年左右的周期，引起建筑周期的主要原因是由于人口增长和折旧导致的供求问题。何国钊等(1996)提出了房地产周期和房地产周期波动的概念，认为房地产业在其发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。梁桂(1996)提出了不动产经济波动和不动产经济周期的概念，认为在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。陈柏东和张东(1996)提出房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程，认为房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程。刘洪玉(1999)提出了房地产市场自然周期和投资周期，认为在市场机制作用下房地产市场总能不时达到一种供需的均衡，并划分了自然周期的四个阶段。1.3研究的目的、内容和方法1.3.1研究目的研究房地产周期波动的目的主要是为了弄清我国房地产业目前所处的状态，总的发展趋势:了解我国房地产发展规律，并运用规律对房地产业进行预测。只有正确的掌握了房地产周期波动规律，才能从宏观上更好的把握房地产经济的发展方向，才能在房地产业产生巨大波动时制定出正确、重庆大学本科学生毕业设计（论文）-4-有效的反周期策略。1.3.2研究内容本文研究内容主要有以下几个方面：首先，研究的内容的第一点是运用单项指标法对我国房地产市场的实证分析，以此明确我国房地产经济是否存在着周期性波动。采用房地产增长率作为指示指标，一般性的研究我国房地产经济是否存在着周期性波动，以及周期波动的趋势进行分析。其次，分析影响我国房地产周期波动的主要因素。其中主要分析与研究要素投入、货币供应等因素，在促成我国房地产经济周期波动的影响因素中所处的地位以及对我国房地产经济周期波动的影响机制。最后，得出本文的结论，即要素投入、货币供应在我国房地产经济周期波动的形成中起着重要的作用。1.3.3研究方法本文将采用定量分析与定性分析相结合的研究方法，从房地产波动规律的一般理论着手，通过对房地产相关指标的统计分析，最终对房地产业发展规律进行合理描述，并对房地产业的现行趋势进行分析。在对房地产市场进行实证研究时，采用了以点带面的方法，用房地产增加值这个分析房地产周期波动最为重要的指标对我国的房地产经济周期波动进行一般研究；而在对房地产要素投入、货币供应对房地产经济波动影响的实证分析中，主要采用了多元线性回归的分析方法。重庆大学本科学生毕业设计（论文）-5-2.我国房地产周期波动的实证分析2.1指标的选择谭刚（2001）在《深圳房地产周期波动研究》选择包括房地产增加值、房地产开发投资、房地产企业实现利润、房地产用地面积、商品房施工面积、土地开发面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积等等16项指标体系来实证分析研究深圳的房地产周期波动，这16项指标基本涵盖了房地产投资、生产、交易、金融以及产业增加值等各个方而，因而能够较好地反映深圳房地产周期波动趋势。曲波（2003）以商品房销售面积增长率为指标，作出我国房地产周期的基准周期，以此来展开研究。但考虑到数据的代表性、可获得性、连续性以及和宏观经济波动的可比性，在本文中我们选择我国房地产增加值的环比增长率作为对房地产周期波动实证的唯一指标。2.2我国房地产周期的确定我们以房地产增长率作为指标，作出我国房地产增加值环比增长率，以此来研究我国的房地产周期波动。环比增长率0.010.1110199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005图1房地产增加值环比增长率周期图1显示，在1991年以前，房地产市场有一个回升的走势。从1991到1996，房地产市场经历了一个完整的周期，从谷到谷的时间是6年，这重庆大学本科学生毕业设计（论文）-6-个阶段的峰值出现在1993年。从1996年开始房地产市场又开始好转，并于1998年到达峰值。按照峰与峰的计算方法，从1993年到1998年的周期时间是5年。从1998年开始房地产市场又开始回落，并于2004年达到新的峰值。从上述数据和图形我们可以看出：我国房地产业存在着明显的周期性波动，平均一个周期持续6－8年。2.3我国房地产业周期的阶段分析从上图可知，1990－1996年是一个完整的周期。从1991年开始，全国出现了新一轮经济热潮，房地产成为全国尤其是沿海地区投资的新对象和投资的新需求，房地产市场进入了新一轮的复苏期。1992-1993年上半年，全国尤其是沿海地区迅速形成了“房地产热”，本轮房地产业周期的波峰迅速形成。1992年多项的景气指标都达到最高记录。房地产市场也出现一些违背市场规则的混乱现象，个别地区出现了严重的房地产泡沫。1993年6月，国家对房地产实行宏观调控，在国家实行宏观调控政策后，由于资金短缺，市场需求不足，房地产泡沫迅速破灭，许多城市陷入房地产大量积压的困境。从1993年下半年开始，各项指标的增幅明显回落，产业进入萧条期，到1997年本轮房地产周期跌入低谷。本轮周期扩张时间较短，扩张的程度较深，在1992年迅速形成本轮房地产业周期的波峰，这一波峰是从1981至今的最高点;衰退时间较长根据你，程度较深;周期振幅较大，投资增长率后于综合指数进入波谷，投资增长快于其他指标。周期波动简单、剧烈，急起急落、大起大落十分明显在1996年底止跌后，1997年中国房地产进入复苏期，房地产市场进入新一轮的发展周期。1998年底，国房指数升到景气线以上，我国的房地产市场开始趋暖，房地产总体景气水平逐步上升，1998年房地产业获得了发展，各项指标增幅较大，但1999年的多项指标与1998年相比有所回落，2000年逐月攀升，2001年继续上升。在诸多指标方面，2000年比1999年、2001年比2000年有大幅上扬，房地产合成增长率指数分别为12.07%,14.43%,20.68%01997年以后的这轮周期1特点是:扩张时间较长;房屋销售增长率及需求高于开发投资的增长;在扩张阶段，政府和开发商已趋于理性、成熟，增1由于2005年房地产增加值数据的确实，我们用的是采用估计数据，所以无法对1997开始的新一轮周期是否结束做出判断，但本文采用97周期在2004年已经结束的说法。重庆大学本科学生毕业设计（论文）-7-长和调整交替发生，周期呈波浪式上升;本轮周期时间较长，周期振幅较小，变化比较迟缓。比较这两轮周期可以发现:中国房地产周期的表现形式在发生着显著的变化:周期的长度在增加，波动幅度在减少，衰退与扩张的时间比在减少。2005年，房地产增加值开始回落，新一轮的周期重新开始。重庆大学本科学生毕业设计（论文）-8-3.模型推导、研究方法以及数据采集3.1模型推导金融是现代经济的核心，托宾（JamesTobin，1981）首先把货币因素引入经济增长理论的研究中，此后帕廷金（D.Pa