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市场分析及开发定位提案呈报：重庆丰锦源房地产经纪有限公司时间：2006年8月29日我们视客户的成功为最大荣耀诚信·专业·效率·创新用优质的服务打造最有力的一环诚信·专业·效率·创新国际视野本土服务诚信·专业·效率·创新●这是一场人居环境的彻底反思,这是一次居住品质的重新超越●当梦想照进现实,理想居住抵临,你我需要张开双臂、迎接拥抱●雷科挥师地产,开启全新领域,NO.1是战略，更是一种姿态●NO.1,是一种领先的战略,更是一种优越的生活●不妥协现实,生活总在不懈追求与超越，对于停泊一生的人居领地,我们称之为——蓝泊湾！(NO.1)忠县简介及经济发展城市发展与房地产市场分析近期楼盘及潜在供应分析本项目简介及SWOT分析本项目开发定位策略与构思12356忠县购房置业需求特征分析4项目价格定位及推广初步建议7忠县简介忠县位于重庆市中部，地处三峡库区腹心地带，上距重庆主城区220公里（2007年沪蓉高速路建成后为180公里），下距万州105公里。东邻万州，南接石柱，西界丰都、垫江，北壤梁平，是三峡移民搬迁重点县。全县幅员面积2184平方公里，耕地面积81.4万亩。境内呈“三山两槽”地形，系深丘浅丘夹山脉地貌，海拔117米至1680平方米，属亚热带东南季风区山地气候。辖28个乡镇、332个村、31个居委会，总人口96.5万历史由来忠县历史悠久。忠县是巴文化的主要发祥地之一，有文字记载的历史达2300多年。周朝为巴国地，秦属巴郡、汉置临江县、西魏设临州。唐贞观八年为纪念州人守土将军巴曼子赐临州为忠州。清雍正十二年升为直隶州，民国二年设忠县至今交通体系忠县交通便捷。长江“黄金水道”横贯县境88公里，陆路己形成五条出境公路，实现乡乡通公路境内三条省道交汇，忠县长江公路大桥已建成通车，沪蓉高速公路忠县段将于2007年建成通车，规划中的沿江高速铁路和涪（陵）万（州）、梁（平）黔（江）高速公路将穿境而过；县城距万州机场105公里，距规划建设中的重庆第二国际机场（垫江黄沙）120公里（高速公路通车后80公里）未来的忠县将是三峡库区交通交汇点，正在加快形成立足高速公路、依托黄金水道、紧靠铁路空港、连接城镇乡村、四通八达快速便捷的现代综合交通网络30.10%29.50%40.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%第一产业第二产业第三产业系列12005年37%24%39%0%5%10%15%20%25%30%35%40%第一产业第二产业第三产业系列1经济结构战略深化调整2000年经济结构的不断优化。预计2010年三次产业结构比重调整为21.9:40.9:37.2，“橄榄型”经济结构初步形成，工业总产值较“十五”期末翻一番，特色农业、支柱工业成为县域经济发展的“中流砥柱”21.940.937.2051015202530354045第一产业第二产业第三产业系列12010年经济结构忠县经济社会蓬勃发展。改革开发以来，忠县经济建设蒸蒸日上，社会事业全面发展:◆农业内部结构调整成效明显，基本形成柑橘、畜禽、中药材、优质粮油、蚕桑五大特色农业产业体系。2005年实现农业增加值13.22亿元，增长7.1%，是2000年的1.6倍。◆工业初步形成能源化工、食品加工、机械制造、生物制药、水泥建材等五大体系，“工业强县”战略得以实施，工业经济发展加快。农副产品加工、机械制造、生物制药、能源化工、建筑建材成为全县工业经济的支柱，三峡建设集团、云河实业、天地药业、天然气净化厂等重点企业的支撑作用日趋明显◆商贸、流通、服务等第三产业篷勃兴起，迅猛成为国民经济的重要经济增长点，依托石宝寨景点为龙头的自然景观和人文资源优势，切实加强以旅游为龙头的第三产业发展经济建设2005年，全县地区生产总值实现43.87亿元，占“十五”期的26.2%，比上年增长13.3%，是2000年的1.9倍，连续4年保持两位数快速增长固定资产投资完成26.40亿元，比上年增长22.0%，是2000年的2.6倍，拉动县域经济增长1.8个百分点社会消费品零售总额实现16.12亿元，占“十五”期的26.3%，比上年增长14.7%，是2000年的1.9倍财政一般预算收入完成1.87亿元，占“十五”期的22.7%，比上年同口径增长16.3%，是2000年的1.5倍，五年累计清偿政府债务4.77亿元金融机构存款余额达64.84亿元，比上年增长17.7%；贷款余额达21.44亿元，比上年下降3.0%；分别是2000年的2.2倍和1.3倍（初步分析：居民储蓄消费能力进一步增强）分析小结作为长江中上游库区重点经济城市，忠县正迎来前所未有的大好发展时机，以库区移展带动新城建设及旅游开发；以高效生态特色农业、以机械/生物/能源/建筑/农副加工为体系的工业初步构建、以旅游为龙头带动第三产业……大力促进招商引资、固定资产投资，忠县经济发展正以较低起点、高速度进行新一轮城市发展与经济建设这是一个充满机会和财富的城市，也是一个充满机会和财富的时代忠县简介及经济发展城市发展与房地产市场分析近期楼盘及潜在供应分析本项目简介及SWOT分析本项目开发定位策略与构思12356忠县购房置业需求特征分析4价格定位及推广初步建议7城市发展突飞猛进忠县城镇建成区由2000年的15.3km2拓展到2005年的25.2km2，增长了61.4%；城镇人口由14.7万人增加到23.6万人，增长了60.5%；城镇化率由15%提高到24.5%，增长了9.5个百分点。“一城两岸、带状组团、山水园林、桥岛特色”的县城，以及小城镇群建设已初具规模坚持规划指导建设、建设遵循规划的方针，忠县确定了以县城为核心、中心镇为重点、以长江和陆路交通干线为轴线展开的城镇体系网络结构，到2020年把我县建设成为城镇人口达47万、建成区面积达40km2的城镇格局城市发展突飞猛进城市基础设施建设成绩突出，近年来完成重点建设项目40余个,新建长江大桥等城市桥梁，新建城市道路近50km，新增集镇道路70km；人均绿化面积达1.47m2；新建华怡广场、红星广场等4个城市广场城镇房屋建设取得长足发展2000年以来，忠县城镇房屋建设创历史之最。新建改建各类房屋297万m2，总投资达15亿元；竣工房屋面积252万m2，是“九五”期的2倍；拆除危旧房屋40万m2，新增房屋建筑面积131万m2，平均每年新增26.2万m2城镇人均居住面积由15m2增加到25m2，中博新城、澜凯山水华府等项目的开发建设，使城镇居住环境从“居者有其屋”的简单满足，发展到“居者优其屋”的选择性需求水平忠县主城近期及远期规划据最近规划数据显示。忠县主城近期2010年，规划人口17万人，城市建设用地12.75平方公里；远期2020年，规划人口24万人，城市建设用地20.40平方公里。主城是全县的政治、经济、文化中心，以旅游服务、加工业为主导产业，具有独特自然风貌与历史人文特色的三峡库区山水园林城市一城两岸、带状组团、山水园林、桥岛特色忠县城市为组团式形态，分为州屏、苏家、水坪、灯树、独珠五个组团和东溪旅游服务区、高营铺工业仓储区。●州屏组团为全县行政办公、商贸中心，是以居住、文教、旅游休闲为主的城市中心区；●苏家组团以文教体育、医药食品及机械加工为主；●水坪组团以发展无污染加工工业为主；●灯树组团以发展能源化工业为主；●独珠组团以旅游、休闲、居住为主；●高营铺工业仓储区以发展加工工业、仓储为主；●东溪旅游服务区是以居住为主的城市旅游服务基地近期优先发展州屏组团、苏家组团、水坪组团和灯树组团；远期在完善城市整体功能的基础上，重点发展高营铺和独珠组团提示：本项目位于州屏组团内，临近优先发展的苏家组团，有着先天优良的城市发展的背景优势蓝泊湾4413318863253741364498302172279216081137643505000100001500020000250003000035000400004500050000投资总额商品房建设投资住宅办公楼商业营业用房2005年2004年2004、2005年房地产开发投资对比分析表（万元）在刚过去的2005年，忠县完成房地产投资总额44113万元，相比2004年增长46.05%，◆住宅投资25374万元，相比2004年16081万元增长57.79%◆办公楼投资实现136万元，相比2004年137万元下降0.73个百分点◆商业营业用房投资实现4498万元，相比2004年6435万元下降30.10%大幅增长持续平稳大幅下降2004、2005年房屋建筑面积开发对比分析表（平方米）施工面积持续增长，竣工面积、新开工面积双双增长8854142498203566615130499280225417701000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000施工面积竣工面积新开工面积2005年2004年24200417811610266187035050000100000150000200000250000300000商品房销售面积住宅销售面积2005年2004年2004、2005年商品房销售面积对比分析表（平方米）2823913240120636973050001000015000200002500030000商品房销售额住宅销售额2005年2004年2004、2005年商品房销售额对比分析表（万元）116774311758010200400600800100012001400商品房平均销售价格住宅平均销售价格2005年2004年2004、2005年商品房平均销售价格分析表（元/平方米）区域房地产持续健康发展据忠县统计局统计显示，今年1-5月，忠县商品房平均销售价格为每平方米1480元，住宅平均销售价格为每平方米826元1至5月，忠县商品房完成销售面积85218平方米，其中现房销售面积48850平方米，期房销售面积36368平方米；商品房空置面积为39109平方米区域房地产持续健康发展据忠县统计局统计显示，本年度上半年我县23个建筑企业房屋施工面积为915169平方米，其中新开工面积为273792平方米。初步预计下半年新开工面积近27万方，本年度房屋施工面积将近120万方，城市综合发展建设提速猛进区域房地产市场特征分析◆房地产供应热点区域呈东西两端拓展供应◆电梯小高层（高层）的住宅楼（商住楼）浮出市场,渐被接受◆户型以三室两厅（含一厅）为主，以两室两厅及四室两厅为◆社区类型以单体商住、小型社区、大型社区多元化供应，可选择程度高◆受移民及新城建设等支撑，商品房、集资房、还建房等共同发展◆截止今年上半年，忠县主城商品房供应销售价格约在830元◆物业管理、绿化率高、配套设施齐全、户型产品优良的市场接程度最高◆户型设计由早期的大而无当向精致、舒适变化，设计水平有所提高，仍存在诸多不足，间接采光多、客厅成过道、功能分区不明、暗房多等◆营销层次水平较低、推广手段单一，近年中博新城推广带来一定促进忠县简介及经济发展城市发展与房地产市场分析近期楼盘及潜在供应分析本项目简介及SWOT分析本项目开发定位策略与构思12356忠县购房置业需求特征分析4价格定位及推广初步建议7本篇目的◆有利于市场全面认识◆有利于找到开发定位的重要参考依据◆有利于挖掘快速启动市场的关键点蓝泊湾御景花园皇城港湾港航大厦水岸绿洲忠州丽都乐声购物广场商住楼中博新城鑫威项目德源大厦澜凯山水华府白公生态花园黄金花园御景花园江淮御景江岸花园位于本项目地块旁，临近长江靠近滨江路，位于本项目的正南向。初步建筑规划显示由7栋16-18层电梯高层组成，还有2号楼为滨江路临江商业用房约3层御景花园地块本项目地块御景花园占地约20608.4平方米，总建筑面积90525.6平方米住宅建筑面积约7.5万平方米，建筑密度34.9%。容积率4.21，全电梯小高层建筑，住宅标准层2梯4户至2梯7户构成项目先期入市的1、3号楼户型面积由建筑面积83-93平方米的两室两厅（套内面积74-86平方米）、建筑面积135-143平