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重庆高档物业市场分析一、别墅市场分析⑴重庆市场别墅供应量较大，从宏观市场分析看，未来别墅市场竞争激烈。据我们不完全统计，当前亮相和潜在别墅项目占地已达16000亩，其中亮相项目约占地6700亩，已明确表示作别墅的潜在项目占地约9300亩。从市场统计情况分析，目前已亮相的别墅项目约14个，已推出别墅约1500套；预计下半年亮相并在未来5年内完成开发的别墅项目约8个，加上已亮相的，预计22个项目将一共推出17500套。从别墅供应分析，下半年新推出别墅项目不多，而在售别墅项目的新推产品仍将是市场供应的主力。17500套（还不包括新开别墅盘）5年要消化掉，这意味着每年要消化3000多套。同时，按照以往的销售情况看，一个销售情况特好的中高档别墅楼盘，其一年的销售量顶多在150套，即使重庆市场每年出现10个这样的楼盘，消化1500套，那么每年也还有1500多套空置。事实上，个别别墅盘，一年仅售10余套。未来别墅竞争有多激烈由此可见一斑。⑵投放地段北部新区渐成热土目前从区域的角度而言，主要分布在以下几大板块：一是北部新区板块，目前的主要项目有大川水岸、蓝湖郡、棕榈泉、比华利、青河湾、佰富高尔夫别墅等。二是北碚板块，主要项目有中安翡翠湖、水天花园鹭岛和沙坪坝的美茵河谷等。三是南岸板块，主要项目有天池林海、高山流水、长青湖别墅等。从在售项目分布区域看，渝北、北碚、南山、含谷都有别墅项目在售，还没有形成一个明显的别墅集中供应区。相比之下，北部新区逐渐成为重庆别墅市场的热土。受地势较为平坦的优势和政府战略规划的支持，北部新区成为重庆市别墅市场的重要热土。金开大道沿线，一个总占地超过1万亩，汇集顶尖开发商，汇集众多高尚大盘的庞大新城已开始浮出水面。龙湖、金科、保利、棕榈泉等八家开发商将共舞北部新区，总体量超过600万方（含大量别墅），估计在5年内全部推出。⑶产品细分中高档别墅为主流从在售项目档次分析，高、中、低档别墅数均有销售。供应量中高档别墅为最，经济型别墅供应量相对有限。市调发现，目前重庆市别墅项目主要分为以下几类：顶级别墅总价在260万以上，单价在7000元/平方米以上的独立别墅：如：香樟林别墅、龙湖蓝湖郡独立别墅、比华利豪园、中安翡翠湖、佰富高尔夫等部分别墅。这类别墅市场有效需求有限，但销售情况不错。中高档别墅总价在120-260万，单价在于4500--7000元/平方米的独立别墅或连排别墅。此类项目有独特、稀有的景观资源做支撑，项目自身环境配置好、户型合理，走势看好。如龙湖·蓝湖郡的连排别墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分别墅等。经济型别墅单价在3800至4500元/平方米，总房款在80万至120万之间如青河湾别墅、华立天地豪园、天龙部分别墅等。[4]如果按别墅对外部景观资源的稀缺性作为划分的依据，重庆市目前的别墅又可分为以下类：湖景别墅依湖而建，以中大型天然湖泊作为项目自然资源。如龙湖蓝湖郡、天湖美镇、中安翡翠湖、海兰云天纯水岸等。江景别墅主要以长江、嘉陵江为主要资源，如大川水岸。山地别墅主要以山景为项目的外部资源，如天池林海等。高尔夫别墅依靠与高尔夫球场的联合开发，享受高尔夫球场的资源。目前有佰富高尔夫别墅。无外景别墅依靠产品自身的规划、品质、设计差异化优势取胜。主要有比华利豪园、金科中华坊。[5]别墅市场呈现新趋势趋势1：产品从早期的单一的外部借景开始向规模、产品综合质数取胜。重庆早期的别墅，规模较小，内部环境与配套较差，主要以外部自然资源（如江景、湖景）为主要支撑，产品自身的规划与功能定位缺乏品质。进入2002年以来，以龙湖香樟林别墅为代表，重庆别墅产品开始依靠规模与综合质数取胜。目前龙湖·蓝湖郡、棕榈泉、天池林海为代表的千亩大盘将相继推出，整体规模的优势毫无疑问将促进项目配套、环境和产品规划方面的优化。比如蓝湖郡规划200亩的体育中心，棕榈泉联姻知名学校，比华利以豪宅形象为诉求，充分表明了市场的逐步成熟和产品依赖规模、综合质数取胜的趋向。趋势2：经济型别墅将大行其道。从别墅市场的发展情况看，经济型-中高级别墅放量将大幅增加，代表性的项目有青河湾、大川水岸、天龙别墅等，这类别墅主要以连排形式出现，其建筑面积集中在200至300平米之间，总价以80至120万为主，介于独立别墅与花园洋房之间，经济型别墅将是未来几年重庆别墅市场供应的重角。趋势3：高尔夫球场开始成为顶级别墅的砝码。目前，重庆市别墅产品联合高尔夫球场开发的项目有佰富高尔夫别墅。号称贵族运动的高尔夫，将是目前至下一阶段重庆市顶级别墅的标志。重庆金字塔尖的贵族们，在习惯了山水熏陶以后，将追求更为高尚和更能体现身份的高尔夫运动。[6]别墅消费主力—私营业主不论别墅档次高低，其主力目标客户多为私营企业主。特别是高档别墅和中档别墅私营企业主是最主要的消费群体。此外一些双知阶层，如大学教授、高级专业技术人员、金融界人士也成为中高档别墅的重要消费群，这部分消费者更重视环境与品质，自然条件较好的别墅项目是他们置业首选。在别墅消费人群中还出现一种低龄化的趋向，二十来岁就成为别墅业主的也不在少数。二、富人区的形成重庆富人区是在新牌坊富人聚居区的基础上形成的，并会在今年加速向人和-金开大道片区扩张。重庆富人区今年将出现一大批中高端楼盘，向北推进约10公里，完成版图扩张。今年人和-金开大道片区有名有姓的楼盘有：龙湖·蓝湖郡（占地1600亩，已动工）、保利集团项目（3000余亩）、融科置地项目（1000亩左右）、重庆奥林匹克花园（3300亩）、建工集团项目（1000亩左右）。另外，经开片区的楼盘有1200亩的棕榈泉国际花园、约300亩的比华利豪园、近300亩的中央硅谷·城市花园、近600亩的金科集团六一水库项目。这些项目几乎全部以低密高档住宅为主，与城市富裕阶层居住所需的产品形态吻合：品质高，环境好等等。所以今年重庆富人区将会以一种全新的形象出现在市场中。一流的生活品质是富人生活的必备条件，反映在居住方面，最重要的就是楼盘品质。因为没有哪一个品质低下的楼盘会引来富人阶层在选择居所时的目光。而在人和-金开大道片区，前面所提到的这些楼盘将以个体高品质来奠定区域的整体品质。这里的高品质主要体现在楼盘的产品形态方面。整个区域的产品形态从金字塔尖的独立别墅到塔中高部份的花园洋房，产品的高定位就是楼盘的高品质，而消费高品质楼盘的又以城市中高端人群为主，在同质居住趋势越来越明显的趋势下，就有利于区域整体上形成富人聚居效应。在这里追问人和-金开大道（含新牌坊部分区域）片区为何会成为重庆的富人区是个有点难的问题：在全球其它城市，几乎很少有一个富人区是像重庆富人区这样在一个新开发区中发展起来的。在很多人看来，恐怕没有一个政府或开发商有本事将城市富裕阶层聚拢在一个区域。因为其它国家或城市的富人区都是随着时间的推移逐渐发展、成熟起来的。这样的富人区或者历史悠久，人文素养与氛围相对最好，如东京新宿富人区，或者在城市中心地带；与著名的老公园毗邻相伴，如伦敦海德公园、纽约中央公园、巴黎凡尔赛花园周边的富人住宅区。而人和-金开大道片区并没有这些条件，它是按照自己的方式，在城市发展中初具重庆富人区的雏形，就像南滨路初步形成都市白领聚居区一样。人和-金开大道（含新牌坊部分区域）片区走上重庆富人区的发展道路离不开锦绣山庄、龙湖花园等五六年前在新牌坊附近扎根落户，在他们之后，众多针对中高端客户群的楼盘热销于此，人们逐步认同了这里的富人居住区概念。目前，人和-金开大道（含新牌坊部分区域）片区现在已具备了这样的特点：一是地理位置离主城区10-30分钟车程，离尘不离城，既享都市繁华，又有宁静闲适的生活；二是物业形态、品质相对较高，以中高档住宅为主，并且房价相对较高；三是居住环境好，空气质量高。而这些，正是富人聚居区的基本条件。随着这一片区居住氛围的形成，与之相匹配的是形成了我市的中央政务区、涉外商务区。同时，人和-金开大道片区周边市政配套设施日益完善，其中以交通配套发展最快，满足了富人区离不开车轮的条件。据了解，在新牌坊，通过机场高速路，可连接成渝、渝长、渝合等高速公路，并且，新（牌坊）溉（澜溪）等重要市政道路也即将投入使用。三、成功案例欣赏1、龙湖香樟林龙湖.香樟林别墅位于重庆市渝北区九龙湖北岸，与龙湖南苑和西苑隔湖相望。北接规划中的重庆领事馆区，是重庆目前的都市顶级别墅区。别墅区占地面积17万平方米，建筑面积8.5万平方米。整个小区坐拥山水，湖岸线蜿蜓曲折，绵延1300米。别墅区中端有一长条形小岛延伸至湖心，沿岸天然形成6大湖湾，景致迥异。地势起伏开阔，遍种香樟、银杏、楠木等名贵树木和珍奇花草。幽雅的自然环境和周边成熟社区的配套，构筑了一种与自然无限接近、极具人文之美、达到至上舒适生活的居住环境。200余栋独立别墅和联排别墅，随地势起伏和曲折绵延的湖岸线，形成水边别墅、绿荫别墅和坡地联排别墅。一个香樟林别墅项目的出现，使一直低迷的住宅楼市受到震动。毕竟，别墅市场，是一个城市房地产市场最尖端的部分。因此，业内人士禁不住发出疑问：重庆的消费市场究竟有多大潜力？站在金字塔尖的消费者究竟有多少？香樟林别墅的热卖，对重庆房地产市场意味着什么？应该说，做别墅，在重庆的房地产市场上，早就不是一个陌生的话题。但至今为止，重庆主城几个区中，除了已有快10年历史的锦绣山庄纯别墅区项目外，许多的别墅几乎都混迹于大量高层、小高层和多层建筑形态并举的综合社区中。因此，人们提到别墅时，往往是指锦绣山庄；而那些十分强调居家环境、在意生活品质的富贵人群，唯一的住家选择，也只能是锦绣山庄。因为这样的纯别墅社区，建筑形态纯粹，业主经济地位、社会地位相似，而这些元素对要求富贵、宁静、环境幽雅的消费群体来说，非常重要。而表面的现实是，不少小区的所谓别墅，从开盘起，就一直清冷地站在那里。因此有业内人士就说，重庆的消费能力太差，别墅市场要活跃，还遥遥无期。其实不然，龙湖香樟林别墅的销售状况让我们看到，金字塔尖的消费群其实已聚集了很多，反而是市场上一直没有他们需要的产品，所以，他们在观望等待。用香樟林别墅销售部人员的话说，在接待客户时，我们才发现，重庆有钱人太多了！因为很多客户只对产品提出意见，并不理会房价，而且，很多人的付款方式是不需要按揭的。据了解，在已购房的人群中，年龄最小的客户为1975年出生的人，这说明重庆的富豪阶层正在趋向年轻化。另外，有一家三姐妹，竟然同时在香樟林购买了各自的独立别墅，她们说，一直想买好的别墅，香樟林别墅算让她们如愿了。日前，香樟林一年前售价480万的一幢临湖别墅被人出价700万求购--仅一年时间，总价涨了220万，创下了重庆别墅增值的最高纪录！一年增值220万只是一个突出表现罢了。据透露，香樟林208套别墅的增值从2003年6月全部售罄后就已经开始了--时至今日，香樟林连排别墅总价平均涨幅为30万，香樟林独立别墅的平均涨幅为70-100万。谁又能否认，在龙湖品牌的巨大魅力下，设计、品质同样完善的蓝湖郡，未来增值速度会逊于香樟林呢？2、金科·中华坊中华坊占地近300亩，毗邻天籁美社，与龙湖香樟林别墅区相距800米，小区容积率1.73，建筑密度25.4%，绿地率41.1%，由中国传统民居风格的连排别墅，花园洋房和小高层等几种建筑形式组成，是重庆目前惟一的民居住宅。我们要造的是中国人自己的房子！金科·天籁城·中华坊项目负责人这样诠释中华坊产生的原因。天籁城·中华坊就是金科人为力图重现我国传统民居灿烂辉煌的光荣与梦想。中华坊是重庆第一个运用现代技术演绎中国传统独院、合院民居住宅风格的楼盘，小区配备了高尔夫推杆练习场、足球场、文化主题会所等数十项健康休闲设施，体现健康高尚生活；上万平方米的民俗公园，大片的绿地，绵延数百米的民俗风情景观大道、长达100余米的古韵新风商业街；丰富的庭院空间饱含恬静和安宁：每户均有私有后院近100平米，人字顶与钢筋架的结合，镂花与落地窗的搭配，体现了现代元素与传统空间的自然统一。天籁城·中华坊即将亮相楼市的消息发布后，一石激起千层浪，引起业界和消费者的强烈关注。让开发商始料未及的是，尽管每套独院民居高达120万元以