金融危机中房地产市场的三方动态博弈分析

金融危机中房地产市场的三方动态博弈分析作者：李威远，LiWeiyuan作者单位：西北大学经济管理学院,陕西,西安,710127刊名：内蒙古农业大学学报（社会科学版）英文刊名：JOURNALOFINNERMONGOLIAAGRICULTURALUNIVERSITY(SOCIALSCIENCEEDITION)年，卷(期)：2009，11(5)被引用次数：0次参考文献(13条)1.彭方平.方齐云房地产开发商与地方政府的博弈分析2003(05)2.杨建荣.孙斌艺政策因素与中国房地产市场发展路径--政府、开发商、消费者三方博弈分析2004(04)3.马海军.牟玲玲非线性旁价博弈模型动态分析及其控制2005(10)4.周京奎信息不对称,信念与金融支持过渡-房地产泡沫形成的一个博弈论分析2006(08)5.陈耿.范运信息不对称条件下房地产价格上涨:基于不完全信息动态博弈模型的理论分析2006(03)6.何元斌房地产市场中开发商之间的博弈分析2006(12)7.何元斌开发商与地方政府、消费者在房地产市场中的博弈分析2006(03)8.张薇房地产市场中政府与投机者的行为博弈分析2006(02)9.田晓青.邓忠房地产发展的多方博弈分析2007(03)10.徐江房地产宏观调控中的三方动态博弈问题2007(06)11.淮建军.刘新梅.雷红梅我国房地产市场管制中四人联盟与对抗的博弈分析2007(12)12.淮建军.刘新梅.雷红梅.张帆中国房地产市场管制中四大利益集团联盟的博弈分析2008(06)13.淮建军.刘新梅.雷红梅地方政府和房地产商非合作讨价还价的博弈分析2008(06)相似文献(10条)1.期刊论文李燃房地产市场调控政策的选择——基于中央政府与地方政府的动态博弈模型研究-经济研究导刊2009,(1)近几年来,房价一路攀升成为全社会关注的焦点,中央政府调控政策没得到有效执行是其中原因之一.在此背景下,通过建立不完全信息动态博弈模型,探究中央政府与地方政府在房产调控政策选择上的博弈行为,并将2002-2008年中国房地产的政策调控过程通过模型进行重新演绎,从而寻找到政策博弈与房价持续上涨的间接关系.进而提出相关对策性的建议.2.期刊论文陶珺.李永红.吴桢.TAOJun.LIYong-hong.WUZhen房地产市场中政府与房地产商的行为博弈分析-湖北工业大学学报2007,22(1)从政府与房地产商的角度切入,探讨了如何使两方面的利益获得最大化问题.运用不完全信息动态博弈模型,对房地产市场中的政府与房地产商之间的动态博弈过程进行分析,论证了通过政策引导房价走势的办法并不可行.3.学位论文李娜基于机制设计理论的房地产市场博弈研究2008房地产业的重要性不言而喻，首先它为人们的安居提供条件。安居、乐业是社会和谐的两大前提，住的好不好、环境是否舒适决定人们的生活质量，因而政府的住房政策和房地产业的发展政策关系社会发展目标的实现，是小康社会的重要内涵之一；其次，房地产业对经济发展的带动力很强。它可以为社会提供就业，可以带动相关产业的发展，因而它在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之一；最后，房地产生产周期长，资金需求密集，对金融业的影响也很大，因此，对房地产市场中的各种关系进行分析显得尤为重要。同时，由于房地产市场中信息不对称的普遍存在和各方的复杂博弈，使得开发商之间的竞争大部分处于恶性的状态，开发商与投资者之间缺乏信任，开发商与消费者之间无法在价格问题上达到统一，这严重影响了社会的和谐发展。本文在分析研究国内外关于机制设计理论和房地产市场博弈现状的基础上，运用机制设计理论，以四种博弈类型，即完全信息静态博弈、完全信息动态博弈、不完全信息静态博弈和不完全信息动态博弈，分析了房地产开发商与投资者之间的具体博弈过程。同时，列举了一些近期国内外政府对房产市场做出的相关宏观调控政策，并分析了这些政策带来的影响。从现实出发，针对现今开发商普遍降价的行为，从价格战的角度分析开发商之间关于定价的博弈，深层次的揭示了开发商降价的本质。在对房地产市场现状和对其中房地产开发商与投资者之间的博弈进行分析后得出，在多数情况下，开发商会选择拿到投资后不开发的策略，因此可以从信息成本和激励相容两个方面对开发商进行约束。分析了开发商之间的博弈过程后，提出建议，只有不断加强自身的产品特性、质量和服务，并以此形成具有竞争力的品牌，才能够在激烈的市场角逐中脱颖而出，仅仅依靠降价并不是出路。从开发商与消费者之间的博弈中发现，消费过程中，买方始终处于劣势地位，要减弱这种劣势不仅仅要依靠国家的政策、法律、法规，开发商的社会责任感和自律性，消费者更加要努力提高相关的基本专业知识。本文主要是从机制设计理论中的信息不对称角度入手，利用博弈论加以分析，从而提出建议，更深入的认识房地产市场中各方之间的关系，以期对房地产市场在发展过程中遇到的问题有一定的借鉴作用。4.期刊论文杨建荣.孙斌艺政策因素与中国房地产市场发展路径--政府、开发商、消费者三方博弈分析-财经研究2004,30(4)中国房地产市场处在整体供给过剩与价格持续上涨同时并存的非均衡状态,中国房地产市场的专业效应和政策效应由于中国房地产业起步阶段的不成熟性而表现得更加突出.文章利用博弈工具,就加入政府的三方博弈体系建立了供给和需求层面的两大不完全信息动态博弈模型,提出了房产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构失衡的内在原因,从而阐明了政策因素已经并正在决定着中国房地产市场的基本走向.最后文章还对评价政策效应和调整房地产政策以重归理性繁荣的道路提出了建议.5.期刊论文徐江.XUJiang房地产宏观调控中的三方动态博弈问题-电子科技大学学报（社会科学版）2007,9(6)城市房价飞涨正在演变成一个严重的社会经济问题,中央政府有必要对此实施严厉的宏观调控政策.本文从博弈论和制度经济学角度,探讨了中央政府、地方政府与房地产开发企业之间委托-代理、管制-被管制的博弈关系,重点分析了中央政府监督成本、地方政府设租概率和房地产企业价格合谋概率这三者相互作用的机理.指出房地产企业价格合谋和地方政府设租的现象会在相当大的范围内长期存在,但这两者对于中央政府都是可控的.建议中央政府在设计房地产宏观调控机制时,应着重降低对地方政府设租行为的监督成本.6.学位论文曾理中国房地产市场的博弈分析2007中国已经开始进入利益时代，集体的利益博弈已经成为我国经济社会生活的一个重要内容。近几年来中国房地产市场的风云变幻，为我们观察和分析利益时代的博弈，从而认识当今时代的特点，提供了一个很好的案例。房地产市场最近几年在我国发展迅速，但其发展明显有别于其它行业，备受各种争议。房地产市场中产生的各种经济行为和现象令人迷惑不解，运用传统的经济理论很难对它们进行描述。房价的节节攀升、政府的参与、开发商的强硬态度和普通老百姓的无奈表明了中国的房地产市场是一个非理性韵市场，受到诸多非市场因素的影响。其市场供给、需求、价格形成的过程具有典型的博弈特征，使得我们可以运用博弈论的相关知识对房地产市场主体进行描述和分析，建立基于博弈理论的决策模型。本文首先对房地产博弈市场作总体分析，接下来重点分析了房地产市场各主体之间的博弈过程，并将其博弈分为两类：外部博弈和内部博弈，进行分析得出相应的博弈模型。开篇是绪论，介绍了课题研究的意义、内容以及方法。第一章介绍了我国房地产市场管理制度的变迁、发展现状以及结构演变趋势。从1996年开始，我国的房地产业开始进入理性发展的时期。目前我国的房地产市场，主要的参与者有房地产开发企业、消费者和政府。房地产市场总体上是一种垄断竞争与寡头垄断相并存的市场结构，其中在住宅市场，寡头垄断特点更为显著，在商业房地产市场，垄断竞争的局面还依然激烈。我国房地产市场格局的宏观演变趋势是：准完全竞争，垄断竞争到寡头垄断。第二章对中国房地产市场的博弈进行了总体分析。首先介绍了博弈论的基本概念。博弈论，又称对称论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策以及这种决策的均衡问题。其基本概念包括参与人、行动、信息、战略、支付(效用)、结果和均衡。其中，参与人、行动和结果统称为“博弈规则”(theruleofthegame)，博弈分析的目的就是使用博弈规则预测均衡。接着论述了博弈论分析房地产问题的可行性。房地产市场的供给、需求、价格形成的过程是非常典型的带有博弈特征的竞争性业务活动。从竞标人的角度看，它的目标是要在投标竞争中中标并取得良好的经济效益，获得中标与收益的最佳结合。为了达到这个目的，竞标人在投标决策过程中就必须了解来自竞争对手的各种不确定因素，并且在确定自己的投标报价过程中充分考虑这些不可避免的不确定性因素。在房地产市场，各竞标人的根本利益是相互冲突的，竞标行为是相互影响的，每一个参与者在进行决策时，必须考虑对手的反应，从而根据竞争对手的反应做出自己的最优决策，而这些正是博弈论重点研究的问题。正是因为房地产市场供给、需求、价格形成的过程具有典型的博弈特征，使得我们可以运用博弈论的相关知识，特别是不完全信息博弈理论和贝叶斯纳什均衡，建立基于博弈理论的决策模型。最后分析了房地产市场的博弈主体、房地产博弈市场的划分、房地产博弈市场的基本特点以及中国房地产市场的博弈环境。第三章和第四章是本文的核心部分，主要对房地产市场中的各博弈主体进行博弈分析，得出相应的博弈模型。前者主要是对各博弈主体相互之间的博弈进行分析，后者主要是对各博弈主体内部的博弈进行分析。第三章首先分别从房地产一级市场和房地产二级市场分析了房地产开发商与政府间的博弈。由于房地产一级市场产权分配权利、义务和责任的法律功能缺位，使地方政府配置土地的权利掌握在少数部门或个体手中，容易产生寻租。对土地使用者而言，通过寻租可以获得排他性土地产权，同时获得行政供给价格与市场价格之间的价差，实现利润最大化的目标。显然，寻租活动使政府对房地产管理丧失了科学性和规范性，也直接影响了土地使用者的行为规范。寻租还使竞争性的市场秩序被不规范的“寻租秩序”替代。由于真正的使用者无法通过市场获得土地，只有接受土地投机的选择，使土地所有者的利益无法实现。在房地产二级市场上，政府与开发商的利益博弈结果，不仅取决于双方的谈判实力，也取决于当地的经济和社会条件。对双方博弈结果具有很大影响的一个重要因素是城市的规划。房地产开发商和地方政府的博弈依具体情况的不同，可能是斗鸡博弈，也可能是囚徒博弈，还有可能是智猪博弈。这些具体情况包括当地的社会经济发展状况、房地产开发负效应所带来的费用的大小、开发项目的性质等。在这些条件约束下，双方总是力图尽可能多地享受房地产开发所带来的收益。接下来，分析了房地产开发商与消费者间博弈。众多房地产企业作为我国微观经济的主体，它的经济行为直接影响着房地产消费者的物质生活和精神生活。房地产企业向房地产消费者提供商品和销售服务，在满足房地产消费者需要的同时获得利润。房地产企业和其产品消费者之间存在着一种两个局中人的博弈，双方都有各自的行动组合。例如，房地产企业对房地产消费者是销售优质的产品还是低等产品，抑或是坑害顾客呢?这种问题本身就存在一个子博弈。销售优质的商品房必定会增加房地产企业的制造成本，但降低商品房的质量同样也要付出成本(一旦房地产消费者投诉或房地产业职能管理部门检查出来就要受到处罚，客源减少又会直接带来经济损失，这就是房地产企业降低商品房产品质量的成本)。如果房地产企业决策人认为销售劣质商品房产品的成本可能大于优质商品房产品的成本的话，他自然会选择销售后者。房地产消费者在选择房地产企业的过程中也有一个子博弈；在同一商品房产品价格相同而质量不同的情况下，房地产消费者会选择质量与信誉都较好的房地产企业；在同一商品房产品中质量相同但价格不同的情况下，房地产消费者会选择价格较低的房地产企业。前面讨论的是信息比较完全的条件下，房地产企业和其消费者双方的均衡选择(即房地产企业对房地产消费者市场有比较充分的了解，同时房地产市场发展对多数房地产企业及其商品房产品也有充分的了解)。当然