金融危机对哈萨克房地产市场影响分析

1金融危机对哈萨克房地产市场影响分析哈萨克斯坦房地产市场泡沫始于2004年，终于2007年9月份，其膨胀与破裂的过程有其独有的特点，哈萨克政府的房市救助措施也与其他受同样问题困扰的国家不同。一、2004年：穷则思变——哈房地产热兴起一个国家的房地产是否兴旺，取决于四个条件：建筑用地供给，住房需求，居民收入水平，建房资金。进入21世纪以后，随着以石油收益为代表的“资源红利”滚滚而来，哈萨克房地产业逐渐具备了这四个条件：1，有内在需求：据统计，到2007年底，美国人均居住面积为70平米，欧洲人均居住面积为35～40平米，俄罗斯为19.5平米，而哈萨克仅为16.8平方米。居民有着改善居住条件的强烈愿望。目前，仅阿拉木图的住房缺口就达1000万平米。2，有外部条件：哈萨克地广人稀，国土总面积272.5万平方公里，总人口1557万人，人口密度为每平方公里6人，建筑用地供应充足。3，有物质基础：居民2001—2007年名义货币收入增长了3.3倍，职工平均月工资水平从101美元增长至428美元。2007年年底，主要三大城市的职工月工资大约在600-2000美元之间。收入增加为购房者提供了物质基础。4，有资金保障：哈萨克比其他中亚国家更为开放的市场经济和银行体系，以及丰富的自然矿产资源和不断增长的石油美元红利，使其获得了世界信用评级机构的青睐，成为了世界游资瞩目的焦点和投资的热土。次贷危机发生以前，哈萨克银行从国际资本市场低成本融资风行，小银行也能借到大钱；地产开发商借贷容易，购房者贷款条件宽松。2004-2005年，哈萨克房市开始火爆。随后的几年中，不动产价格以年均80%（各州）—100%（阿斯塔纳、阿拉木图、阿特劳三大城市）的速度疯长，成为了经济增长的主要引擎和银行利润的主要来源。当时，全民兴起了购置不动产的热潮，在“一年后就翻番”的前景鼓舞下，不论是个人还是机构，都把所有的“闲钱”都投入到了房地产中，购置房产已经不是出于住房的需要，而异化成一种投机行为。这股前后持续了近4年的“购房热”，催发了金融机构资金的躁动，助长了房地产业泡沫的形成，推高了通货膨胀率。2003—2008年哈萨克斯坦住宅建设投资增长比较见附图1.附图1.2003-2008年前11个月住宅建设投资增长比较58.9110.285.938.226.2-10.9-128284868881082003年2004年2005年2006年2007年2008年1-11月增长率（%）资料来源：根据哈萨克国家统计署公布的数据绘制。二、盛极而衰——房地产热降温世间万物，盛极而衰，否极泰来，循环往复，生生不息。据统计署公布的数据，到2007年一季度，哈全国新房销售均价达到了1114美元，比2006年增长147%，比2000年增长了6.6倍。阿拉木图的房价高的超过了6000美元/每平米。哈这一轮轰轰烈烈全民“炒房”的大牛市到2008年第三季度终于走到了阶段性顶点，开始步入下行轨道。这既是全球金融危机的后续效应，也是房地产业本身的经济规律使然。二季度，投机资金开始撤出阿拉木图房市。到3季度，次贷危机爆发，哈房市出现拐点，价格开始全线下跌。9月底，阿拉木图房价同比下跌了27%，阿斯塔纳——下跌17%。三、2008年：雪上加霜——金融危机重创房地产业进入2008年以后，金融危机对哈萨克房地产的影响愈益明显，主要表现在：1，建筑业产值下滑特别是金融危机第二波袭来后，产值下滑明显（见附图2）。附图2.22008年前11个月建筑业产值与上年同期比较0.23.38.57.9910.7743.12.92.30246810121-1月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月比上年同期（%）2，住宅建设投资减少自年初开始，哈全国投入民用住宅的建设资金逐月比去年同期明显减少。1-11月，全国住宅建设投资比去年同期下降10.9%，阿斯塔纳市同比下降27.8%，阿拉木图——下降16.1%（见附图3）。与前几年相比，更是不可同日而语（见附图4）。附图3.2003-2008年前11个月住宅建设投资增长比较-128284868881082003年2004年2005年2006年2007年2008年1-11月增长率（%）3，房价下跌自2007年夏季至今，阿拉木图的新房销售均价已下跌了50%，从5000-6000多美元/平米下降到了2000—2500美元/平米；高档社区的房价甚至下降了70%。阿斯塔纳的房价年初增幅较大，到311月份，基本与去年持平。哈全国房价今年呈逐月下降趋势，到11月份已比去年同期下降了8.6%（见附表5、附图6）。附表5.2008年前11个月全国及主要大城市新房销售均价统计（万坚戈/每平米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月全国16.0616.0815.8715.7815.7115.6315.2315.1515.1514.9514.85折合美元（美元）13341336131513101303130212911262126612471237比上年同期（%）22.618.615.611.97.94.9-0.7-5.1-6.2-7.6-8.6阿斯塔纳19.8819.8619.8619.8619.6519.6519.6519.6519.65196519.65折合美元（美元）16521650164616481630162816341637164216401637同比（%）18.517.416.816.815.514.19.82.71.50.3-1.2阿拉木图34.6433.7932.9132.5932.3332.3329.9729.9729.9728.327.61折合美元（美元）28782808272727052682267924912497250423612300同比（%）48.134.022.615.01.4-1.2-13.2-14.8-15.3-20-22.0当月汇率120.35120.34120.67120.5120.56120.7120.29120.02119.67119.85120.06资料来源：哈萨克国家统计署附图6.2008年前11个月哈新房销售均价与上年同期相比变化趋势图-30-20-1001020304050601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月全国阿斯塔纳阿拉木图4，销售困难2008年前几个月，现房销售完全陷入停顿。80多家房屋中介公司停业。直到5月份，才开始有客户上门求购，但成交量惨淡，平均每月两笔，比2007年月均20笔下降了90%。在“买涨不45买跌”的心理作用下，人们对降价的预期愈甚。欲购房者持币观望，不急于出手，等待楼价进一步下跌。由此导致大量竣工楼盘闲置，开发商资金回笼困难。部分房价顶峰时贷款购房的人现在甚至想把房子退给银行。5，办公用房出租率下降从年初开始，大型商务中心的办公用房出租率下降，空房率达到20%，租金水平下降了20—30%，与2005-2007年间租赁办公室排队等候、“一房难求”的局面形成鲜明对比。6，抵押购房业务停顿由于从国际资本市场融资变得日益困难，哈银行资金面吃紧，用于购房的抵押贷款利率不断升高，从次贷危机发生的2007年7月到现在已从12-13%攀升到了25%，首付要求调高至40%。商业抵押购房业务已无人问津。随之而来的还有以前已签订的抵押贷款合同无法按时还款的问题，由此形成了大量坏账，从无力继续支付贷款人那里收回的抵押房如何处理也成了一大难题。7，开发商与银行陷入困境、难以自拔房地产开发商告贷无门，资金链断裂，在建楼盘停工。现房销售停滞，资金回收无望，无钱还贷。银行的资产越来越多地“冻结”在了玻璃和水泥块儿当中，资产质量开始恶化。开发商与银行双双陷入困境，难以自拔。8，“集资房”问题日益尖锐由开发商和购房者联手兴建“集资房”始于2003年，因其价格相对低廉，吸引了不少的消费者。在“集资房”确实解决了不少购房者需求的同时，也露出了许多问题。一些“集资房”开发商不讲信用，拖延工期，粗制滥造；或者挪用建房资金，有的甚至根本就没打算建房，就是通过虚假广告骗取集资款，导致集资者钱、房两空。据统计，这几年大约有4万人被集资房开发商所骗，为此曾多次发生集资房业主上街游行事件。2007年1月哈萨克通过了《住房建设集资参与法》之后，情况有所好转，但并没有得到根本解决。由于遭遇经济危机，集资房问题雪上加霜，成为关系到国计民生的大问题。四、政府出资，拯救房市从2007年下半年开始，哈政府采取了一些实际步骤减少金融危机对哈萨克房市的影响，包括：1，2007年：拨款15亿美元，救助集资建房者2007年下半年，为救助集资建房者，哈政府通过商业银行向房地产开发商拨款1847亿坚戈（约合15亿美元），帮助开发商尽快完成尚未竣工的项目。2，2008年：新增资金50亿，解决房地产市场问题2008年11月25日，哈政府通过“反危机计划”，决定从“国家基金”和“国家养老基金”6借贷50亿美元，注入“萨姆鲁克-卡泽纳”基金，用于解决阿拉木图和阿斯塔纳的住宅建设市场问题。要求所有的建筑公司以及商业银行与“萨姆鲁克-卡泽纳”基金合作，在2009年12月底以前完成未完工的住宅楼工程，并以公平的价格出售给贷款购房者。具体实施步骤是：z“萨姆鲁克-卡泽纳基金”利用这笔资金向商业银行提供15年期优惠利率的授信额度，银行再向借贷人提供期限15年、年利10.5—12.5%的抵押贷款；z以10.5%的最终利率向新的借贷人提供2009年购房抵押贷款，这既可以使居民按照优惠的利率和可接受的价格获得住房，又可以使银行通过提供抵押贷款帮助建筑公司摆脱困境，改善贷款质量。z同时，银行还可以用这笔钱“贴补”以前居民获得的高利率抵押贷款，将其降至10.5—12.5%的利率水平。这一规定适用于那些用自己现有的唯一住房作抵押、所购新房不超过120平米，仅用于自己居住的贷款人。3，鼓励机构买房，刺激房市消费“反危机计划”要求各国有企业和国有股份公司可以按照公平的价格购买阿拉木图和阿斯塔纳不动产市场上的新建楼房，以带动房市消费。4，建设廉租房国家还将拨款150亿坚戈（1.25亿美元）用于建设廉租房，使廉租房的供应面积增加26.5万平方米。并要求，所有在国家规划框架内建设的、非出售的楼房都将经过“住房建设储蓄体制”分配。由于“反危机计划”刚刚公布不到一个月，其效果还有待观察。仅就房价多少算是“公平的价格”就引起了很多争论。总统纳扎尔巴耶夫称，阿拉木图的房价应在1000美元/平米，阿斯塔纳应在700-800美元/平米。这一观点受到老百姓的热烈欢迎和开发商的强烈质疑。前不久，哈主要房地产开发商们还专门开了一个大会，通过了《致哈萨克总统纳扎尔巴耶夫的一封信》，表示不同意总统的评估价，也不同意将房价固定化。政府呼吁社会各界面对经济危机，都应承担一定的损失，共渡难关。但部分开发商仍坚持高房价，不肯让利。这一争论现在还在继续。哈萨克的分析人士认为，到明年（2009年）年底以前，哈萨克的不动产市场不会出现明显好转，政府、开发商、消费者的利益博弈还将继续，由于存在诸多不确定因素，结果很难预测。驻哈萨克斯坦使馆经商参处2008年12月22日附：附图4.“2008年1-11月住宅建设投资与2007年同期比较”（撰稿：王爱君）