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吉林四平市铁东区项目市场分析报告2013年9月8日目录城市背景分析四平房地产市场分析区域板块分析项目认知和建议城市背景分析【城市经济】数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报吉林省主要城市2012年GDP排名（亿元）平均值1512平均值46490吉林省主要城市2012年人均GDP排名（元）11262012年四平全年实现地区生产总值1122.6亿元，按可比价格计算比上年增长12.3%。经济形势良好，全省占比8.72%，省内位居第四位；人均GDP产值为35023元，增长速度有所减缓，省内排名靠后。城市背景分析【资产投资】数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报四平市2006-2011年社会固定资产、房地产开发投资2011年吉林省主要城市投资对比亿元亿元2012年四平的固定资产投资588.5亿元，房地产开发投资58.7亿元，占比10%。房地产投资逐年递增但占比较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段。城市背景分析【产业结构】第二产业为主，在产业结构中处于强势的地位。四平产业格局以二产为主，一、三产比重相当，近年工业的产值占GDP比例始终占到40%以上，2011年第二产业对四平经济增长的贡献率达到65.8%，占据绝对优势，四平目前是以二产为主的传统工业城市；目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的结构优势地位、人均收入水平及消费水平较低、人口数量少是制约四平第三产业所占比重上升不快的原因；目前四平三大支柱产业为现代装备制造、农产品加工和能源产业。2012年四平市产业结构产值（亿元）占比第一产业283.825%第二产业516.946%第三产业321.929%合计1122.6100%第三产业发展较慢，比例一直保持在30%左右，侧面表明房地产发展缓慢，对第三产业的带动作用微弱。城市背景分析四平人口总量低，2012年市区人口仅为60.3万人流动人口近年呈现负增长趋势【人口情况】——总量低、负增长将制约四平房地产发展2012年四平全市总人口数量约为336.3万人，市区总人口数量为60.3万人，总人口和市区人口相比2011年有所减少。2006-2011年，四平市人口数量整体增长缓慢，人口的缓慢增长和城区人口少在一定程度上制约了四平房地产的发展，但是另一方面四平房地产投资的快速增长，使得目前四平市房地产市场出现供大于求的现象2007－2011年，四平市流动人口数量迁出人口自2008年开始不断增加，而迁入人口2011年明显减少，远低于迁出人口四平2007-2011年流动人口情况城市背景分析城市小结1.城市区位度：四平是吉林、黑龙江及内蒙东部地区通向沿海口岸和环渤海经济圈最近的城市和必经之路，两省省会城市间最主要的城市，发展潜力和空间巨大。2.经济水平和结构：四平的城市经济水平处于省内第四的位置，但第二产业在产业结构中占据绝对优势。3.房地产投资：占固定资产投资比例较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段。4.人口状况：人口总量低且流动人口负增长将制约四平房地产发展。城市背景分析四平房地产市场2007-2012四平市土地出让情况【土地市场】2010年开始，四平土地成交量逐渐翻倍，持续放量。2012年土地出让面积为126万平米，建筑面积达314万平米，平均容积率为2.5四平房地产市场四平全市商品房施工量保持了较快的增长，随着多个开发区建设的正式启动，仅2011－2012年两年内施工面积增幅出现明显增大，2012年商品房施工面积达527.6万㎡，单年增幅均在40％以上商品房竣工量逐年递增，竣工面积比例较低，2012年仅占施工面积的23%，竣工与施工存在一定失衡2007-2012年全市房屋施工竣工面积分析【施工竣工情况】2012年四平全市房地产投资额达58.7亿元，商品房新开工面积为527.6万平米，而竣工面积为126.1万平米，仅占施工量的23%，开工竣工比例存在失衡。四平房地产市场潜在供应量将继续放大：11年开始全市商品房施工面积的大幅增长，以目前市场去化能力来计算，未来3到5年市场存在大量潜在供应，市场供求存在失衡风险，竞争将趋于白热化；截至2012年底，四平全市未来待入市和存量商品房面积之和，估计至少高达600万平方米。以每套房面积100㎡计，未来1-2年将有6万套的新品供应。2007-2012年四平全市商品房施工、销售面积分析【供需分析】——全市商品房2012年四平商品房销售面积为182万平米。四平全市商品房销量09年开始保持平稳甚至出现负增长，施工面积却持续递增，同时期商品房销售面积相对施工面积占比逐年减少，市场潜在供应量持续放大四平房地产市场2010年市区商品房成交量大于供应量，2011年开始成交量逐渐萎缩，供需关系逆转。2012年供应量大幅度上涨，供应量较为低迷，整个市场出现明显的“供大于求”。2007-2012年四平市区商品房供应量和成交量分析2012年市区商品房供应量翻倍，达到168.6万平米但市场大环境影响，成交量仅为50.3万平米，开始出现萎缩【供需分析】——市区商品房四平房地产市场商品住宅：2012年商品房住宅供应量为147.4万平米，同比增长119%；成交量为45.6万平米，同比下降7%；整体比例来看，明显供大于求。商业：2012年商业整体供应量为17万平米，成交量为3.01万平方米，同样供大于求。2012年市区商品住宅与商业整体表现为供大于求四平2012年住宅供需表现四平2012年商业供需表现四平房地产市场市区商品房成交均价维持上涨：四平市商品房平均销售价格近年来呈持续走高态势。至2012年底，成交均价达到3941元/㎡，相较2007年，增长了2.6倍；市区商品房成交均价增幅自2011年开始下滑：2009年受国家宏观刺激政策影响，2010年房价增速一度达到了34％，但次年开始回落。至2012年，商品房均价增幅已经降至7％，价格上涨趋于平稳。四平市区商品房2012年成交均价达到3941元/㎡但增幅出现下降2007-2012年四平市区商品房成交均价四平房地产市场商品房成交价格分析2013年1-6月市区商品房登记成交均价为每平方米4138元，同比上涨14％。其中商品住房登记成交均价每平方米3489元，同比上涨9％。从最近抽样调查的楼盘项目看，目前商品房预售均价每平方米4586元，商品住房预售均价每平方米3979元，商品房价格继续上涨。数据来源四平市住房和城乡建设局2013年四平市区房地产市场价格——西高东低，稳步上涨商品住房分区成交价格分析2013年1-6月铁西区商品住房登记成交均价每平方米3549元，铁东区商品住房登记成交均价每平方米3389元。从最近抽样调查的楼盘项目看，目前铁西区商品住房预售均价每平方米4109元，铁东区商品住房预售均价每平方米3906元，两区商品住房价格有所上涨。四平房地产市场由于铁东、铁西区的经济发展不平衡，区域发展、人们置业习惯、区域供应量等原因，铁东的成交量自2007年到2012年一直大幅度落后于铁西区。近年来由于政府将铁东区打造成东南生态新城的计划逐渐落实，因此区域开发力度加大，市场供应量开始增加并带来成交量的增加，2011年成交量开始逐渐下滑。铁东区的成交量自2007年到2012年一直大幅度落后于铁西区铁东区经历了2010年的短期爆发，从2011年开始成交量大幅下滑2007年-2012年铁西、铁东区商品房成交走势四平房地产市场铁东&铁西之争2013年1-6月登记成交量为25.7万平方米，同比增长65％；其中铁东区成交量占37％，铁西区占63％。2013年1-6月铁东区、铁西区商品房登记销售统计（万平方米）新增供应量（万平米）供应占比销售量（万平米）销售占比铁东区18.662%8.937%铁西区11.638%15.363%2013年1-6月登记成交量为24.2万平方米，同比增长82％；其中铁东区成交量占37％，铁西区占63％。2013年1-6月铁东区、铁西区商品住房供销对比市区商品房：市区商品住房：2013年上半年铁东、铁西新增供应比例约为6:4，成交量比例约为4:6铁东区供大于求，铁西区供小于求。四平房地产市场1.土地市场：近三年四平土地出让面积急剧放量，商品房市场供应量激增。2.开工竣工：2012年四平全市商品房新开工面积为527.6万平米，而竣工面积为126.1万平米，侧面反映市场供应激增的现状。3.成交面积：2012年市区商品房供应量翻倍，达到168.6万平米，但成交量仅为50.3万平米，同比开始出现萎缩。2012年的商品住宅与商业整体表现为供大于求，成交量开始出现递减。4.成交均价：四平市区商品房成交均价一直维持上涨态势，2013年上半年成交均价达到4138元/㎡，2012年均价较2007年增长了2.6倍，但增长率明显下滑。5.东西板块：铁东成交量近几年一直大幅度落后于铁西区，且铁东区成交量从2011年开始出现明显下滑。当前铁东区供大于求，相对铁西区呈现两极分化。房地产市场小结四平房地产市场区域板块分析开发区板块大禹加州湾金宇和园波尔多小镇海银帝景华宇城九洲金地华章宏泰第一城鑫宇国际鼎晟嘉园西湖中央公馆金凯浅水湾西城印象莱茵河畔三隆新天地玺泷名都十五峯华亿紫金城欧屹金城成龙国际社区不夜城龙腾花园区域板块分析四平市房地产市场主要分为市府、外环、师大、开发区及东南新城五大板块市府、师大板块配套完善，区域较为成熟；外环、开发区板块配套匮乏，主打性价比；东南新城板块存在政府规划利好，未来重点发展的宜居板块。市府和师大板块将和东南新城板块形成主要竞争。区域板块分析海银帝景华宇城九洲金地华章宏泰第一城鑫宇国际【市府板块】中高端置业区域，依托市政府资源，城市配套完善，产品组合多元化，以品质刚需和改善为主，辐射全市区域中高端客户•区域特征：临近市政府，是城市的政治中心，也是传统中高端居住圈，客户素质高居住氛围浓厚•产品形式：产品多样化，主要以洋房和高层为主，大多数为品质组合社区，产品搭配合理，以1T2、1T3拼凑为主。•价格平台：城市最高价格平台区域，九州金地华章以其豪宅定位引领区域价格标杆•客户特征：比例：刚需型40%，改善50%，投资10%目的：品质以及环境改善，婚房来源：政府机关公务员，铁西区私营业主四平市政府区域板块分析【重点项目】九洲金地华章：以其优越的地段和口碑打造四平高端品质住宅标杆产品，城市高端客户聚集区•产品概况:•位置：四平市政府西侧•规模：占地6.5万㎡，建面14万㎡•产品形式：联排、洋房、高层•梯户比：一梯二、一梯三。•高层产品户型配比：两居：面积90-100㎡，套数450，占比51%三居：面积120-150㎡，套数324套，占比37%四居；面积180㎡，套数108套，占比12%销售情况:2011年7月开盘，月均去化20套，高层均价5000元/㎡，洋房均价7000元/㎡，联排均价9000元/㎡，整体消化率70%，两居室户型消化率70%，三居室消化率80%，四居室消化率39%客户分析:比例：品质刚需50%，品质改善30%，终极置业20%。目的：品质型婚房、环境改善、功能型终极置业。职业：以政府机关公务员为主，另也包括全市私营业主群体来源：辐射全市各个区域高端客户，产品配置:3000㎡豪华会所，私人游泳馆，城市唯一性泛庭院式高尔夫球场，圈层生活全人车分流引导系统园区现房展示12345624三室两厅143㎡45010810810810831586868642010020030040050090-100120-130130-140140-150170-180二居三居四居供应成交高层供应成交情况【重点项目】海银帝景：开发商以其大量的开发规模在当地有较强的品牌号召力，凭借河景资源和和良好的地段辐射众多区域•产品概况:•位置：四平市铁西区西农园贴息检察院西侧•规模：占地面积28万㎡，建筑面积50万㎡，容积率1.8，绿化率45%•产品形式：多层洋房、小高层、高层•梯户比例：1梯2户•户型配比：一居：面积60㎡，套数54