铜仁宏观市场分析报告

贵州铜仁宏观市场分析报告投资发展部一、城市概况铜仁市位于贵州高原东部，武陵山区腹地，东邻湖南，北接重庆，是连接中原地区与西南边陲的纽带，享有“黔东门户”之美誉。全市户籍人口426万人，其中：非农业人口52万人，农业人口374万人。常驻人口309万人。少数民族人口占比68.47%。政治、经济、文化中心碧江区36万人。《中国中小城市发展报告（2010）：中国中小城市绿色发展之路》城市划分标准为：市区常住人口50万以下的为小城市，50万~100万的为中等城市，100万~300万的为大城市，300万~1000万的为特大城市，1000万以上的为巨大型城市。铜仁全市427万人，中心城区人口36万，属于小型城市，未来城市将向中型城市过渡发展。二、行政区划下辖2区（碧江区、万山区）8县（江口、石阡、思南、德江、玉屏、印江、松桃、沿河）1个省级开发区，共有169个乡（镇、办事处）。国土面积1.8万平方公里碧江区1514平方公里。建成区30平方公里。铜仁市下辖两区八县，全市面积较大，但碧江区面积较小。三、区位交通铁路：湘黔铁路、株六铁路、渝怀铁路航空：铜仁梵净山机场（先后开通贵阳、长沙、重庆、广州、上海、北京航线，现已并入首都机场集团)公路：杭瑞、铜玉高速公路从经济区位划分，铜仁属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部。目前没有直接从铜仁到贵阳火车，可乘火车到玉屏再转客车至贵阳，约6小时到省城贵阳，铜仁到重庆约17小时车程。四、人文自然资源铜仁旅游资源丰富——境内山青水秀，有2个国家级自然保护区，3个国家级风景名胜区，8个省级风景名胜区，21处文物古迹，69处红色旅游景点。铜仁市人文地理资源丰富，旅游业成为拉动经济的重要引擎。铜仁大峡谷梵净山九龙洞风景区（1）国内生产总值2012年铜仁市实现生产总值447亿元，比上年增长15.3%。2012年贵州省各地GDP排名宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展铜仁市国民生产总值靠后，但经济发展速度较快，城市经济发展潜力较大，房地产发展空间较大。五、社会经济发展情况（2）人均GDP发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型地市人均GDP（美元）贵阳6255遵义3489六盘水4121黔南2609黔西南2600安顺2428铜仁2288黔东南2168毕节21232012贵州各地人均GDP铜仁市人均GDP14379元，净增2796元，同比增长15.4%，折合2288美元。与贵州各市相比，铜仁市人均GDP较低，房地产市场处于启动阶段。三次产业的结构由上年的：28.93：27.93：43.14变为27.92:28.56:43.52，第一产业占经济总量的比重继续下降，第二、三产业占经济总量的比重继续上升，第二、三产业占经济总量的份额达72.08%。支柱产业一烟草业;农副产品加工业;畜牧业;经济林木;冶金工业;旅游业。（3）产业结构铜仁市产业结构进一步优化，二产所占比重历史性超过一产。旅游业为支柱产业。2012年铜仁市三产比重（4）居民生活水平恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%贫困温饱小康富裕最富裕铜仁市（碧江区）居民生活水平分析年份人均可配收入（元）增幅恩格尔系数20121591114.9%35.4%恩格尔系数是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。国际上通用的恩格尔系数对于中国的适用性存在着差异，但具有一定的参考价值。根据以上标准判断，铜仁市（碧江区）居民生活水平提速加快，消费能力也在逐步提升。小结：1.铜仁市经济稳定快速增长，整体增速15%左右，为城市建设和房地产发展奠定坚实基础。2.人均GDP不足3000美元，房地产市场尚处于启动阶段。3.旅游业成为铜仁市重要的支柱产业。4.居民可支配收入高速增长，显示铜仁市居民收入渠道多元化，城市居民生活较为富裕。六、城市发展规划——中心城区“两大片区和二个组团”锦江老城片区：由老城分区和谢桥分区组成，是城市的核心区域。突出商业金融、居住、旅游服务、文化娱乐，基础教育等功能。规划人口30万。川硐-谭木桥新城片区：由川硐分区和谭木桥分区组成。其中川硐突出教育科研、文化体育、对外交通、商业服务、居住等功能；谭木桥突出行政办公、商业金融、旅游服务、商贸，文化娱乐、基础教育、居住等城市综合服务功能，并在茅坪、老塘一带形成新的城市中心。规划人家50万。大兴工业组团：由尖岩农场、后林农场工业园和地落王工业园组成，是城市的就业岗位区。灯塔仓储物流及加工业组团：由万家庄和中木林组成，是城市的就业岗位区。现状图规划图发展方向：铜仁东西为峡谷、山峦地貌，限制了其只能向南北发展。到2020年，规划中心城区人口达到50万人，建设用地总规模达到4850公顷（含过境交通等用地），人均建设用地达到97平方米。城镇化率2020年达到70%，2030年达到85%。人口增长率控制在6‰。城镇人口2020年53万，2030年85万人。七、土地市场虽然铜仁是个不缺山水的城市，但是老城中心土地可发基本完毕，未来土地供应主要集中在谢桥与川硐片区。地块位置土地用途土地面积（万㎡）容积率成交价格（万元）土地单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）竞得人成交时间出让方式铜仁市大寨北路23号住宅0.9768≤42212.58151566贵州中裕房地产开发有限公司2012/8/31挂牌铜仁市响塘龙、夜背湾片区控规XY-B-06住宅0.1476≤4334.42151566贵州中裕房地产开发有限公司2012/8/31挂牌铜仁市快速路沿线檀木桥处住宅11.561≤2.8520330161铜仁中开置业有限公司2013/3/15挂牌铜仁市城市快速路沿线檀木桥（控规A-04-05）住宅6.0586≤2.6272730173铜仁市祺霖房地产开发有限公司2013/3/15挂牌铜仁市快速路沿线檀木桥（控规A-04-12）住宅11.56515≤2.9502329150铜仁中开置业有限公司、铜仁市祺霖房地产开发有限公司2013/3/15挂牌铜仁市城市快速路沿线檀木桥（控规A-04-11）住宅9.3856≤2.6422430173铜仁中开置业有限公司2013/3/15挂牌铜仁市城市快速路沿线檀木桥（控规A-06-03）住宅9.2678≤2.9417130155铜仁中开置业有限公司2013/3/15挂牌地块位置土地用途土地面积（万㎡）容积率成交价格（万元）土地单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）竞得人成交时间出让方式川硐教育片区综合服务区（控规A-1地块）住宅10.3411≤3.21070469323贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司2013/7/15挂牌川硐教育片区综合服务区（控规A-2地块）住宅11.1382≤3.41084365286贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司2013/7/15挂牌铜仁市西外环市人事局东侧（控规XW-E-17）住宅0.7815≤62750235586铜仁市梵净山房地产开发有限责任公司2013/7/31挂牌灯塔办事处南侧商业3.8262≤2.5350061366铜仁佳诚置业有限公司2013/7/25挂牌灯塔大道南侧合心商业29.798721870042314铜仁佳诚置业有限公司2013/8/26挂牌铜仁市近两年出让土地成交量较少，住宅用地地价差距较大，市政府附近地价200万/亩以上，楼面价600元/平米左右。商业用地地价40—60万/亩，楼面价350元/平米左右。快速路沿线檀木桥处，住宅，土地单价30万/亩，楼面价150—175元/平，2013/3/15大寨北路23号，住宅，土地单价151万/亩，楼面价566元/平，2012/8/31响塘龙、夜背湾片区，住宅，土地单价151万/亩，楼面价566元/平，2012/8/31西外环市人事局东侧，住宅，土地单价235万/亩，楼面价586元/平米，2013/7/31八、房地产市场铜仁市房地产开发投资额依然保持快速增长，投资热情高涨；特别是2011年增幅达327%，2012年达63.08亿元。铜仁市房地产开发投资从快车道向稳定方向发生细微转变，房地产开发正步入成长时期，随之而来的将是市场激烈的竞争。2012年，铜仁市房屋施工面积218.8万平方米，同比增长1.3%，房屋竣工面积80.1万平方米,下降12.6%。城镇居民居住面积小幅下降。年末城镇居民人均建筑面积27.43平方米，比上年下降了1.8%。据铜仁市城市总体规划，到2014年五年中若每年新增人口约1万人，每人按30㎡计算，每年需新增住房30万㎡，加上旧房拆迁每年2-3万㎡和部分居民换房等因素，全市每年的新增住房面积应在30—35万㎡左右。铜仁城区房地产市场主要分布在五大片区：城北片区、凉水井片区、北门片区、城南片区与谢桥片区。铜仁市房地产市场板块划分城北片区：交通生活配套等相当完善，开发较早，区域优势非常好，大量的人流车流聚集了相当的人气，目前已是铜仁市的新型居住区，产品颇具规模，定位档次较高，居住品质较好。凉水井片区：商务会务聚集地，商业氛围浓厚。片区项目相对较少。城南片区：具有一定的人气和人流，楼盘较集中，产品规模一般，定位档次不高，居住品质差异化不强。北门片区：成熟居住区，但受城市规划制约土地供应量少，项目分散，定位档次不高，居住品质一般。谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势头较好，新盘大盘较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造的区域，定位档次较高，未来数年前景较好。2013年，全县住宅批准预售面积136万平米，铜仁市住宅批准预售面积62万平米，碧江区、万山区住宅批准预售面积74.7万平米。2013年铜仁市住宅市场供求分析2013年，全县住宅预售签约面积129万平米，铜仁市住宅预售签约面积122万平米，碧江区、万山区住宅预售签约面积为5.4万平米。新建商品房住宅市场消化率为95%，整体而言供需较为平衡。但地区分化现象明显。碧江区和万山区新建商品房市场消化率为7.2%，市场供过于求！去化压力较大！铜仁市其他各地新建商品房住宅市场消化率为197%，商业市场消化率为230%，市场供不应求！全县住宅均价2529元/平米，碧江区均价最高，均价3369元/平米，万山区均价3205元/平米。2013年铜仁市新建商品房价格分析根据历史数据，从2009年到2010年，成交户型主要以120平米以内为主。截止到2013年九月底数据统计，铜仁市120平米以上商住去化比例最高，占比50%。2013年不同套型新建商品住宅面积分析根据数据显示，2000—3000元/平米去化占比最高（40.27%），其次为3000—4000元/平米区间。2013年不同价位新建商品住宅供求情况分析小结：1.铜仁市房地产开发投资额依然保持快速增长，投资热情高涨。2.目前铜仁市整体而言供需较为平衡，但各地分化现象明显。碧江区及万山区去化率7.2%，竞争激烈，去化压力较大。其他各地新建商品房住宅市场去化率197%，商业市场去化率230%，供不应求。3.房屋价格低于全省平均水平。与很多一、二线城市相比，铜仁市房价基数一直相对较低，多年来一直低于全省平均水平。目前整体住宅均价2529元/平米，碧江区住宅均价3369元/平米，万山区住宅均价3205元/平米。4.主要缘于铜仁房价近年来基本处于稳中有升的理性上涨态势，商品房主要是本地居民购买居住，炒房现象相对较少。5.120平米以上商品住宅产品去化最好。九、投资建议铜仁市城市发展潜力较大，房地产市场相对乐观，住宅市场房价上升态势不改。现阶段整体而言铜仁市供需较为平衡，但是中心辖区碧江区与特区万山区去化压力较大，竞争较为激烈。若考虑在铜仁拿地，建议我司尽量