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银天下集团虹桥项目市场策划报告Part.1我们对项目理解三西虹桥商务区的开发进程一虹桥商务区功能定位四虹桥商务核心区及拓展区土地出让市场分析二西虹桥商务区集聚去功能定位五虹桥商务核心区重点项目市场调研六虹桥商务区在售项目市场调研七虹桥商务区商办市场结论一虹桥商务区功能定位虹桥商务区功能定位上海虹桥商务区东起外环高速公路S20，西至沈阳-海口高速公路G15，北起北京-上海高速公路G2，南至上海-重庆高速公路G50。它位于上海中心城区西侧，紧邻江浙两省，地处长三角地区交通网络中心，是上海西部结构重心与转换节点，是长三角廊道辐射的中枢区域。上海虹桥商务区是上海市“十二五”期间重点发展区域，是上海立足全局的重大战略决策。依托虹桥枢纽、国家会展中心等大型功能性项目，上海虹桥商务区将建设成为服务长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽；将是我国东部沿海地区、长江三角洲地区重要的城市综合交通枢纽；贯彻国家战略，促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海国际贸易中心建设的重要载体；上海重要的现代服务业集聚区。上海虹桥商务区总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。其中，主功能区面积26平方公里，扩展功能区占地60平方公里。目前重点开发的为核心区4.7平方公里，包括1平方公里的国家会展中心项目。核心区开发规模约为地上500万平方米，地下280万平方米。根据规划，2015年商务功能核心区年生产总值将达到100亿元；2020年将超过150亿元。上海虹桥商务区作为一个完整的功能区域，包括主体功能区（总用地面积约26.3平方公里）和商务拓展区（虹桥枢纽周边约60平方公里的区域）两大块。以地理位置划分，分为核心功能区（4.8平方公里）、东虹桥片区、北虹桥片区、南虹桥片区、西虹桥片区。二西虹桥商务区集聚去功能定位西虹桥商贸商务集聚区涵盖虹桥商务区核心主功能区及拓展区，规划以流通服务业、会展服务业、创意产业、总部经济产业以及现代金融服务业为五大主导产业。其中流通服务业以发展采购交易、高端商业和贸易平台为重点；会展服务业着重发展综合性和专业性会展、会展中介服务以及会展基础设施建设；创意产业以数字媒体、创意设计、电子商务、互联网经济为侧重点；总部经济发展侧重于贸易组织机构和贸易营运型企业总部；现代金融服务业以支付结算和投融资服务为主要方向。结合“以会展为中心、以商务为主、商业为辅”的发展战略，西虹桥商贸商务集聚区“十二五”期间产业总体布局定位于“一核，两区”。其中“一核”为国家会展中心以及配套产业集聚区，“两区”为西部总部基地与商贸金融服务集聚区和北部蟠龙文化休闲与创意产业集聚区。国家会展中心以及配套产业集聚区是依托国家商务部、上海市部市合作的国家大型会展项目，重点发展以大型国家级国际综合性会展为主导，专业型会展为基础的会展服务业；同时在周边积极发展会展配套相关产业，如酒店、宾馆、高端办公与商业等。重点打造成为与国际会展中心城市地位相匹配的大型综合性国家会展之都，具有较大国际影响力的国际会展区。国家会展中心鸟瞰图西部总部基地和现代金融服务业集聚区是依托国家会展项目落地，集聚国家商务部下属贸易职能机构、WTO贸易职能机构、行业协会、会展中介组织。重点引进世界500强企业的亚太区总部、大中华地区总部、功能性总部机构，以及长三角以及国内知名企业总部经济，构建特色总部经济园区充分发挥绿色总部经济的内聚效应和扩散效应，提升西虹桥在长三角区域的辐射力和影响力，提升区域国际化水平以及价值链整合和控制能力，与虹桥商务区核心功能区联合打造成上海西部地区增长极。同时，积极发展现代金融服务业，导入高端金融培训、担保、第三方支付、第三方结算、金融服务外包、贸易金融链、VC、PE等金融服务产业业态，构建高端现代金融服务业的集聚区。北部蟠龙文化休闲与创意产业集聚区是以蟠龙古镇区为主题，构建蟠龙文化休闲商业区，为西虹桥区域提供文化休闲支撑。双联路以北区域，以生产性服务业发展模式，主要发展以电子商务、互联网经济、商业设计等为主导的创意产业，形成独具特色的西虹桥创意产业园。西虹桥商务区开发进程三西虹桥商务区的开发进程作为西虹桥商务区发展的核心项目，国家会展中心2014年试运营展览圆满落下帷幕。两次会展共接待观展观众31.8万人次，其中首展2014中国国际汽车商品交易会观展人数超13万人次。北斗西虹桥基地完成了北斗重点实验室、北斗产品检测认证中心和长三角北斗位置服务平台相关建设工作，并成功引进北伽、海积等行业骨干企业，目前基地已入驻各类企业和机构33家，产业聚集初见成效。网上国际贸易功能区建设正式启动，逐步将中国（上海）国际贸易中心网的建设和运营主体以及相关资源落户西虹桥，已引进30余家电子商务相关企业。基础配套建设有序推进，会展中心外围道路诸光路三期（会卓路-沪青平公路）、盈港路六期（华徐公路-西郊大公馆）已开工在建；天山西路、华徐公路、蟠龙路等工程，在进行新建及拓宽改造有关前期征地和规划设计工作。西虹桥商贸商务集聚区内各项基础配套条件也日渐成熟。交通方面具有三纵四横的路网体系（包括G15沈海高速、蟠龙路、诸光路以及北青公路、菘泽大道、沪青平公路和G50沪渝高速），同时区域内将规划建设三条轨道交通：2号线、17号线和23号线，交通条件非常便利。集聚区周边已形成三个优质居住功能区：西虹桥南部低密度特色住宅区、华漕镇区以及金丰国际社区，满足中高端人士居住需求；并拥有德法学校、蒙特梭利幼儿园、西华国际学校、上海美国学校、英国国际学校等较为成熟的国际教育资源和上海国家会计学院等高等院校；集聚区周边还具有家乐福、百安居等生活配套商业和相关医疗配套资源。四虹桥商务核心区及拓展区土地出让市场分析从2010年至今，大虹桥核心区已经成功出让土地264万平方米，出让总金额达到700亿元人民币。虹桥商务区核心区共有31个地块，已全部完成土地出让。，绝大部分已动工建设,，已经实现结构封顶的建筑达到47栋。核心区南北片区的建设起步较晚，建设进度有所不一。预计部分项目的最终竣工时间将有所延迟，主要原因是商务区靠近机场有限高要求而鼓励开发企业深度开发地下面积，但地下人行通道、新地铁线和公共换乘系统等基础设施无法和开发商的计划进程保持一致。预计至2016年初，虹桥商务区核心区将有大量建筑成形，形成一定的规模和商务区的氛围。同时区域土地成交价格不断上涨，从2010年的最早的楼板价10000元/每平米左右达到22000元/每平米左右。西虹桥商务区中绿地项目（一期）已经完成施工许可证办理，目前主体结构已经完成85%，预计2016年办公和酒店部分建成并投入运营，2018年底全部建成。中建八局力诺总部项目一期已经完成施工许可证办理，项目主体结构已经完成80%，住宅区域已部分完成结构封顶，计划2015年初进行预售。联美集团项目正在进行方案设计。17号线蟠龙路地铁上盖13-02地块已出让，由上海博万兰韵投资有限公司竞得，占地面积4.3公顷，土地出让金6.1亿。徐南路北侧08-02住宅地块已在市规划土地局走流程，即将挂牌，占地面积约2.5公顷，建筑面积约4万平方米。虹桥商务区核心区项目虹桥商务区北片区项目虹桥丽宝广场地下工程阶段万科时一区大部分已经封顶虹源盛世国际文化城地下工程阶段虹桥协信项目花瓣楼封顶，其他在建中金臣联美项目地下工程阶段新华联商业项目今年已经开工虹桥万科中心基本全部封顶富力十号项目今年已经开工万通新地中心部分封顶旭辉集团北片区02、04项目方案已经确定龙湖虹桥天街部分出地面，接近封顶北京传富控股平整土地阶段，开工时间未知虹桥天地基本建成福建正荣集团方案设计中冠捷项目地下工程福建中俊联合鼎信汇添方案中虹桥绿谷广场完全建成虹桥商务区南片区项目虹桥三湘广场接近封顶上海·宝业中心地下工程阶段上海兆臣项目地下工程核心区南05号隆视项目今年已经开工虹桥商务区配套项目南片区的全球商品博览汇方案设计中国家会展中心竣工试运行其他项目绿地集团会展中心配套项目计划开工北翟路上的东方国贸天地已经开业国际医学中心项目在建虹桥商务区4大绿地明年全部交付使用高鸿“冰雪之都”、蟠龙天地在建虹桥机场东片区整体规划改造今年开始17号线蟠龙路地铁上盖地块稳步推进北横通道计划今年开工光联总部基地地块稳步推进华江路拓宽已经开工中博会西侧地块稳步推进嘉闵高架南延伸段竣工北延伸段预计2016年通车五虹桥商务核心区重点项目市场调研六虹桥商务区在售项目市场调研在售项目绿地.虹桥世界中心绿地虹桥世界中心项目位于青浦区盈港东路诸光路，属于虹桥商务区西虹桥板块，紧邻国家会展中心，占地面积18万平方，总规划建筑面积55万平方，容积率3，绿化率30%，是集五星级酒店、四星级公寓式酒店、甲级总部办公、甲级创意办公、商业综合体、LOFT办公、总裁公馆等与一体的大型高端综合体。甲级创意办公2015年3月正式开盘，网上报价4万/平方米。在售项目虹桥绿谷虹桥商务区核心区一期08地块，虹桥商务区核心区一期的南端门户。东至申贵路、南至建虹路（原义虹路）、西至申滨路、北至甬虹路。虹桥绿谷项目地上建筑为7-9层，地下为三层，以申长路分为东西两个街区。东区为绿色总部街区，西区为环球风尚街区。东区绿色总部街区于2014年6月交付，地上面积约为15万平方米，地下面积约13万平方米，由7栋写字楼围绕两个峡谷商业广场构成。而根据规划，虹桥绿谷的总规划建筑面积超过50万平方米，是一个以总部办公物业为主，结合豪华星级酒店、公寓式酒店、企业会所、峡谷商业广场、休闲娱乐中心、国际精品MALL等各项城市功能的大型综合体。去年7月2日，虹桥绿谷在网上房地产推出了其位于申长路上的一栋写字楼，整个建筑由地下2层和地上8层建筑组成，共计分布73套房源，总建筑面积2.1万平方米，网上报价在35000-38900元/平方米，后被台湾台达电子整栋收购，成交均价约为35000元/平方米。在售项目虹桥天地虹桥天地是由瑞安房地产开发、位于虹桥核心商务区的首个地块，占地面积约6.2万平方米，总建筑面积约38万平方米，项目定位为集办公、购物、餐饮、娱乐、展示为一体的综合商业。虹桥天地以绿化带为中轴；南侧部分包含办公、展示、购物、餐饮等多项功能，旨在为品牌及企业提供展示、销售及产品发布的平台，并为来访者提供独特的购物体验；北侧地块以办公为主，并配有五星级酒店及高端餐饮娱乐部分，其餐饮部分延续瑞安房地产所开发的上海新天地理念，将以更为现代和时尚的风格为商务区提供高端餐饮休闲环境。瑞安房地产国际化的商业及营运实力更将为项目的成功开发及经营提供实力保证。虹桥天地广场项目于2013年8月开盘，推出175套商办房源，可售总面积约为5.69万平方米，首批推出的房源报价为4.5万元/平方米。在售项目恒基.旭辉中心位于虹桥商务区申虹路迁虹路路口，是旭辉地产打造继旭辉.世纪广场、旭辉.虹桥国际、旭辉.浦江国际之后，第四代独栋办公产品。项目总用地面积：84751平米，总建筑面积：约24万平米（地上建筑面积：约167000平米），综合容积率：约2.3，建筑密度：约30%，绿地率：约35%，建筑限高：43米，停车位：约1630个。独栋办公面积：750、1200、1500、2400、5000、10000平米等。其中总部办公约39300平米、集中办公约83000平米。目前销售均价：4.5万元/平方米。在售项目虹桥协信中心虹桥协信中心位于虹桥核心商务区北片区最南端，西邻申长路、东接申虹路、南侧为泰虹路、北侧为润虹路。整个项目以“东吴夜舶，春韵祥云”为设计理念，由10栋花园式建筑组成总部办公集群，占地面积45516平方米，规划建筑面积积225622平方米，容积率2.5，绿化率21.50%，标准层面积从1200到1900平方米。项目的利用组合非常灵活，不仅有独立的总部私密空间，并且单体建筑可分拆独立使用，从3000㎡左右到16000㎡不等的总部办公，可享受冠名权、独立的大堂和电梯、独立的人流动线。项目也将引入近6万平方米协信“星光系”商业作为总部商务配套。目前销售均价：4.8万元/平方米。在售项目【热销】龙湖虹桥天街龙湖虹桥天街