银川市房地产微观市场分析

调研说明本次调研自2012年4月1日开始至2012年5月15日，为期45天时间，按照银川市场2007-2020年规划，重点调研了金凤区北京路中段及南部地区，共调研五大片区：“北塔湖片区”、“森林公园-清水湾片区”、“火车站片区”、“宝塔湖片区”、“香溪美地”片区，共调研楼盘42处，重点调研了各楼盘项目、客户、营销属性及现状。本次报告重点总结分析银川市房地产市场位微观市场现状、总结市场亮点,最终谨慎预测分析市场发展趋势。报告银川市总体规划北塔湖片区森林公园-清水湾片区火车站片区宝湖片区片区划分产品亮点分析市场发展趋势总结分析一．银川市总体规划（总体规划描述、现状形成的几大CLD片区。）二．片区划分三．北塔湖片区范围属性分析（片区定位、风貌印象、区域人群、资源条件、商业配套、消费人群、楼盘档次、产品定位、产品价值）调研楼盘区域楼盘属性（项目、客户、营销；表格、图标）典型楼盘分析（成功营销点分析）区域总结分析（区域规划定位、发展方向、产业结构、人口构成、板块竞争格局；区域供应量、需求量分析，区域整体优势、劣势，未来区域发展趋势和机会）四、森林公园-清水湾片区范围属性分析调研楼盘区域楼盘属性典型楼盘分析区域总结分析五、火车站片区范围属性分析调研楼盘区域楼盘属性典型楼盘分析区域总结分析六、宝塔湖区范围属性分析调研楼盘区域楼盘属性典型楼盘分析区域总结分析七、产品亮点总结分析产品类型空间布局亮点户型（设计、价值点分析）建筑风格、外立面八、市场发展趋势分析（供应、需求现状及变化、产品、营销现状及变化）银川市位于银川大经济圈的核心位置，是一个区域城市中心，作为西北地区东部的重要城市，银川市承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能，承担着自治区的政治、经济、文化和信息中心的职能。南进、北拓、西优、东控（近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局）市区下辖“三区两县”随着城市化的进程加快主要CLD集中在金凤区银川市中心城区人口2010年达到100万人，2020年达到130万人。近年来城市发展主要集中在兴庆区、金凤区形成了：“北塔湖片区”、“森林公园-清水湾片区”、“火车站片区”、“宝塔湖片区”、“香溪美地”片区、及郊区社区区位：贺兰山东路、民族北街、北京东路、唐徕渠围合地段片区属性：北塔湖畔高尚住宅社区、社会中产阶层汇聚、片区产品多以多层洋房、别墅、高层景观豪宅为主，艺术园林、水系、别样的外立面，客户独享天然的水岸生活。研究楼盘：观湖一号、中赢御景、京能天下川、民生兴庆府大院其中200亩以上的大盘有三个，只有一个200以下楼盘片区以大盘为主，规模在200亩以上居多大盘设计理念化，各具备特色，大平层、顶跃观景阳台、底越景观花园、一梯一户等设计逐渐由南方引进园林设计多延续了中国传统原园林设计楼盘京能天下川兴庆府大院观湖一号中瀛御景规模（亩）749650300163总建筑面积（万㎡）95903026容积率1.91.71.51.72产品布局行列式行列式行列式半开放式产品类型别墅+多层洋房+小高层—+沿街商业住宅（普通住宅+小高层+多层洋房+板楼）+写字楼+沿街商业别墅+多层洋房+特色商业高层+独栋产品创新大平层、顶跃、底跃90㎡以下小户型住宅、公寓复式、大平层、底跃花园一梯一户大平层、底跃、顶跃大景观阳台设计建筑风格现代中式建筑现代简约风格现代中式现代建筑与盛唐文化元素相结合园林风格中国自然山水园林中国自然山水园林中国自然山水园林盛唐仿古园林楼盘京能天下川兴庆府大院观湖一号中瀛御景客户中产及以下阶层中产及以下阶层中产以上阶层中产以上阶层客户来源主要客户银川本地人，私营业主、个体户占40-50%客户以银川为主，部分客户来自周边县市级内蒙陕西（盐池+定边+大武口等地）银川市本地主导，部分来自内蒙古和陕西。银川+天津+大武口+银川周边县市高端客户客户来源以银川市为主周边城市住房改善性高端客户占一部分外地人多多来源于银川周边县、内蒙、山西城市中产以上阶层居多，多为多次置业为主有车一族楼盘京能天下川兴庆府大院观湖一号中瀛御景开发周期Ⅳ期开发二期在售三期在建Ⅲ期开发一、二期在售，三期待开发Ⅱ期开发一期在售二期在建Ⅱ期开发一期在售二期部分在售部分在建总户数（户）二期131229081470，二期9001382开盘时间2009.12.52010.8.12009.9.12010.10.16户型区间(㎡)96-221洋房90-310小高层56-185商铺160-50094-26099-154-185均价（元/㎡）6800700077007800主力户型110-13090-130185-200热销户型117、126（三室两厅）95（两室两厅）、117-126（三室两厅）185（四室三厅）、198-370（跃层、顶跃、底跃）所占比例33.5%70%45%户型卖点湖景+户型设计湖景+园林+稀缺产品产品+规划创新设计+用材现（持续期）销售速度3套/月（25套/月）7套/月（15套/月）10套/月（45套/月）去化率38.4%17.4%60%楼盘总户数均在1000以上国家政策限购、限贷，销售停滞，月销售在10套以内空置房数量激增价格微幅下调2%-3%楼盘京能天下川兴庆府大院观湖一号中瀛御景现推广方式户外、广播、网络、周末热场活动户外+网络+奢侈品展销会户外、广播、网络，pr活动（邀请高文安入伙）、参加房展户外、网络促销1团购优惠2加1元抵房价31888元3每周5套特价房限时抢购三期花园洋房9.7折优惠，小高层95折优惠，认购曾vip车位1、全款优惠；2、钻卡老业主购房优惠；3、会员认筹优惠。1、折扣优惠；渠道散户销售为主团购、散户高层关系介绍、散户以老带新、团购、散户客户评价1工期延期严重2开发转让工程3工程质量差，监理不到位1“高价低档”楼盘整体规划和产品设计有瑕疵；2客户对产品持怀疑态度；3施工装饰质量差；4售楼处客户口碑不好，导致产品滞销严重。1、交房延期严重；2、物业服务名不副实；3、管道漏水；4、业主电话泄密；5、开发启动延期；6、1、开发商知名度和品牌不高推广以户外、广播、网络、活动为主折扣多以会员折扣、特价房、以老带新优惠销售过程中团购可以有高去化率项目施工质量、项目展示与项目定位相符度、开发商品牌、诚信极大程度的决定着客户的满意度中瀛御景战略定位准确市场空白点，片区地标性建筑、创新户型设计、仿古园林目标客户定位准确（中瀛御景）瞄准高端客户：投资需求、置业升值（团购部分）、高层观景豪宅特定客户的需求、休闲度假、放松需求机遇与创新设计优势资源、区位开发片区，无高层产品开发；采用仿古盛唐园林设计；高层观景大平层设计、底跃花园设计市场空白，客户认可，实现高价格，快速销售。“观湖一号”宣传、推广、展示到位参加房展；户外、网络、报广立体推广；邀请社会名流高文安入伙行销活动；开展五月份高雅艺术比赛鉴赏活动，增加人脉。稀缺自然资源高端住宅片区；聚集银川市及周边中高端消费群体；产品多以别墅、多层洋房、高层景观豪宅为主，各竞争楼盘紧密排列，自然资源优势均等，竞争主要来自各自的产品创新设计及稀缺产品的开发；均价较高在7000元/㎡以上；受国家限购政策影响，价格小幅下降，销售受阻；片区供应量随着后期开发量放大而增加；区域资源优势明显，北塔湖天然休闲娱乐场所；在现行市场情况下，应通过项目创新优势加大营销手法，寻求困境突围。区域范围：黄河东路、满城大街、贺兰山东路、亲水大街围合地段片区属性：稀缺资源高端社区林立、森森公园、艾伊河畔、银川市高端客户聚居区，区内大型商业综合体世纪金花、学校医院、公园文化城科普园研究楼盘：美林湾、观邸、森林半岛、国子城及相关楼盘吉泰.润园、清水湾别墅群、亲水一号、溪城华府亲水名邸等森林、水岸社区，因为稀缺，项目中小规模为主占地多在200亩以下。楼盘森林半岛美林湾国子城观邸占地（亩）40015010029.4总建面（万㎡）3214166.3容积率1.22.571.72.64产品布局组团式行列式行列式行列式产品类型别墅、多层、高层塔楼、公寓、商业综合体多层、小高层、高层小高层、高层（16、18）、公寓（22）高层、小高层、板楼、塔楼、洋房产品创新公寓外形设计、loft、公寓、排气系统底层花园设计、亲水联排洋房设计、高层复式、路岩石雕刻名言诗句、小品独特设计、小区道路起伏跌宕品质楼层设计飘窗偷面积、外部配套水景小品精细化、品质化，区内引进活水特色外立面设计建筑风格中式现代中式现代中式现代中式现代园林风格自然园林自然园林人工自然山水园林自然园林片区以楼盘以中小规模为主，规模在200亩以下居多多以小高层、高层为主，中式建筑同质化严重，布局单一建筑风格单一园林多以就地改造就地取材为主，景观以公园景观原型居多楼盘森林半岛美林湾国子城观邸总价区间（万）公寓23-39、高层160-260、loft53.7-59.860-113公寓30-60、高层57-200高层60-113客户阶层公寓：城市白领、投资者高层：高端客户城市白领、中产、二次置业者公寓：城市白领、投资者，高层：中产以上阶层城市白领、中产、二次置业者客户来源以兴庆区、金凤区居多，西夏区少量，外地人少量。银川为主、兴庆区居多银川当地人居多：兴庆区、金凤区居多，西夏少量；外地人口占少量：内蒙古、山西、中宁等周边较多。外地：银川=1:1，外地多以山西、内蒙古为主客户趋向多元化城市中产、城市白领占主导客户来源多元化银川市兴庆区、金凤区为主，少量西夏客户和外地客户楼盘森林半岛美林湾国子城观邸总户数（套）18001802一期高层312套，公寓231套，商业9套；未来二期小高层供应量500套327面积区间Loft68、公寓45-55、高层190-230高层96-150公寓68-98、高层96-145-280、高层90-160、别墅270-310开盘时间2010-6-72009.10.72009-10-12010.10.1阶段尾盘尾盘一期在售二期未开在售均价（元/㎡）7500680063002011年-12年价格变化率13.3%10.03%畅销户型93.74-137、260所占比例顶层复式1.8%现销售速度20套（公寓）10套（高层）销售率67%（公寓）90%（住宅）87%72.4%85%片区项目发售时间较早、大部分处于尾盘期销售率均达70%以上滞销户型大多为大户型，成为营销去化重点楼盘森林半岛美林湾国子城观邸现推广方式银川晚报、户外、网络、样板房展示户外、网络线上：户外；线下：中石化居住区现场推广、高层恰谈团购户外、网络、房展会、样板房展示促销折扣优惠折扣赠送顶层阳台、开盘购房9.5折、持销期97折、98折，买公寓送丰田（买一送一），团购折扣折扣，平米优惠60元、100元。渠道散户为主散户散户、团购散户为主客户评价1、设计漏洞，燃气不能用；2、交付延期；推广以房展会、户外、广播、报纸、网络、现场展示、活动、现场推销为主折扣多以折扣、平米优惠、赠送面积、轿车为主销售渠道以散户为主开发商诚信极大程度的决定着客户的满意度售楼处、看楼通道、样板房的包装和展示是客户充分体验，促成成交现场外部包装充分展示形象，吻合项目定位、甚至超出定位片区定位高端公园生活片区，集聚老城区溢出人口、周边区域高端人群项目资源条件相似，同质化竞争激烈；主要产品基本面世，未来新增供应量较小；受国家政策影响，片区投资型户型滞销；区域自然资源丰富、商业配套齐全、人口不断增加，未来高端CLD；商业有待进一步繁荣。范围：贺兰山西路、丽子园、长城路、满城大街围合地带片区属性：城市住宅开发二级片区，中端楼盘集聚，规模较小，二线自然资源，本地居民、首次置业者居多。研究楼盘：未