长春房地产市场分析报告(1)

~~1长春房地产市场分析报告1．长春市基本概况[自然环境]长春是吉林省省会，全省的政治、经济、文化中心。长春市位于中国东北平原中部，所辖区域处于东经124度18分-127度02分，北纬43度05分-45度15分之间，全市总面积20571平方公里，下辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳6个区和榆树、九台、德惠3个县级市及农安县，总人口718万，城区人口310万。长春市资源丰富，经济发达，是“中国首批投资硬环境40优秀城市”之一，素有“汽车城”、“电影城”、“科技文化城”、“森林城”和“北方粮仓”之称。长春市位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北大平原腹地，地貌特点是远依山，近傍水，以平原的台地平原为主；气候类型为温带大陆性半湿润季风气候；第二松花江、饮马河、伊通河等八条江河流经境内；自然群落有森林、草甸、草原植物300余种，有野生动物34种，属森林草原过渡地带。辽阔长春大地，林网纵横，玉米遍野，是中国的黄金玉米带。长春市的气候介于东部山地湿润区与西部平原千旱区之间的过渡地带，属温带大陆性半湿润季风气候，冬季漫长、气候寒冷、干燥，一月份平均气温为-16.3度，最大积雪厚度可达22厘米，大地银装素裹；春秋短促，万象变幻；夏季~~2气候温暖、湿润，全年降水量522-615毫米，夏季降水量占全年降水60%以上，最热月(7月)平均气温23度。四季分明的气候，使长春有春的阳光之旅，夏的绿叶之旅，秋的果实之旅，冬的冰雪之旅，气候条件得天独厚。1)综合国民经济持续快速增长，综合实力明显增强。全年实现生产总值1338．0亿元，按不变价格计算，比上年增长14．2％。其中，第一产业增加值157．3亿元，比上年增长6．O％；第二产业增加值630．3亿元，增长17．2％；第三产业增加值550．4亿元，增长13．5％。三次产业比重分别为11．8％、47．1％和41．1％。人均生产总值达到18705元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长13．2％。居民消费价格水平有所上涨。2003年，居民消费价格总指数为101％，比上年上升1％，其中，除衣着、家庭设备用品及维修服务、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务类略有下降外，其他消费品价格均有不同程度上涨。国企改革取得新进展。2003年，继续以国有资本退出和破产重组为主要方式推进改革进程，共有20户市直国有企业实施了改革，其中国有资本退出16户，实施破产4户。长拖集团、银龙集团、大政制药公司等大企业的改革工作也有了很大进展。就业和再就业工作稳步推进。2003年，全市开发各类用工岗位9．1万个，安置下岗失业人员实现再就业5．6万人，再就业政策扶持到位率达100％。发放《再就业优惠证》45513个，持证人员实现~~3再就业23078人。全年培训下岗失业人员3．1万人，培训后就业2．1万人，就业率达到67％。城镇登记失业率控制在3．44％。2)农业种植业结构进一步调整。全年粮食作物播种面积91.9万公顷，比上年增加0．5％。经济作物播种面积减少3．83％，优质专用玉米、大豆、水稻播种面积达68．3万公顷，占粮食作物播种面积的61．7％。全年粮食总产量达到670万吨，比上年减少31．8万吨。全年农业总产值259．2亿元，比上年增长7．9％。“订单农业”规模不断扩大。订单种植面积达到50．7万公顷，占总播种面积的45．8％。畜牧业生产稳步发展。全年畜牧业产值达139．2亿元，比上年增长11．8％，占农业总产值的比重达53．7％。畜禽产品产量全面增长，2003年，全市肉类总产量达到148．3万吨，比上年增长8．6％。禽蛋产量35．1万吨，比上年增长7．1％。猪、牛、鸡良种覆盖率分别达到95％、80％和96％。全市完成造林面积13972公顷，比上年增长46．0％。当年完成新育苗面积1058公顷，比上年增长4．0％。农业产业化龙头项目建设进展顺利。全市新建续建农产品加工业重点项目10个，总投资56亿元。3)工业和建筑业2003年，工业经济以壮大汽车及零部件、食品、光电子信息、生物与医药四个主导行业为发展重点，不断推进工业化进程，工业经济整体素质和市场竞争能力进一步增强。~~4工业生产快速增长，经济效益大幅度提高。全年完成全口径工业增加值542．3亿元，比上年增长17．1％。其中，国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业(以下简称规模以上工业企业)完成增加值438．9亿元，增长21．0％。工业经济效益综合指数达到188．8％，比上年提高了17．6个百分点。规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润101．9亿元，比上年增长25．8％，其中，国有及国有控股工业企业实现利润91亿元，增长30．4％，占全市规模以上工业利润总额的89．3％。大中型工业企业盈利水平明显提高，全年实现利润92．6亿元，比上年增长22．6％。工业经济结构进一步优化，重点行业和重点企业的支撑作用不断增强。汽车及零部件、食品、光电子信息、生物医药四个主导行业完成工业总产值1355．1亿元，占工业总产值的比重达到89．7％，比上年提高2个百分点。30户重点企业完成工业总产值1267．5亿元，比上年增长22．3％，占工业总产值的比重达到83．9％。新产品开发能力不断增强。全年完成新产品产值555．3亿元，比上年增长46．5％，新产品产值率达到36．8％。重点工业产品产量大幅度增长。在全市30种重点工业产品中有15种上升，增幅较大的有：汽车64．1万辆，增长21．3％，其中轿车35．1万辆，增长54．9％；子午线轮胎90万条，增长2．2倍；成品钢材8．8万吨，增长1．1倍；液晶显示块62．2万块，增长83．5％；彩色电视机78．1万部，增长86．5％；淀粉86．4万吨，增长68．5％。~~5建筑业快速发展。全年建筑业完成增加值88．0亿元，比上年增长18．O％。建安企业完成建筑业总产值198．7亿元，比上年增长22．4％，实现利税9．4亿元，上升54．1％。全市施工单位施工面积1219．6万平方米，比上年增长8．6％；竣工面积728．9万平方米，增长12．1％。4)固定资产投资2003年，固定资产投资保持了快速增长的好势头。全年完成固定资产投资总额389．6亿元，比上年增长21．6％。其中，基本建设投资145亿元，比上年增长20．6％；更新改造投资87．9亿元，增长94．7％；房地产开发投资77．7亿元，增长27.7%。从各产业完成投资情况看，第二产业投资增长最快，比上年增长58．7％，第一产业投资下降34．7％，第三产业投资增长17．1％；从投资主体看，国有经济投资151．4亿元，比上年增长27．6％；非国有经济投资173．9亿元，增长33％，占全社会固定资产投资的比重由上年的52．4％上升到53．5％。房地产开发稳步发展。全年完成商品房竣工面积243．4万平方米。商品房销售面积185．3万平方米，商品房销售额40．7亿元。居民个人购房活跃，在商品房销售中，售给私人用房168．3万平方米，销售额37．8亿元，分别占销售总量的90．8％和92．9％。商品房空置面积215．6万平方米。全年建成投产基本建设、更新改造投资项目242个，项目建成投产率为43．1％，新增固定资产173．2亿元，固定资产交付使用率~~6为53．2％，比上年下降18．4个百分点。房屋建筑面积竣工率为45．8％。5)国内贸易2003年，实现社会消费品零售总额438．3亿元，比上年增长8．4％。其中：吃的零售额132．1亿元，比上年下降7．2％；穿的零售额66．8亿元，增长8．4％；用的零售额239．4亿元，增长20．8％。分行业看，其中，批发零售贸易业零售额382．1亿元，比上年增长10．5％，餐饮业零售额55．6亿元，比上年增长3．8％。市场建设步伐加快。全年新建各类市场14个，各类商品交易市场已发展到384个。其中：消费品市场344个，生产资料市场40个。大型市场的主导地位越来越明显，40个亿元市场全年实现交易额212．4亿元，占批零贸易业商品销售总额的30．0％。全市菜田面积发展到10．3万公顷，保护地面积9000公顷。无公害蔬菜工程建设快速推进。全市种植无公害蔬菜和绿色食品蔬菜1．3万公顷，比上年增加5000公顷，提供无公害蔬菜和绿色食品蔬菜5．5亿公斤，进一步提高了市民的生活质量。会展经济成为我市新的经济增长点。全年共举办会展活动85项，实现会展业直接收入5亿元，带动相关产业收入45亿元。特别是汽博会、农博会、雕塑展等重点会展活动档次进一步提升，对促进我市经济发展，加快改革开放，扩大对外影响，产生了良好的经济效益和社会效益。6)对外经济~~7全市进出口贸易快速增长。全年实现进出口总额52．2亿美元，比上年增长80．7％。其中，进口36．7亿美元，增长127％；出口15．5亿美元，增长21．9％。在出口中，国有企业出口13．6亿美元，比上年增长27．6％；外商投资企业出口1．7亿美元，减少13．2％；一般贸易出口14．3亿美元，增长28．7％。农副产品、机电产品、纺织服装、高新技术四大类骨干商品出口比重有所上升。外向依存度达到32．4％，比上年提高11．5个百分点。招商引资成效显著，全方位对外开放格局基本形成。全年新批三资项目118个，其中投资总额超千万美元项目24个。全年实际利用外资7．5亿美元，比上年增长19．8％。其中，直接利用外资1．7亿美元，下降48．7％。长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区和长春净月潭旅游经济开发区继续发挥龙头带动作用，全年共审批三资企业84个，占全市审批项目总数的71．2％；利用外资5．8亿美元，占全市的77．4％，比上年增长26．1％。对外承包工程与劳务合作继续展开。全年新签对外承包和劳务合作合同金额2．8亿美元，完成营业额1．8亿美元，外派劳务人员1．4万人。7)交通业和旅游业交通运输业发展平稳。全年各种运输方式完成货物周转量364．5亿吨公里，比上年上升6．8％。其中：铁路331．0亿吨公里，比上年上升7．8％；公路33．2亿吨公里，下降1．1％；民航2905万吨公里，增长18．4％。完成旅客周转量122亿人公里，比上年下降3．3％。~~8其中：铁路81．0亿人公里，下降4．9％；公路24．1亿人公里，下降6．0％；民航16．9亿人公里，增长10．5％。邮电通信事业持续快速发展，现代化通信能力迅速提高。全年完成邮电业务收入35．7亿元，比上年增长8．5％。全年特快专递127万件，增长33．7％；函件7930万件，增长1．6％；包件85万件，增长28．9％。全市电话交换机容量达193．5万门，比上年增长4．3％；市话用户发展到123．1万户，比上年增长17．7％；农话用户发展到29．1万户，增长33．5％。个人住宅电话已发展到122．4万户，比上年增长6．4％，占全市电话总数的80．4％。移动电话持续高速发展，年内新增移动申．话用户28．8万户．到2003年末已达279．8万户，比上年增长11．5％。全市电话普及率由上年的53．4部／百人提高到55．8部／百人(含移动电话)。到2003年末，互联网用户106036户、比上年增长8．1％。8)财政金融和保险业财政收入持续快速增长。全市一般预算全口径财政收入完成134．8亿元，比上年增长22．3％。其中，上划中央收入70．9亿元，增长23．3％；上划省级收入18亿元，增长20．8％；留用收入46．0亿元，增长21．5％。市本级全口径财政收入62．9亿元，比上年增长18．2％。财政支出结构进一步改善，有力地支持了各项事业的发展。地方财政支出85．8亿元，比上年增长22．5％。其中，科技三项费支出~~9增长8．9％，抚恤和社会福利救济支出增长57．6％，社会保障补助支出增长29．3％，城市维护费支出增长6．5％。市本级财政支出41．5亿元，比上年增长18．3％。金融运行平稳。年末全市金融机构各项存款余额(人民币)1615．2亿元，比年初增长15．1％。其中，企业存款余额510．8亿元，比年初增长9．0％；储蓄存款余额831．4亿元，比年初增长16．5％。全市金融机构各项贷款余额(人民币)16