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领秀朝阳商业项目市场定位——观典行销一、宏观环境分析二、长春市商业现状三、项目可行性分析四、项目定位报告结构：一、宏观环境分析1、城市经济背景2、城市三大产业背景3、城市财政实力背景4、城市投资背景5、城市收入背景2000-2008年长春市GDP走势图82410031150133815351741.220892588167516.517.715.112.513.514.213.113.413.105001000150020002500300020002001200220032004200520062007200805101520GDP（亿元）同比增长（%）1、城市经济背景——GDP长春市经济整体走势保持健康稳定的发展势态，2008年预计地区生产总值完成2588亿元，按不变价格计算，实现增长率16.5%，2000年以来均保持两位数的增长，且高于全国的平均增长率，位于主要城市增长的前列。城市经济的迅速发展可以带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会,提供了经济保障。宏观环境分析2、城市三大产业背景2000-2007年三次产业比重变化对比图14.713.512.811.81110.79.39.644.344.245.447.148.346.848.950.24142.241.841.140.742.541.840.20%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年第一产业比重第二产业比重第三产业比重数据补充：2008年长春市规模以上工业产值完成3600亿元，增长26.8%。汽车工业产值完成2353亿元，增长16.6%。三产比例结构变化对比年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年第一产业比重14.713.512.811.81110.79.39.6第二产业比重44.344.245.447.148.346.848.950.2第三产业比重4142.241.841.140.742.541.840.2二、三产业所占比重日益增大且增长速度加快，对地产业发展是利好因素。宏观环境分析3、城市财政实力背景2000-2008年长春市财政收入变化图7697.4110.2134.8149.8184.8210.6284.537015.328.122.311.116.51435.13013.10501001502002503003504002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0510152025303540财政收入同比增长(%)2008年全市财政收入在整体经济及投入快速增长的前提下，也取得较快的增幅及增率，如左图可知，2008年全市一般预算全口径财政收入370亿，增长率虽有所回落，但相对比2007年还有着85.5亿的增长额。城市财政实力的增强，可以看出政府部门的调控将会更加的具有力度。宏观环境分析2000-2008年长春市固定资产投入情况走势图235.2285389.6460650950.11350.632018902141.3401842.112.421.621.246.1050010001500200020002001200220032004200520062007200801020304050社会固定资产投资（亿元）同比增长（%）4、城市投资背景——固定资产固定资产投资总额同GDP一样保持较快的增长速度，虽受到政策的限制作用，在2006年出现最高位增长后，近两年里有所回落，但长春市的经济发展处于高速增长期，因此2008年预估固定资产投入完成1890亿元，增长40%。较高的固定资产投入及增长对于经济具有极大的推动作用，相信在一股高速投资热潮及经济高速增长形势下，房地产业也随之加快向前迈进的步伐。宏观环境分析5、城市收入背景——人均可支配收入2000-2002年以来，保持在单位数的增长，而在2003年后长春市人均可支配收入快速增长，进入到快速增长的通道。2008年人均可支配收入达到14476元，增率为13%。2000-2008年长春市居民可支配收入变化图5550633969007905890090001281114476113588.69.48.813.512.612.312.812.81305000100001500020000200020012002200320042005200620072008051015人均可支配收入（元）同比增长（%）居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证，随着人均消费能力提升，人们房产投资意识与投资力度不断加强。宏观环境分析宏观环境分析小结1、长春市GDP增长持续稳定，个人消费能力不断提高，固定资产投入加大，长春市进入高速发展阶段。为地产开发和地产投资领域提供了更广阔的发展空间。2、长春市经济腾飞，吸引了国内外众多知名企业纷纷进驻。为地产开发行业带来了更多的市场机遇。二、长春市商业现状1、长春市五大商圈分布情况2、长春商业业种业态分析3、长春市公寓、写字间市场分析4、长春市酒店业市场分析站前商圈东盛商圈重庆路商圈红旗商圈桂林路商圈1、长春五大商圈分布情况本案目前长春已经被确定的城市级商圈共有5个，他们分别是：重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈站前商圈东盛商圈五大商圈1、长春五大商圈分布情况重庆路商圈研究红旗商圈研究桂林路站前商圈研究东盛商圈研究商圈四至重庆路商业街是以人民大街、永安街、北安路、西安大路所围成的区域，重庆路西起同志街，东至大经路，横跨朝阳区和南关区，全长1500米。1。现有交通状况区域以公路交通为主，有多条公共巴士通往本区域。（见公共巴士站点表格）2。人流及客源状况商圈日人流超过60万人；本商圈主力消费人群主要来自长春本地的中高收入层，主力年龄层大约为20到50岁的青年及中年人士，而且女性的比例比较大，其中学生客流是一个重要来源。3。整体档次及商业特色重庆路商业街在长春的地位甚至超过淮海路南京路在上海的地位，它是城市的“客厅”是长春的一张商业名片！长春最顶级的品牌在这里集中（AMANI、BURBERRY），整体看，该商圈以中档商品为主，中低商品、高档商品为辅助的经营格局已渐趋成熟。高档以卓展为主，中档以长百大楼、亚泰福苑、国贸中心为主，中低以人防商场等为主的高中低档齐全，交通便利、客流量大、交易量高的特点。重庆路商圈研究商圈形成过程研究时间发展说明代表性商家1952年重庆路的起步并不早，1952年长春第五百货商店（现在更名为长春百货大楼）开业，之前出现的四个百货商店也体现了当时重庆路的城市商业地位，而后围绕着第五百货商场陆续出现了一些简单的配套商业；第五百货商店1991年长春的百货商业进入发展期，1991年，长春国贸中心商场开业，国贸中心商场的成立对重庆路后期商业的发展起到了举足轻重的作用，它与第五百货商店遥相呼应，成为了长春商业的双子塔，商业羊群效应凸显；长春国贸中心商场1996-1997年1997年长春卓展购物中心开业，重庆路的城市顶级商业场所的地位逐步显现，同年佐丹奴和宝狮龙店开业，长春逐步进入品牌消费阶段；长春卓展购物中心佐丹奴、宝狮龙2000-04年大量的品牌专卖店及旗舰店在重庆路开业，而一些国内著名的连锁百货也瞄准了这个市场（2003年沃尔玛，2004年1月1日百盛开业），重庆路被打造成了名符其实的“长春金街”；同时新入驻的购物商场也满足了消费者的多元化需求沃尔玛、亚泰富苑05-至今商圈盈利能力增强，商业竞争加剧,重庆路商业街出现了大量相同品牌的专卖店及主力店,真正达到一铺难求的程度。（三家七匹狼，两家国美）重复开店七匹狼、国美集中型商业分布长春百货大楼长春人防地下商场亚泰富苑崇智商场国贸中心万达广场(沃尔玛)王府井卓展购物中心国美电器重庆路商圈内的集中型商业主要分布于重庆路两侧,多为百货及购物中心。区域集中型商业现状1项目名称地址商业面积（m2）业态定位租金状况（元/m2/天）综合分析亚泰富苑重庆路618号7层共46000每层约6600单铺：40-120主要面积区间：40-80B1：运动休闲1F：精品名店2F:男士服饰绅士名流3F:少女装4F:淑女装5F：休闲生活6F：品牌折扣、美食广场利用扣率联营服装：25%鞋类：25%珠宝：2%化妆品：7%2003年12月25日开业；百货所属的亚泰集团是长春最有影响力的国有控股企业，亚泰富苑定位为中高档，同档次中经营状况较好。百货大楼人民大街1881号重庆路口十层共65000每层6500主力铺:30-120B1:餐饮、保健馆1F：珠宝、时尚精品2F:鞋类、名包3F:少女装4F:名媛淑女5F：绅士装6F：家居类（东)、小家电（西）7-9F:家电数码城（东）工艺文化馆（西）利用扣率联营服装：27%鞋类：26%区域最有历史的百货，目前略显老化，业绩曾经辉煌，但这些年竞争力大不如前，2005年亏损1634万元，属于百货类亏损大户。国贸中心人民大街与重庆路交汇处七层共计20000每层约3000单铺面积：30-80-1F：手机1F：化妆品、珠宝2F:鞋类3F:绅士服饰4F:仕女装5F：名媛服饰6F：绒纺7F：品牌折扣利用扣率联营服装：26%曾经与百货大楼并称双子，现在也随之衰败，区域集中型商业现状2项目名称地址商业面积（m2）业态定位租金状况（元/m2/天）综合分析卓展购物中心重庆路1255号商业部分8层共计123000单层面积15000单铺70-130-1FA：鞋类及养护-1FB：超市、屈臣氏、烟酒糖茶、面包坊、同仁堂、药店-2F：停车场、洗衣中心1F：精品、化妆品、名表、珠宝、手机、香水2F:国际精品、正装。商务男装、户外休闲装、名表眼镜、男士单品、男包、男士内衣3F:置业内装、女包、饰品4F:女装、皮装、文胸、内衣、化妆品、饰品、时尚钟表5F：运动、时尚、户外休闲、健身器材6F：精品家电、家庭影院、婴童用品、床上用品、厨具、音像制品7F：美食广场、健身、美容美发等功能设施利用扣率联营服装：27.5%鞋类：27%化妆品：8%推广费用1%长春档次最高的商业百货，有A、B座联体商业，国际顶级品牌、亚洲和国内知名品牌1100余种，代表性品牌：GUESS、AMANI、BURBERRY，销售额并不高，暂时处于亏损阶段。万达广场重庆路五层建筑面积共计80000单层营业16000申格体育5000沃尔玛20000国美3000影城：50001F单铺：80-1501F：东方火锅、食间牛排、申格体育2F：沃尔玛、苏宁4F:万达电影城、神采飞扬光明艺校1F沿重庆街：14-161F南面内街10-12是一个三大主力店集合的综合商体，一层出售内铺28000元/平方米外铺最高65000元/平方米，底铺由于租金很高经营失败，业主退场后引入申格体育；人防地下商场重庆路人民路的地底天桥地下两层5300B1：约300B2约5000B1单铺：1-2B2单铺：10B1：饰品B2：服饰批发B1：40-60B2：12-14人行通道面积2到3个平方米的小饰品店，每个店面日租金80元以上，地下两层做中低档服装批发生意比较好。商圈沿街铺位分析本商圈内沿街铺位很多是商家的旗舰店，沿街商业产品档次在城市中属于高档，因此街铺的产品特征为比较高级的形态。主力铺位面积：120-200平方米（旗舰店一般由多个标准铺位组合而成）铺位形态：单层铺位大约80%，双层及以上约20%铺位主力面宽：4.0-4.5米铺位主力进深：12-14米层高：3.8-4.5米141252216141414141297649020406080100120140160服饰/鞋业/皮具/体育用品餐饮钟表眼镜店日杂/食杂婚纱/摄影/冲印银行/电信/学校通讯器材/电器工艺礼品/玉器/珠宝美容/美发休闲娱乐住宿医疗保健广告打印/文化用品/书店其他从业态比例看，在重庆路商圈所有业态中的307个中，服饰/鞋业/皮具/体育用品是主要经营业态，占比46%。餐饮类、钟表眼