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长沙大盘之道。1、长沙大盘市场整体概况2、长沙典型大盘分析长沙城市的进一步外扩，住宅市场也随之东南西北散点发展。城南板块：•湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但缺乏优势景观资源。城东板块：•长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善，且无优势景观资源。麓南板块：•岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。城北板块：•湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。星沙板块：•东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。市府板块：•市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。金鹰月湖板块市府板块麓南板块中心板块城南板块东城板块星沙板块城北板块文化休闲政府资源地段产业政府政府政府1、长沙大盘市场整体概况外来品牌开发商聚集，拉升了整个市场的大盘开发水平。由外地开发商开发的知名项目：在2006年下半年之前，长沙市房地产市场还是湖南本土开发商的天下；随着外地开发商不断落户长沙，带来了全国各地房地产开发的先进理念和经验，长沙出现了越来越多由外地开发商开发的知名项目，这些项目在长沙房地产市场产生了巨大而深远的影响，推动长沙市场快速向前发展。1、长沙大盘市场整体概况大盘外地开发商50%大盘本地开发商36%其他开发主体14%•大盘开发商结构•代表性大盘项目阆峰云墅•保利地产在长沙城南版块开发的占地583亩、约20万㎡建面的低密度纯独立别墅项目•保留原生半山地貌和植被，考虑别墅消费习性，用北美别墅的建筑舒适，传达“天人合一”的别墅居住理念•理念、品牌和产品品质成就一期的增值率超过50%•400-500㎡的单套别墅建面主力户型，尊崇人性尺度，成为湖南纯独栋别墅样板珠江花城•珠江实业进驻长沙第一个项目，秉承近26年开发经验，携手两家国际设计公司担纲建筑和园林规划设计•“共生”理念，倡导在城市中繁华，在水岸边纯静的共生品位，强调了人与自然丶人与社会丶人与建筑丶人与人之间的共生，通过“共生”突显了项目的生态居住空间丶都市和谐的生活关系，把项目的特质淋漓尽致的体现出来了长沙欧洲城•天城置业在省府板块全力打造的纯欧式生活社区•以沉稳大气，厚重内敛为基调，注重立面的转折变化与高低错落，通过规划排布与户外绿化环境设计融为一体•欧式钟楼、柱廊、大面积通透玻璃、欧式金属杆件等元素的大量应用将华丽、唯美的欧式风格淋漓尽致地展现•新特区新生活主场，南城都市菁英居住群落。项目荣获长沙地产奥斯卡“2008年最值得期待的十大楼盘”大奖外来品牌开发商以其成熟的开发经验给本土开发企业带来强烈的市场“鲶鱼效应”冲击，推动了长沙市场的快速前进1、长沙大盘市场整体概况2008年1-12月，长沙市商品住宅累计交易量为43664套/485万平方米，平均月销售3638套/月，40万平米/月。2009年总供应量为1300万平米，其中08年存量高达408万平米，39418套芙蓉天心雨花开福岳麓总计（万平米）08年存量（万平米）22.2932.74182.79118.2162.38408.8509年增量（万平米）126153211.5207202.5900总供应量（万平米）148.29185.74394.29325.21264.881308.8509年上半年基本消化的量基本为08年积压的当年未售房源今年上半年新开盘和新开工的楼盘数量较往年大幅减少开发商上半年的主要任务是去库存化，回笼资金按照近3年平均消化速度，市场存量产品足够长沙10年度消化长沙未来住宅产品供应压力巨大——09下半年供应量井喷1、长沙大盘市场整体概况1、长沙大盘市场整体概况长沙大盘供应更是从07年开始集中放量，竞争进入白热化人口高压区•目前500亩以上的楼盘至少有49个，其中800-1000亩（不含1000亩）有12个以上，1000亩以上至少18个•大盘基本上分布在二环以外，北城与南城分布最为集中•49个大盘占地约48480亩，即32320016㎡，按郊区容积率大约2-2.4计算，则总建筑面积约6460-7750多万㎡，估算已售面积仅有2-3成，则未来大盘竞争或两在4500-6000多万方之多2020404580115809011060200235360珠江花城长沙奥园愿景山水湾恒大华府国际星城麓谷林语新城新世界华润凤凰城万国城MOMA阳光100怡海星城中信新城湘江世纪城约消化量约剩余量区位项目名称规模(平米)住宅均价容积率现销售情况后续产品及量南城怡海星城占地1043亩建面212万30002.2一期5月初开盘高层奥林匹克花园占地516.7亩56万47001.994期尾盘，洛杉矶组团600多套预计年底入市中信新城占地2198亩建面165万33001.42一期近10万㎡小高层产品格兰小镇占地1500亩建面51万40001.327一期别墅产品近6万㎡多层、别墅和小高河西阳光100占地亩建面120万㎡46001.47一二期50万，三期小高、别墅、多层洋房正销售多层洋房、小高和高层、保利麓谷林语占地1185亩建面115万㎡---2一期小高和高层开始销售别墅、多层洋房、小高和高层恒大华府占地250亩建面50万33003.2二期高层小高6月初开盘高层/小高层开福湘江世纪城占地亩建面400万37503.5已售3152套高层万国城MOMA占地1300亩建面120万30001.97一期小高和高层，首推400多套高层/小高珠江花城占地390亩建面59万45001.8二期已交房，三期预计明年面市小高层东部及星沙华润凤凰城占地603亩建面120万33003约有20万已售高层新城新世界占地680亩建面120万42003本期推出900套接近尾声高层未来长沙大盘的后续以高层供应为主，辅以别墅。1、长沙大盘市场整体概况在巨大的供给压力下，大盘产品的市场价格却始终在一个3000-4700价格箱体内徘徊，离市区越远价格的实现度越低。1、长沙大盘市场整体概况区位项目名称规模(平米)住宅均价南城怡海星城占地1043亩建面212万3000奥林匹克花园占地516.7亩56万4700中信新城占地2198亩建面165万3300格兰小镇占地1500亩建面51万4000河西阳光100占地亩建面120万㎡4600保利麓谷林语占地1185亩建面115万㎡---恒大华府占地250亩建面50万3300区位项目名称规模(平米)住宅均价开福湘江世纪城占地亩建面400万3750万国城MOMA占地1300亩建面120万3000珠江花城占地390亩建面59万4500东部及星沙华润凤凰城占地603亩建面120万3300新城新世界占地680亩建面120万42001湘江世纪城——经济型产品，快销模式启动基本指标总占地面积101.49万平米总建面积约400万平米容积率3.5规模144栋23—33层板楼结构20000套、60000人居住车位数约18000个物业类型普通住宅、高级住宅、大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等开发周期2007年－2010年。07年开发一期，08年-09开发二期，09－10年开发三期。项目配套大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型首次推售户型——经济型产品一期推出揽江苑10栋、咏江苑13栋、望江苑7栋、星江苑9栋、赏江苑8栋，506套房源两室两厅92套；三室两厅322套；四室两厅92套，合计506套均价4800-5000元/m2均价4000-4400元/m2均价3600元/m2一期二期三期二期客户来源开福区公务员、事业单位员工、个体户老板、企业单位高收入者；市区改善居住条件者及部分投资客；长沙地区进城客户；湘籍返乡者及外地投资客。开盘销售——成交较差实际销售200套左右开盘前已积累登记客户2000批，开盘当日到场客户500人左右。总体来说成交情况不乐观。2、典型个盘分析湘江世纪城——“大盘价值造势，低价舍利换量”，快速走量，滚动开发模式线上大盘造势：开盘前报版推广密集投放，塑造大盘价值体系，线上造势散购均价：咏江苑4100元/㎡揽江苑4300元/㎡散购客户来源：1、线上推广吸引上门2、节点活动吸引上门3、团购客户的朋友介绍团购均价：咏江苑3300元/㎡揽江苑3600元/㎡团购客户来源：1、开福区政府事业单位2、开福区老师、医生3、开发商主动联系的企业线下团购快销：以富于吸引力低价策略走团购路线，最大限度吸纳区域客户低价，舍利换量团购带动散购，低价吸纳大客户，以消化量弥补形象推广的劣势，同时增强市场信心，吸引散户进入，短期快速走量舍利换量，快速回笼资金，加快开发速度，形成“滚雪球效应”，带动后续产品持续走量世纪城2万套房源计划在4年年内销售完毕，平均每年需消化5000套，平均每月要销售400套以上。2007.102008.4.26首度开盘，推出约540套房源，价格为3600-5800，销售200套左右2008.5.25再度开盘，推出312套新房源，销售120套，一线江景起价4900，均价5500，二线江景均价430008年4月26日首度推出，至8月1日，三个月时间共销售1853套，月均销售套数617套;9-12月房地产市场进入淡季，但依然持续走量，四个月共销售844套，月均销售211套。在累计销售套数中，团购套数约2050套，购率达76%。2008.8.12009.44-5月销售共计1697套，月销售848套对外宣称“我们造城¡¨，项目开始蓄客湘江世纪城——后续通过引入大型教育配套，推动项目后续可持续力2008.4-.26-2008.8.1月均销售617套2008.92009年1月至3月，共售869套，月均销售290套，销售量随着市场逐步回暖开始回升2008.9-2008.12月均销售211套市场淡季2009.32009.1-2009.3月均销售290套市场回暖名校入驻名校入驻3月自政府颁布2009-2011年长沙市五区棚户拆迁的政策2009.4-2009.5月均销售848套2009.509年1月，雅礼外国语学校入驻湘江世纪城，占地78亩，总建面约53000平米，规划办学规模87个班，由雅礼中学全程提供一流师资力量。雅礼外国语学校新校舍由世纪金源集团耗资1.7亿元兴建，并无偿捐赠给开福区政府，还将每年投资30万元人民币，设立世纪金源教育奖励金。雅里入驻使湘江世纪城实现社区配套增强，提高项目可持续力。完善配套，提高项目可持续力2008.122009..1雅礼外国语学校入驻湘江世纪城2中信新城——高规划配套造城，高层居家产品起势占地：160万平米总建面：225万平米容积率：约1.42物业形态：公寓、多层，高层，小高层，别墅等规划：城市广场、文化广场、主题公园、酒店度假、数码港商务、情景住区、原生别墅7大功能区地块占地（㎡）建面（㎡）推售产品预计推售时间3号地块9.9万32万商业+高层08年5月1中信新城规未来是一个集购物、娱乐、文化、旅游、金融、数码信息港及绿色生态会所等为一体的融城中央商务区。但目前尚未建成，均在规划中。2、典型个盘分析中信新城——高调造势下，配套缺失，一期销售仍严重受阻三号地块（98970.4平米）面积（㎡）户型39-67一房89两房146三房180四房296五房（复式）一期89-180㎡居家户型占推售面积的60%前期媒体造势，营造斥巨资造城概念，项目高规划，拉高客户的心理价位；销售。“中信新城杯”融城标志雕塑全球征集活动投资30亿中信入湘打造新城中信新城一期“都会公元”产品说明会政府重点招商引资项目，得到政府的大力协助，省政府领导曾亲自接见开发商考察，多方媒体报道，前期高调宣传造势。2008年4月推出一期都会公元推售585套，两-五房舒适居家户型占约60%销售价格高于周边项目约10%~15%，现阶段销售速度为30~40套/月，同片区畅销项目销售速度为50~6