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郑州公寓市场分析报告目录总体项目概况典型个案分析畅销、滞销项目盘点产品建议郑州公寓总体项目概况郑州各版块公寓分布图12345678目前郑州公寓项目主要分布在8个区域：1、白沙象湖组团：比如象湖100。2、龙子湖湖心岛组团：比如正商四大铭筑、局外；3、郑东高铁组团：比如万科誉；4、经开区组团：比如万锦城、正商滨河名筑；5、老城区南部组团（紫荆山路、航海路、南三环沿线附近）：比如锦荣中心五区、万科荣寓；6、老城区北部组团（东风路、北三环沿线）：比如华尔中心、正弘城、海亮时代one；7、郑州大北区组团（连霍北）：比如美景麟起城；8、高新区组团：比如石佛艺术公社、华强城市广场。从以上主体区域可以看出，公寓产品主要依赖交通、主干道、地铁和商业商务区。郑州公寓市场典型楼盘一览郑州目前公寓市场典型性楼盘一览表1海亮时代one16象湖1002华尔中心17象湖里3正弘城18正商滨河名筑4福临公馆19美景芳华5清华城20万科荣寓6国控东宸21锦荣中心五区7万科誉22红星国际广场8正商书香名筑23瑞士酒店公寓9万科美景龙门24万科民安星辰10新合鑫紫荆之星25鑫苑鑫都汇11升龙天汇广场26名门翠园12绿地璀璨星座27瀚海海尚13物华国际28万科城14谦祥万和城29龙汇国际15利达国宾中心30美景麟起城郑州公寓分布图新合鑫紫荆之星万科美景龙门清华城经开万锦城海亮时代one万科荣寓郑州升龙天汇广场万科民安星辰永威西郡华强城市广场德兴北尚正商滨河名筑谦祥万和城万科城万科誉正商书香名筑象湖100象湖里福临公馆绿都广场华尔中心正弘城红星国际广场亚星锦绣山河瑞士酒店公寓2017年郑州集中放量公寓楼盘40家以上，三环以内数量占比60%，占据地铁口、CBD、高铁站、主力商业等优势，同质竞争激烈，面对同质化竞争压力，很多项目在产品上进行升级，提高竞争力。郑州整体公寓市场——销量2017年郑州市公寓产品销售以平层公寓为主，主要代表项目如万科誉、海亮时代one；LOFT产品次之，主要代表项目如正商书香名筑、经开万锦城。郑州市2017年公寓销售情况从物业类型来看，当前公寓产品多以商办产品的配套形式存在，物业类型以平层产品为主，占比69%，其次是LOFT，占比28%。从销售情况来看，万科誉以其地理位置优越，面积小，总价低备受客户欢迎；海亮时代one由于单价较低，以其价格优势，位居销量榜第一。郑州整体公寓市场——客群通过市调了解，从年龄段看，公寓类产品主力客群集中在30-40岁之间；从置业目的来看，投资型客户占据主导地位。市场整体客群年龄集中在25~40岁之间，其中30岁以上占据客群主力，说明购买动机投资大于自住；从客户置业目的来看，投资成为客户购买公寓的主流。郑州整体公寓市场——小结产品价格当前市场上公寓产品主要有两种物业类型平层公寓和LOFT，平层公寓均价主要集中在11000~13000元/㎡之间，LOFT公寓主要集中在12000~15000元/㎡产品面积平层公寓主要集中在30-55㎡，loft公寓产品多集中在35-55㎡。产品层高平层公寓产品层高3.0米-3.2米；loft公寓产品多在4.09米-5米之间优惠政策目前郑州公寓项目多为常规优惠，部分项目如海亮时代one有与电商合作，首付分期等优惠活动，自买房开始算起两年内分四次还款，对购房客户吸引力较大。典型个案分析金水区12海亮时代on海亮时代ONE项目概况项目概况规划设计亮点：亮彩生活茂是海亮项目的集中商业。分布在项目的西南角（即上图2-2/2-2间），有13000方自持，配有大型商超，巨幕影院，休闲餐饮，KTV，健身房，游泳池等多种业态。基本数据占地面积5万平米建筑面积30万平米商业面积约4万平米公寓面积约26万平米容积率4.23绿化率25%物业位置花园路龙门路建筑类别塔楼物业类别公寓/LOFT/商业开发周期2016.5-2018.11产权年限公寓产权为40年楼栋数6栋户数总户数4000户开盘楼栋2016年7月24日1#、2-1#、2-2#已开盘一批房源1/2-1号楼为23层平层公寓，2-2号楼为15层LOFT公寓产品分布公寓33㎡，loft45㎡（层高5米），塔楼1-2层为底商物业类型商业物业，有暖气无天然气13海亮时代on海亮时代ONE项目概况项目分析——海亮地产郑州首个北区作品，项目为商业综合体，总占地75亩，总建筑约30万方，绿化率25%，产品由公寓和商业组成。项目共有6栋楼，其中3栋平层公寓、3栋LOFT公寓，目前在售为3#平层公寓和4#LOFT公寓，平层公寓均价12000元，LOFT公寓均价15000元左右。5#1#2-2#2-1#3#4#一期二期该项目商业规划引入复合功能，由集中购物和开放式商业街组成。满足一站式购物需求。14海亮时代on海亮时代ONE项目区位区位分析——项目位于北核心区域，周边主干道交通便捷，购房者对区域认可度较高，后期升值潜力大。项目区位：北侧：临龙门路，龙门路已经打通至花园路。步行大概5分钟就可以到达地铁2号线；南侧：临魏河，规划有魏河北路，魏河南侧包括有郑州七中、科技馆、金水总医院柳林医院、在建360广场花园店等：西面：新建洛阳路，沿着该路向北可将通至连霍高速、大河路。东侧：和昌悦澜项目，两个项目之间将会规划一条路，往东是主干道花园路。15海亮时代on海亮时代ONE项目产品产品分析——海亮时代one平层公寓单套面积为32—40平米，主力户型为33—36平米层高为3米，户型面积较小，受到客户追捧；loft公寓单套面积为35—55平米，主力户40—45平米，挑高5米。层高层数面积套数户型占比平层公寓323F32-40㎡（主力面积为33㎡）139178%LOFT公寓515F32-55㎡（主力面积40-45㎡）54722%合计——————1938100%16海亮时代on海亮时代ONE产品展示建面36㎡建面45㎡17海亮时代on海亮时代ONE项目销售推广定位：海亮首作，花园路、地铁口，30万㎡轻奢生活体！推广主题：汇聚北区财智主流，宜商宜居宜投资，敬献亮彩生活梦！开盘售价：7月8日海亮时代ONE开盘共推出918套房源；4#LOFT公寓主推36、45平米户型，共244套房源，均价15000元/平米；3#平层公寓（34—35㎡），共674套房源，均价12000元/平米；开盘去化635套左右，平层公寓去化117套，LOFT公寓去化518套；优惠措施：电商团购优惠5%；首付分期无优惠（正常首付50%或一次性付款额外优惠1%），首付分期时间为一年半，剩余每半年付一次；18海亮时代on海亮时代ONE项目客群客群分析——公寓产品客群主要集中在金水区，周边项目客群对其区域认可度较高，再次购买客户较多；客户置业目的主要以投资为主。客户区域：金水区客户占比达到66%，其次为郑东新区客户；客户置业目的：因项目为商业性质公寓，面积小总价低，易于投资，项目成交客户67%以投资为主，23%以办公为主；19海亮时代on海亮时代one项目总结小结•项目位于金水区区域，生态宜居，区域前景看好；•地铁二号线刘庄站，出行方便；•低总价小户型，宜商宜居宜投资；•推售策略为“整栋推售，集中去化”。•客户以金水区、郑东新区投资客户为主，客户年龄集中在30—40岁之间；20海亮时代on清华城华贸中心项目概况项目概况项目规划亮点：清华城以loft、小公寓和大型商业综合体为主，商业是属于自持，设计的风格为超现代主义风格，后期由国贸360的团队来打造，旨在打造中州大道南部的地标。基本数据项目位置金水区中州大道与货站街交汇处西占地面积60亩建筑面积37万㎡（公寓+住宅25万平米、商业12万㎡）物业类型住宅、商业、写字楼、公寓户型面积38-72㎡平层公寓、46-102㎡LOFT（主力户型44-52㎡平层公寓、54-72㎡LOFT）梯户配比6T30（平层）、10T31（LOFT)装修状况毛坯销售状态目前有两证，处于内购阶段销售价格LOFT15500元/㎡、平层12500元/㎡（优惠后）优惠方式首付分期项目卖点区位价值明显、地铁站直通地下商场；商业由国贸360的团队来打造，实力很强。配套暖气；12万㎡大型商业；6层为10000㎡空中花园、配有300㎡泳池、健身房等。开发商河南省清华房地产开发有限公司21海亮时代on清华城华贸中心项目概况项目分析——清华城项目处于金水区，共9块地组成，其中核心1号地清华城-块华贸中心为主推综合体项目，总建筑面积约35万方，集12万方体验式购物公园、4万方5A商务会客厅、4万方未来派LOFT、SOHO，40-60平米酒店公寓、40-130平米奢适公馆为一体。其余地块分别开发有平顶山银行总部、星级酒店、金水区重点中学等，整个清华城项目涵盖了住宅、商业、酒店、公寓、写字楼等多种物业类型。22海亮时代on清华城华贸中心项目区位区位分析——项目位于郑东商都路与普惠路交汇处高铁商圈，周边多维交通环绕，坐享郑州发展第一红利，拉升产品价值。区位优势：【黄金地段】CBD门户，金水区中州大道陇海快速路交汇，交通便利；【双地铁旁】4号线地铁贯通项目，紧邻地铁3号线，双地铁双快速路；【强大配套】37万m²城市综合体，12万m²100%自持主题商业，全球唯一的上市影院韩国CGV、北京华联旗下BHG精品超市签约入驻;【资产升值】面积小总价低；【人流密集】项目周边围绕城中村、建材批发市场、未来人流基数足够支撑项目租售。23海亮时代on清华城华贸中心项目产品层高层数面积套数户型占比平层公寓3米29层（5层底商+地下一层商业）38-50㎡50441%51-60㎡14412%61-72㎡726%LOFT公寓4.5米21层（5层底商+地下一层商业）46-59㎡12811%60-70㎡25521%71-102㎡1139%合计——————1216100%1#公寓平面图(LOFT)2#公寓平面图（平层）产品分析：•未来派风格时尚前卫，建筑立面采用弧形设计风格，采光较好；•共有两栋公寓，1#为loft公寓、层高4.5米，客户可自由分割，户型集中在60—70㎡，梯户比为10T31；2#为平层公寓，层高3米，户型集中在38—50㎡，梯户比为6T30。24海亮时代on清华城华贸中心项目销售推广定位：中州大道旁，CBD门户，轻奢LOFT！推广主题：得一层，送一层开盘售价：目前处于内购阶段，整体去化一般，受证件影响推售节点不明确；装修标准为毛坯。优惠措施：暂无优惠25海亮时代on清华城华贸中心项目总结小结•紧邻中州大道与陇海快速路两条主干线，金二环，交通便利；•紧邻地铁三号线、四号线，其中四号线在清华城商场设有出入口，直通商场内部，真正做到地铁上盖；•设计风格时尚前卫，致力打造商业新中心；•12万方集中式商业，95%自持，由国贸360团队来打造，实力强劲；•拿地较早，但一直处于两证阶段，后期存在诸多不确定性。26海亮时代on华尔中心项目概况项目概况项目规划亮点：华尔中心以LOFT、小公寓为主，郑州三环城区内经三路唯一精装公寓，项目周边有成熟商务、金融片区，坐享40万人流量。基本数据项目位置金水区经三路广电南路西北角占地面积20222㎡建筑面积150000㎡容积率3.9物业类型商住公寓，商铺，写字楼户型面积平层33和42，LOFT是35和45梯户配比6梯41户装修状况精装销售状态内部认购销售价格均价15000优惠方式购房享受5个点优惠项目卖点经三路商圈，地铁2号线，北三环沿线配套有暖气，无天然气，智能家居开发商郑州广运集团27海亮时代on华尔中心项目概况项目分析——华尔中心位于金水区经三路广电南路西北角，集购物、商务、居住、餐饮、娱乐、休闲于一体。项目总共两幢楼，一幢是写字楼，一幢是商住公寓，1-5层是自持商业，LOFT面积35㎡和45㎡，平层公寓面积33㎡和42㎡，均价15000元左右，6梯41户，购房可享受5个点优惠。28海亮时代on华尔中心项目区位区位分析——项目位于金水区经三路广电南路西北角区位优势：【黄金地段】位于承接主城区和北龙湖副CBD金融区的财富桥头堡位置【双地铁旁】紧邻地铁2号线，邻近经三路