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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料人均居住面积单位；平方米/人年份人均居住面积19804.9519927119957.3119978.15199910.05200110.95200212资料来源：《长沙统计年鉴》（三）城市规划对房地产发展的影响从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为一主二次四组团，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现大幅攀升，市场竞争将更为激烈。（五）投资存在风险产品决定胜负长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长迅速，2002年的增幅分别高达58.20%及42.28%，但每年的上市量均明显大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料预售面积大于销售面积高达373.15万㎡，接近2002年全年的供应量，令到供求关系日趋紧张，市场供应压力及商品房的空置在逐年加大。而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例则呈逐年上升的走势，进入2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%，创历史高位。以上数据显示，长沙商品房的空置量主要来源于旧有的产品，新产品的销售速度正在加快，2003年1-6月批准预售量较同期增长7%，综观这批新上市的楼盘，如南都、西街花园、亚华、香舍花都等，无论规模上、园林设计上、产品素质上均有较大幅度的提升，深受置业人士的追捧，销售情况乐观；由此可见，市场目前空置量主要集中在旧有的产品。为消费者用心打造高素质的产品是开发商赢得市场的关键。（六）价格走势平稳，消费日趋成熟长沙房地产价格结构现状长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在￥3000元/㎡左右，而新兴住宅区域的价格在￥1500-2300元/精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料㎡，经济适用房价格在1100-1300元/㎡，住宅市场总体价格的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，部分产品的价格仍有上升的空间与可能。长沙市商品房成交均价走势图自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势平稳，并呈现稳中有升的趋势，其中产品不断地更新换代对市场的稳步发展起到积极作用，市场在经历了数年的发展后进入了较为平稳的成熟阶段，消费需求亦日渐成熟。为迎合市场的需求变化，一些以市场为先导的发展商专门聘请国内、外著名的市场顾问公司、规划设计公司参与项目的打造与经营，新推出市场产品的综合质素正以惊人的速度跳升。（六）二手商品房交投不旺，市场有待进一步激发年份二手成交面积(万㎡)二手成交金额(亿元)200051.86.44200164.38.04200266.59.092003(1-6月)33.545.75精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料长沙市民目前的居住用房主要是房改房房及单位宿舍，多属早期住宅产品，普遍存在设计规划不合理、居住空间狭小、环境缺乏园林绿化等缺陷。随着收入水平的不断提高，人们对居住条件的要求也随之提高，市场存在着巨大的二次置业需求。进入2000年后，长沙的二手房成交量一直在60万㎡左右徘徊，其增幅远低于商品房成交量的增幅，说明长沙市以旧换新、以小换大、以二手房带动商品房市场的梯次消费的局面尚未形成，同时由于政策的支持力度不够，房改房上市受众多的条框限制，令到房改房上市操作困难，若二手房市场能够有效激发，相信会为长沙房地产持续稳定地发展增添新动力。三、长沙房地产分析（一）长沙楼盘横向分析（二）长沙别墅横向分析表1：对比参数项目名称发展商楼盘地点配套设施长沙芙蓉山庄湖南长沙岳麓岳麓区银盆北路电视、宽带网均有线入户，市政供水，双向电流供电山水芙蓉国际新城长沙嘉湘房地产开发公司长沙市东郊--星沙开发区内多功能会所、步行商业街、人工湖长沙绿色和平别墅湖南金霞开发建设总公司湖南长沙开福开福区防盗自动弹簧报警开发欧式门，白色塑钢双层中空隔音玻璃门窗，三相五线15千瓦-25千瓦大容量电池，宽带精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料荷塘月色长沙市湘坤房地产开发有限公司湖南长沙岳麓岳麓区望城县雷锋镇红外监控、24小时保安；车库及停车坪，酒店会所，高尔夫练习场，泳池，爵士吧，茶艺厅，超市，台球室，会议厅，幼儿园金鹰城·圣爵菲斯湖南金鹰城置业有限公司开福浏阳河大桥东金鹰影视文化城蒙哥玛丽电梯，小区智能化安全系统，电视、电话、宽带网入户，管道石油液化气骏豪花园湖南骏豪置业有限公司开福金鹰大厦北侧家居防盗报警系统，保安巡更系统，紧急报警系统，红外线、玻璃碎片感应，可视对讲系统，宽带网络系统绿色和平墅湖南金霞开发建设总公司开福开福区芙蓉北路5000平方米的艺术主题花园，数字摄像监控系统，可视对讲门禁系统、电话及探测报警系统，私家车库世纪春天花园长沙金霞开发建设总公司长沙市宝利房地产开发公司开福区金霞大道附近豪华会所大堂，咖啡厅，园林网球场，健身房，英式桌球室，国际乒乓球场，多元智能儿童世界五行广场中心花园，私家车库，健身房、餐饮、棋牌室、酒巴、儿童游乐场、超市同升湖山庄长沙亚兴置业发展有限公司雨花长沙市洞井镇同升路国际会所、同升湖国际实验学校、高尔夫球场，同升湖学校，幼儿园，商场，邮局，银行，医院樱之谷长沙市城市建设开发公司天心体育新城白沙湾路澳大利亚施普雷特遥控车库门停车场，有线电视、电话、宽带入户悦禧国际山庄长沙悦禧房地产开发有限公司岳麓雷锋大道4.5公里处望城试验小学、英才园，双语幼儿园，望城县一中，20万㎡9洞标准高尔夫.网球.篮球场等，交通银行.工行，五重保安系统静园山庄湖南省万城国际联合招商公司岳麓区雷锋大道旁在以上资料中缺少表2：对比参数项目名称占地面积（M2）总建筑面积(M2)绿化率(%)容积率(%)均价(元/M2)长沙芙蓉山庄7900051000800.62580山水芙蓉国际新城66660050000800.62698长沙绿色和平别墅7900050000430.61880精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料荷塘月色239976878800.4282200金鹰城·圣爵菲斯225000173000680.782500骏豪花园86658040000680.404130绿色和平墅8199250000430.612200世纪春天花园5332850000450.8同升湖山庄36870114659876.800.404500樱之谷743234470045.90.67悦禧国际山庄82000032000061.890.382100静园山庄92470630000.62100从上表数据比较可以看出从右两表可以看出多数别墅楼盘占地面积主要集中在200000平方米以下，建筑面积主要集中在50000平方米，容积率幅度在0.4――0.6之间，大盘数量较少有金鹰城、骏景花园、长沙总占地面积（平方米）020000040000060000080000010000001长沙芙蓉山庄山水芙蓉国际新城长沙绿色和平别墅荷塘月色金鹰城·圣爵菲斯骏豪花园绿色和平墅世纪春天花园同升湖山庄樱之谷悦禧国际山庄静园山庄精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料绿色和平别墅。总建筑面积（平方米）0500001000001500002000002500003000003500001长沙芙蓉山庄山水芙蓉国际新城长沙绿色和平别墅荷塘月色金鹰城·圣爵菲斯骏豪花园绿色和平墅世纪春天花园同升湖山庄樱之谷悦禧国际山庄静园山庄精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料从右表可知，长沙别墅销售均价集中在2000元/㎡～2500元/㎡，高价格别墅盘较少，如山水芙蓉国际新城、金鹰城。与上表1的涵盖内容有关。概述：长沙拥有别墅楼盘数量不少，但别墅的素质普遍不高，售价偏低。这与当地地价不高有关。长沙写字楼横向分析：表3：对比参数发展商楼盘地点配套设施平均价格（元/M2）0100020003000400050001长沙芙蓉山庄山水芙蓉国际新城长沙绿色和平别墅荷塘月色金鹰城·圣爵菲斯骏豪花园绿色和平墅世纪春天花园同升湖山庄樱之谷悦禧国际山庄静园山庄精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料项目名称E时代电讯市场长沙金海林置业有限公司芙蓉北路558号小吴门闭路电视、红外线监控系统，电梯有客梯5台、扶梯6台、货梯1台，附三层、附二层为超大型地下车库第一大道湖南百岁置业发展有限公司五一西路2号设置