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1PART市场分析城市宏观经济运行环境分析长沙整体房地产市场分析楼市宏观政策调控回顾及分析板块竞争分析区域竞品项目分析客户研判城市宏观经济运行环境分析受调控影响，11年底12年初长沙GDP增长有一定下跌，但自12年第二季度开始，GDP增长幅度稳定在10%以上的水平，全年经济发展势头良好。宏观背景分析/城市发展研究——宏观经济GDP——长沙经济的稳定、快速增长构筑了房地产发展的平台。宏观经济增长与房地产发展关系高速发展萎缩停滞稳定发展长沙市GDP增长速度走势图资料来源：长沙统计局地区生产总值初步核算，长沙市全年实现GDP6399.91亿元，比上年增长13.0%。在GDP中，第一产业实现增加值272.31亿元，增长4.0%；第二产业实现增加值3592.52亿元，增长14.5%，其中工业实现增加值3051.94亿元，增长15.7%；第三产业实现增加值2535.08亿元，增长12.0%。在GDP累计增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0.2、8.0、4.8个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.2%、61.5%、37.3%。2011年-2012年三季度长沙市季度GDP走势2005-2012年长沙市社会消费品零售总额城市长沙武汉郑州合肥南昌太原GDP总量(亿员）4584.625598.8740503197.62100.181610.142012年前三季度中部六省GDP从经济总量来看，长沙市前三季度GDP居于第二位，仅次于武汉。为太原的2.85倍。20011年全年，GDP季度增速保持在14%以上的高位水平，2012年来三季度增速放缓，平均增速为•2012年1-10月，全市实现社会消费品零售总额2013.18亿元，同比增长15.5%•社会消费品零售总额增速为8年来最低良好的经济发展势头为长沙市房地产行业发展提供坚实基础宏观背景分析/城市发展研究——宏观经济长沙市城镇居民人均消费性支出长沙市城镇人均可支配收•近几年来，全市城镇居民人均可支配收入持续稳步增长，2007年涨幅最大，达到16.01%。前三年年均增幅有微弱扩大的趋势，2012年前三季度增幅达到近年来新高。•2012年前10月，城镇人均可支配收入达到25036元，同比增长16.6%，高于十年来的增长水平。近九年来，城镇居民人均消费性支出维持在6%-10%的增长水平(除2006、2007、2009年以外)。2012年1-11月，城镇人均消费性支出162243元，同比增长9.3%，与2011年同期相比，涨幅缩小。涨幅略低于10年平均水平9.5%的增幅。城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比持续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房地产发展提供有力支撑宏观背景分析/城市发展研究——宏观经济长沙：制造之都，创意之城。长沙城市综合竞争力挺进10强，成为中西部地区唯一代表；全球500个城市同台竞技，获评城市竞争力提升速度最快城市之一，位居第四，成为中部唯一入选城市创造：工业总产值年均增长33%。创新：专利拥有量超全国平均数3倍。转型：“产城融合＂新城崛起，家园更幸福。2020年长沙：1个市级商圈+33个区域性商圈。区域性商业中心：已形成12个，本次规划21个，其中15个近期规划，6个远期规划。重点建设和引导3个城市商业副中心：星沙新城商业副中心、武广商业副中心和梅溪湖商业副中心。湖南共签订战略合作协议项目13个、投资合作项目348个。境外投资合作项目133个，总投资130.6亿美元，引进资金124.3亿美元。省外境内投资合作项目215个，总投资1670.4亿元，引进境内资金1619.6亿元。长沙市在综合竞争力、招商引资、市内商业网点布局三方面综合提升其未来发展潜力。第七届中博会中国城市竞争力：长沙第十长沙城市商业网点布局宏观背景分析/城市发展研究——宏观经济经济发展势头好——GDP保持高速增长，2012年1-12月GDP增长率保持在10%左右；前三季度GDP居于第二位，仅次于武汉。为太原的2.85倍，一直保持较好的经济增长；消费能力强——城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比持续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房地产发展提供有力支撑发展潜力——长沙作为中部省会城市中唯一一个连续两年进入竞争力前十的城市，经济发展势头强劲长沙城市经济快速发展，房地产发展有很好的市场环境与市场机遇宏观背景分析/城市发展研究——宏观经济小结长沙整体房地产市场分析房地产投资额——连续增长，投入持续增加，开发商对长沙房地产市场信心十足。整体房地产市场分析——房地产投资额长沙市历年房地产投资额走势图12年全年，房地产投资呈稳步上升趋势，开发商对、对长沙房地产市场信心十足13年1、2月份房地产投资总额占长沙固定投资总额的39.2%，仍处于较热阶段2013年1-2月，房地产开发投资121.82亿元，增长19.7%；商品房销售面积增长79.0%；住宅销售额增长115.6%。长沙固定资产投资累计增长走势图2月止完成固定资产投资310.64亿元，同比增长30.4%，增幅同比提升22.9个百分点。城镇固定资产投资295.89亿元，增长29.0%。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2012年房地产市场开始回暖，受新政影响，13年一季度政府谨慎推地，但12年前期供应量较小，开发商拿地热情不减从供应来看，受全年供货节奏影响，整体供应量较小，同时房地产调控政策出台，地方政策不明朗，政府谨慎推地；从成交来看，2013年3月，成交土地2宗，成交面积12.37万方，环比上涨52.34%，本月无土地流拍整体房地产市场分析——土地市场2011年3月-2013年3月内五区土地成交走势图2011年3月-2013年3月内五区土地供应走势图从近三年土地市场成交来看，2010年追随楼市火爆，也是土地市场最为火爆的一年，土地流拍率为17.6%；2011年土地市场追随楼市低迷，土地成交量少流拍率为17.1%，成交量为三年最低；2012年土地市场同样追随楼市以价换量，流拍率最低仅为14.7%。长沙内五区经营性土地流拍率资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2012年全年内五区土地供应及成交示意图整体房地产市场分析——土地市场2012年长沙市内五区土地成交情况2012年内五区各区：芙蓉区供应1幅地块，流拍率0%；开福区供应10幅地块，流拍率50%；天心区供应2幅地块，流拍率0%；雨花区供应19幅地块，流拍率26%；岳麓区供应32幅地块，流拍率为6%。岳麓区主推优质地，成交独占鳌头，未来将奉献660万㎡，占到今年土地成交近7成资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统整体房地产市场分析——住宅市场市场关键词：供求两旺，2013年第一季度供应量及成交量均跌中有涨资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统长沙近一年来市商品住宅供求走势图（六区）整个一季度市场受春节长假影响，虽然成交量环比下跌20%左右，但是同比出现近一倍的增幅。可见今年年初市场相比去年同期已大不相同，可谓是“判若两重天”成交：大面积段逐年递减，70-130平米面积段逐年递增上升趋势明显。整体房地产市场分析——住宅市场2013年3月长沙各区商品房、住宅供应量截止到3月份，各区住宅新增供应均呈现大幅增长，岳麓区增长24.98万方，以27.55万方新增供应居首位，芙蓉区住宅、非住宅供应均居六区末尾。整体房地产市场分析——住宅市场3月，内六区新增供应大幅上涨天心区新建商品住宅供应9.47万方，占供应总量的8.8%，环比增长9.47万方；开福区新建商品住宅供应量22.18万方，占供应总量的18.45%，环比增加19.78万方；雨花区本月新建新增商品住宅26.39万方，占供应总量的24.62%，环比增加23.2万方；岳麓区新建商品住宅27.55万方，环比分别增加24.98万方。芙蓉区新建商品住宅0.5万方，住宅增长0.5万方。望城区新建商品住宅21.12万方，住宅增长19.89万方。政策风险悬头，促成交火热。岳麓区成交居六区之首，雨花区紧随其后。整体房地产市场分析——住宅市场2013年3月长沙内六匙商品住宅、非住宅成交量天心区新建商品住宅成交10.23万方，环比增加4.66万方；非住宅成交量为4.91万方，环比增加3.39万方开福区新建商品住宅成交量16.33万方，环比增长7.14万方；非住宅成交1.4万方，环比下跌17.98%，为唯一个下跌区域。雨花区本月新建商品住宅、非住宅分别成交30.22万方和2.68万方，环比分别上涨106.86%和156.57%，成交量居第二。芙蓉区新建商品住宅和非住宅成交量分别为7.7万方和1.11万方，环比分别上涨4.89万方和0.63万方，成交量居末位。岳麓区新建商品住宅成交32.89万方，环比增长16.18万方；非住宅成交量为3.93万方，环比上涨2.02万方。成交量居亍六匙之首。望城区新建商品住宅和非住宅成交量为15.86万方和2.74万方，环比分别上涨72.88%和72.94%价格——12年年中开始，商品房成交价格稳中有升，未来仍有一定上升空间整体房地产市场分析——住宅市场11年1月-13年2月各区新建商品房住宅月成交均价(卑位：元/平米)11年1月-13年2月新建商品房住宅月成交均价(卑位：元/平米)2013年3月，长沙市内六区住宅价格为6527元/平米，与2012年同期相比上涨13.48%；环比上涨1.06%，均价为17月来新高，市场稳步向上，量价齐涨；2013年3月，芙蓉区、天心区、开福区均价超过7000元/平米，雨花区、芙蓉区均超过6800元/平米，以望城区和岳麓区环比涨幅最大开福区住宅均价7144元/平米，环比下跌5.64%。均价退居第二。天心区均价7230元/平米，环比上涨1.97%，均价跃居第一。芙蓉区均价6940元/平米，环比下跌5.47%，均价居第三位。岳麓区住宅均价6409元/平米，仅高亍望城区，环比上涨5.13%。望城区住宅均价4778元/平米，环比上涨7.76%，涨幅居首位，为半年来最高水平。雨花区均价6887元/平米，环比下跌0.25%。房地产投资额——连续增长，投入持续增加，开发商对长沙房地产市场信心十足；土地市场——2012年全年土地供需均处于低位，年底发力，13年初受新政影响，政府谨慎推地，但开发商拿地热情不减供应量——2012年二季度开始，商品房供应量开始小幅度稳定上升，受政策影响13年一季度有一定下跌；成交量——从数据来看，基本呈供求两旺状态，特别以12年年底开始，商品房市场明显供不应求，同比增幅明显，需求未来预期会大幅上涨；价格——2012年上半年商品房价格呈涨跌交替状态，下本年开始呈明显上升趋势，预期未来仍有较大增长空间。宏观背景分析/房地产市场——整体市场小结市场供需有一定好转，价格成长性好，开发商信心十足，；岳麓区、雨花区是市场热点，同时后市供应大必将导致竞争加剧。楼市宏观政策调控及展望2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。国务院常务会议明确了五项具体政策措施：（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。调控政策：2013年以一次楼市调控表态，“国五条”出台巩固前期调控效，预防房价大幅反弹贷款政策：长沙公积金贷款门槛提高,增加购房难度1、缴存满12个月方可申请贷款2、首套房120平米以上二套房贷不予发放3、普通房提取公积金时限缩短为1年4、贷款期限不再延长银行政策：二套房首付及利率或将提高，改善型购房者成本增加央行2013年3月14日发文指出，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高二套住房贷款的首付比例和利率，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。后