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一、2009—2010雅安房地产市场2010年雅安市房地产概况由于国家宏观调控因素，雅安市房地产投资出现增加状态。2010年雅安市房地产开发投资额为人民币10亿元，同比2009年增加人民币13408.16万元，增长率为13.4％。2009年雅安市住宅投资所占比重为83%，2010年住宅投资增加至89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2009年7.8%上升至2010年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。2010年，雅安市商品房市场进入共14宗，47幢，20.6万m2。同比上年增加4.4万m2，增长为21.3%。其中：商品住宅进入市场16.9万m2，1338套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加93%；商业用房投入市场信息1.2万m2，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量增加23%；商业用房投入市场2.94万m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入0.66万m2，占商品房投入市场总量4%左右。从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。2010年雅安市商品房空置面积7.57万m2，比上年减少1.14万m2，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为6.03万m2，住宅187套，一年以上商品房空置面积为1.54万m2，住宅45套。经济适用房施工面积1.5万m2，170套，同比2009年增加0.18万m2，增加17套。别墅施工面积为0.9万m2，38套（幢），同比2009年增加0.1万m2，4套（幢）。2.1.2雅安市房地产容量现状2.1.2.1雅安市房地产市场商品房供给状况2010年，雅安市商品房市场进入共14宗，47幢，20.6万m2。同比上年增加4.4万m2，增长为21.3%。其中：商品住宅进入市场16.9万m2，1338套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加93%；商业用房投入市场信息1.2万m2，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量增加23%；商业用房投入市场2.94万m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入0.66万m2，占商品房投入市场总量4%左右。从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。2.1.2.2雅安市房地产市场商品房需求状况2010年雅安市房地产市场需求总量大于2009年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2010年下半年商品房销售有所下降，2010年上半年商品房销售面积为14.0万m2，占全年商品房销售总面积56%；下半年销售商品房为11.6万m2。占全年销售总面积44%。（1）2010年，雅安市商品房销售25.0万m2，比上年增加7.6%。表5：2010年商品房销售面积情况：年份合计m2合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m2写字间m2其他m2m2套m2套m2套m2套m2套20092325902248831665144377113159608372117641359134271463372114882010251879233816177716297612314956234211006117102723617177858002010年，商品住宅销售23.4万m2，1725套，比上年分别增加1.8万m2、89套。增涨率为7.7%、5%。（2）2010年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易431件，成交面积5.4万m2，分别比上年增长62.1%、88.1%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。表6：2010年商品房销售面积比重（按用途分类）93%6.80%0.20%住宅商业用房其他表7：2010年商品住房销售面积比重（按用途分类）69.70%21.20%4.70%4.40%普通商住房电梯公寓经济适用房别墅（3）消费者购成情况随着雅安市城市化进程加快，城市居住环境及商品房小区环境的美化，雅安市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2010年，外地人购买商品房8.07m2，比上年增加3.15m2，比上年增加64%。2.1.2.3雅安市房地产价格现状2010年，雅安市商品房销售平均价格为4460元/m2，（按建筑面积计算，下同）其中：普通商品住房4350元/m2，电梯公寓4880元/m2，别墅7318元/m2，商业用房6531元/m2，其他用房4480元/m2。表8：雅安市2010年普通商品住房价格走势4933.54926.95039.14649.74796.4184963.25029.24832.194534.24562.7124557.16840004500500055006000123456789101112月份单位（元）从上列表中反映出，雅安市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2010年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/m2，电梯公寓比上年增加121.35元/m2。不同户型商品房销售情况分析29.22%44.87%25.91%0%10%20%30%40%50%90m2以下/套90m2-130m2以下/套130m2以上/套表9：雅安市2010年已销售楼盘面积比例4.10%17.68%28.15%22.10%27.94%0%10%20%30%40%4000元/m2以下4300-4600元/m25000元/m2以上表10：雅安市2010年已销售楼盘每套单价比例17.38%26.84%22.24%34.10%0%10%20%30%40%40万元/套以下40-50万元/套50-60万元/套60万元/套以上表11：雅安市2010年已销售楼盘总套价比例从表所列数据看出，2010年每套90-130m2范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90m2以下从2009年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130m2以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是4000-4300元/m2商品房成交量从2009年的27%下降为2010年的17.68%，而4600-5000元/m2商品房成交量从35%上升为2010年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2010年同上年相比却变化不大。2.2供需预测（1）雅安市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，由于近年国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2011年可能投入市场项目15多个，投入市场面积53万m2。（2）政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。（3）2011年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。雅安市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋于理智与成熟。房价稳中有升应该是2011年总趋势。2011年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。（4）二手房屋市场交易将继续保持畅旺从2009年开始，其效果更加明显，预计2011年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。（5）外来人口购房将进一步扩展，继续支撑雅安市房地产市场的繁荣。但随着雅安市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广城市品牌，吸引外来人口购买商品房。2.2.1供应预测2010年商品房施工面积90万m2（其中：本年新开工面积50万m2），施工面积比2009年增加6.5万m2，增长率7.3％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为74.0万m2，6025套，比2009年所占比重增加6.3个百分点，为83％。表1：2007-2010房地产资金投入情况7.85465.12878.2539.91220246810122007200820092010指标（亿元）表2：2009年房地产投资构成（按用途分类）89%7.80%0.20%3%住宅商业写字间其他表3：2010年房地产投资构成（按用途分类）83%15%1.20%0.80%住宅商业写字间其他2010年普通商品房施工面积为41万m2，3160套，占住宅施工面积总量81％，同比2009年增加3.2万m2。电梯公寓施工面积7.5万m2，487套，同比2009年增加1.7万m2，116套。经济适用房施工面积1.5万m2，170套，同比2009年增加0.18万m2，增加17套。别墅施工面积为0.9万m2，38套（幢），同比2009年增加0.1万m2，4套（幢）。表4：雅安市2009-2010年商品住房施工面积比重情况（按用途分）66%24%2%8%65%27%3%5%0102030405060708090100普通住宅电梯公寓经济适用房别墅20092010从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。2009年雅安市住宅投资所占比重为83%，2010年住宅投资增加至89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2009年7.8%上升至2010年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。（3）商品房竣工面积48万m2，比上年增长22%，其中商品住房竣工41.5万m2，3025套，比上年增长5%；商品用房竣工面积4.2万m2，比上年增长16%；写字间竣工1.8万m2，比上年增44%；其它用房竣工面积0.5m2，比上年增35%。2010年雅安市商品房空置面积7.57万m2，比上年减少1.14万m2，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为6.03万m2，住宅187套，一年以上商品房空置面积为1.54万m2，住宅45套。几年来，商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在4400元/m2左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2009年下半年至2010年上半年，雅安市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2010年上半年商品房销售面积已达到16.6万m2，但2010年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房8.62m2。商业用房投资势头强劲。2010年，商业地产呈现出强劲的投资势头。据统计，2010年我市商业用房在建施工面积达50.24万m2，同比上年增加1.8万m2。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2010年，二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。外来人口购房成为我市房地产市场的主力军，外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2007年外来人口购商品房2.10万m2，2008年购商品房4.47万m2，2009年购商品房4.55万m2，2010年达到8.07万m2，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。另外小户型商品房受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。2.2.2需求预测从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影