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项目分析拟开发物业业态配比定位研究框架背景研究案例研究青岛写字楼市场综合体项目研究青岛总体写字楼市场概述崂山区域写字楼市场研究典型项目分析问题一：青岛写字楼市场的特点是什么？未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点？问题二：核心城市综合体项目发展的的特点在哪里？问题三：本项目适合发展何种类型的综合体？物业配比比例如何？1.青岛写字楼市场研究--分布特征-供需分析-租金售价及空置率-潜在供应衡量标准一般甲级写字楼标准区位地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设完善，包括公交线路以及轨道交通设施规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施硬件设施建筑类型框架或钢结构，抗震在8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，有绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观标准层高3.3米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，新风量在30立方米/人/小时以上。电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟停车位每100平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理智能化系统达到5A级标准电话线平均每20平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆装修标准外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面为大理石/花岗岩/天然石材等，墙面为大理石/花岗岩/高级墙纸等材料，有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面商务配套商业配套完善管理服务物业管理丰富经验的国际知名物业管理公司运营状况租或售基本不出售甲级写字楼界定标准衡量标准青岛的甲级写字楼区位地理位置位于中央商务区或香港路CBD区，交通便利、基础建设完善规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施硬件设施建筑类型框架或钢结构办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内静高2.6米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统品牌中央空调系统电梯进口高度电梯,3米/秒以上停车位充裕,车位比较低智能化系统有智能化管理电话线宽频信息点接口多装修标准外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面、墙面为大理石/花岗岩/天然石材等，有吊顶，柱应包大理石/不锈钢等电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，通长面镜、洗手液盒、电动干手机/手纸等办公间墙面壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，高级乳胶漆，地毯地面或平整的水泥地面商务配套商业配套完善管理服务物业管理知名物业管理公司运营状况租或售以销售给大客户为主青岛甲级写字楼界定标准青岛甲级写字楼并没有明确的行业标准，我行在进行市场研究时，一般采取左侧标准进行界定。我项目所在区域，目前达到甲级标准的写字楼为青岛金融广场和国展财富中心。海尔路香港中路CBD开发区山东路青岛写字楼市场板块分布资料来源:DTZconsulting板块板块特征香港中路CBD交通方便，设施完善，处于沿海一线，写字楼档次较高，虽然租金较高，但对跨国公司分支机构和当地大型金融/贸易公司有吸引力。山东路商务区地理位置处于城市腹地，产品以乙级写字楼为主，租金相对较低，对金融公司，贸易和海上运输等发展型企业有吸引力。海尔路商务区区域定义为东部城市副中心，IT产业，高新技术产业，房地产业和金融业，企业总部较为集中。环境优越，新入市产品多以甲级写字楼为主，档次高，但目前区域商务氛围不成熟。开发区毗邻保税区，靠近港口，以海运及制造业为主，集中了物流行业的诸多公司。青岛写字楼市场－分布特征青岛写字楼市场分为四大板块，香港中路CBD板块分布最为集中青岛规划有四个商务功能区：市南区香港中路CBD，崂山区海尔路商务区，市北区山东路商务区和开发区。从分布来看，青岛的甲级写字楼物业主要分布在商务活动最频繁、商务氛围最浓厚的香港中路CBD区域，这一区域的写字楼总体量占青岛甲级写字楼市场的90%，而其他三个功能区的甲级写字楼市场发展尚不成熟。目前青岛写字楼除远洋广场项目外，都以销售为主。写字楼总体市场发展较缓慢。2005年之前，青岛写字楼市场供需波呈波动变化，供大于求。2005年后，随着青岛城市发展、大量外资企业涌入，高端商务需求提高，青岛写字楼市场供需均有所上升。尤其是08-09年，市场供应增加明显；而受2008年受金融危机影响，需求量相比2007年有所降低。写字楼市场存量较小，但供用量增长较快。2007－2009年，青岛写字楼市场存量稳步上升，2008年受奥运刺激，年均增长率达到28％。青岛写字楼市场－供需分析16.416.97.620.37.7161839459.88.73.519.191922203201020304050200120022003200420052006200720082009竣工面积销售面积2001-2009年青岛写字楼竣工面积及销售面积青岛写字楼以销售为主，总体市场发展较慢，近两年供应量增长较快30720639491745528342000877116036615.80%28.60%15.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0100000200000300000400000500000200720082009存量新增供用年均增长率2007-2009年青岛写字楼存量/年均增长率及新增供应单位：万平方米单位：平方米资料来源:DTZconsulting资料来源:DTZconsulting新增供应甲级写字楼售价涨幅较大，但租金持续下降，空置率持续走高青岛写字楼市场－租金售价及空置率1375016050190006.6%16.7%18.4%0246810121416182002000400060008000100001200014000160001800020000200720082009平均售价增长率从整体价格的走势来看，2007-2009年，青岛甲级写字楼销售价格处于上涨态势，主要原因是受到市南区几个高品质项目的拉动，如保时捷中心、凯悦中心、青岛金融广场等项目，使得青岛写字楼市场的平均售价整体走高。（保时捷中心的均价达到32000元/平方米）从租金以及出租率分析，受2008年国际金融危机影响，部分企业退租、减租，从2008年第三季度开始，青岛甲级写字楼租金持续下跌；到2009年第四季度,平均租金为93.73元/平方米/月（建筑面积/不含物业费），较2008年第二季度最高租金下降约15%；而空置率并未因租金下降而下降，始终保持在近30%左右。92.493.3106.25109.75105.21105.21102102.1997.1393.739.548.4115.5313.5523.5522.9725.5329.629.529.60510152025303580859095100105110115Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200720082009平均租金空置率%%%%资料来源:DTZconsulting资料来源:DTZconsulting2007-2009年青岛甲级写字楼租金走势2007-2009年青岛甲级写字楼均价及增幅走势目前青岛甲级写字楼的存量为45万平方米，而未来2-4年，还有大约45.5万平方米的甲级写字楼进入市场，市场面临较大的供应压力；这些项目主要集中在香港中路CBD区域及海尔路商务区，后者对本项目的竞争压力较大。市南区香港中路CBD区域的燕儿岛路改造及青岛国际啤酒城（海尔路一带），预计还会有部分甲级写字楼的规划，现未得到其详细的规划数据，故未统计在内。青岛甲级写字楼潜在供应项目青岛写字楼市场－潜在供应区域项目名称建筑面积（㎡）预计入市年份香港中路CBD青岛中心70,0002013香港中路CBD远雄国际广场40,5062011香港中路CBD银座中心52,5002011香港中路CBD凯悦中心45,7362010香港中路CBD万邦中心87,0002010海尔路商务区永新国际广场56,0002011海尔路商务区崂山利群购物中心58,0002012海尔路商务区青岛金融广场46,0002010455,742潜在供应量较大，市场面临较大供应压力资料来源:DTZconsulting青岛写字楼总体市场研究小结青岛写字楼市场分为四大板块，香港中路是目前甲级写字楼最为集中的区域，未来海尔路商务区可能成为继香港中路CBD之后的又一高端商务区，为本项目商业、公寓、酒店等物业的发展提供一定的客源支持。青岛写字楼市场以销售型物业为主。从目前的市场供需来看，市场供大于求，且吸纳量有限，产品销售速度较慢。青岛甲级写字楼租金较低，空置率较高，市场需求不旺盛。从整体市场来看，虽然平均售价较高，但租金持续走低，空置率持续走高。随着经济发展，未来需求量将有所增加，但相对青岛总体市场的供应量而言，在一定时期内还将维持供大于求的局面。未来甲级写字楼项目多集中于香港中路CBD和海尔路商务区，且供应量较大。相对青岛市场需求总量，未来市场面临较大竞争压力。与此同时，本项目临近海尔路商务区，预示着未来本项目写字楼物业也将面临较大竞争压力。青岛写字楼市场研究2.区域写字楼市场研究-供应特征-分布特征-档次及产品特征-客户类型分析-售价租金及吸纳情况-潜在供应分析区域写字楼市场研究－供应特征序号名称供用量入市时间1数码科技中心7.7万㎡2005.122地恩地财富大厦3.2万㎡2006.93国展财富中心8万㎡2007.124永新国际广场5.6万㎡20105青岛金融广场5万㎡2008.126天宝国际5.8万㎡2007.47盛和大厦3.2万㎡2006.98青岛国际发展中心4.5万㎡2008.5区域写字楼市场供应平稳增长，受2008受金融危机影响，开发节奏放缓，2009年市场无新增供用项目。目前区域市场共有写字楼存量约42.6万平米，多为乙级写字楼。区域写字楼市场主要以出售为主。仅有国展财富中心和地恩地财富大厦采用租售并举的方式。而出售的写字楼的项目除一部分企业自用外，也有较多的投资客户购买后，再出租。因此，本报告在统计出租率时，将开发商出售的物业单元和持有的物业单元都统计在内。备注：区域内甲级写字楼较少，因此将区域内低于甲级标准，但品质也比较高的写字楼也统计在内。区域写字楼供应量变化单位:万平米5.63782010203040在售项目租售项目面积个数区域写字楼租售项目比例单位:万平米写字楼总体供用平稳增长，以出售为主7.76.413.89.505.67.714.127.937.437.443010203040502005年2006年2007年2008年2009年2010年新增供用累计面积资料来源:DTZconsulting新增供应区域写字楼市场研究－分布特点序号名称1数码科技中心2地恩地财富大厦3国展财富中心4永新国际广场5青岛金融广场6天宝国际7盛和大厦8青岛国际发展中心目前区域的写字楼共有8个，其中数码科技中心、地恩地财富大厦、天宝国际和盛和大厦，位于商务一区和商务二区核心内，沿海尔路沿线分布。国展财富中心，位置稍偏，处于居住区内。永新国际广场、青岛金融广场及青岛国际发展中心虽然不在海尔路沿线，但临近香港路，海景资源较好。1234567崂山区市北区市南区四方区李沧区本案8区域内区域写字楼集中分布于海尔路和香港路沿线资料来源:DTZconsulting区域写字楼市场研究－产品特征区域写字楼办公空间灵活分割名称标准层面积分割面积数码科技中心约1000㎡45－1000㎡地恩地