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-1-青岛开发区华裕·唐城项目市场分析定位报告青岛**房地产经纪有限公司2007年10月-2-目录第一章、项目概况………………………………………………………………………………………………………4第二章、青岛开发区房地产宏观背景分析……………………………………………………………………7第一节、宏观经济概况………………………………………………………………………………………………………………………7第二节、青岛经济技术开发区城市规划及建设……………………………………………………………………………………………9第三节、青岛经济技术开发区房地产运行概况分析………………………………………………………………………………………11第四节、项目唐岛湾区域房地产状况………………………………………………………………………………………………………16第五节、区域竞争楼盘状况…………………………………………………………………………………………………………………18第三章、目标客户群锁定及分析……………………………………………………………………………………23第一节、潜在客户群体主要构成（定位方向）……………………………………………………………………………………………23第二节、潜在客户群体特征描述……………………………………………………………………………………………………………24-3-第四章、项目SWOT分析………………………………………………………………………………………………29第五章、项目定位………………………………………………………………………………………………………31第一节、项目定位解析………………………………………………………………………………………………………………………31第二节、项目价格定位………………………………………………………………………………………………………………………33第三节、项目坪数配比………………………………………………………………………………………………………………………34第四节、项目建筑规划设计建议……………………………………………………………………………………………………………35结束语…………………………………………………………………………………………………………………39-4-第一章项目概况1、项目位置本次调研的项目地块位于********。2、项目经济技术指标该地块总总建面积：住宅建筑面积：76260会所建筑面积：住宅建筑密度7.99绿化率：容积率总户数：总停车位：建筑层数23、3、项目开发现状项目地块呈不规则长方形，处于毛地状态，未做七通一平；地上有水池，属空地，无须拆迁，但有坡度，平整难度不大；地块目前没有道路，需重新规划道路；地块北面为黄山，可利用。4、市政配套-5-（1）交通·道路（四至）·公交：15路、18路、27路公交车，途经黄岛轮渡、保税区、汽车站、区政府、安子码头；（2）生活配套：相对成熟，附近1.5公里以内有成型的商业，有银行，如家世客、利群、家佳源；（3）教育配套：·开发区珠江路小学，离本地块0.1公里左右；·中国石油大学，离本地块0.5公里左右。5、项目区位图及周边环境（见下图）-6-第二章、青岛开发区房地产宏观背景分析第一节宏观经济概况1、青岛经济技术开发区概况青岛黄岛经济技术开发区（简称青岛开发区）于1984年10月经国务院批准设立，1985年3月28日正式动工兴建的，是享有国家级经济技术开发区优惠政策并集国家级高新技术产业开发区、保税区、“港区联动”自由贸易区及省级旅游度假区于一体的特殊经济区域，拟设立的国家级“青岛西海岸出口加工区”正在审批将于2006年启动，是中国开放区域最集中的地区之一。青岛开发区位于中国山东半岛中南部、与青岛市坐拥天然良港胶州湾的东西两岸。它位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里）。1992年与同处一地的青岛市黄岛区合一，现有面积274.1平方公里，人口40万。2、青岛经济技术开发区宏观经济发展状况1)GDP发展情况：2005年，青岛开发区实现GDP360亿元；区域GDP以年均28.3%的增速发展，经济增长速度为列全国前列。169.2212275.136001002003004002002年2003年2004年2005年黄岛开发区GDP情况单位：亿元-7-2)产业环境2005年全区共有规模以上新型家电类企业28家2005年全区共有电子通讯企业21家2005年全区共有规模以上化工化纤类企业23家2005年全区共有规模以上建材类企业23家2005年青岛前湾港实现外贸集装箱吞吐量580万TEU，国家批准的“青岛保税物流园区”正式启动“中国北方最大的国际航运物流中心”规模初具。2005年高新技术产业产值达到588.3亿元；共有中国名牌产品17个、山东省级名牌产品36个、青岛市级名牌产品39个。2005年国家正式批准了青岛开发区为“国家家电电子产业基地”。区内有在建五星级酒店1家，已有四星级酒店1家、三星级酒店3家，康乐设施、商务设施齐全。特色餐饮、健身、桑拿以及各种休闲娱乐活动配套齐全。已经建成购物面积超过1万平米的大型超市、商场9处，佳世客已于2005年底开业，国贸中心、上海实业等大型商业网点正在筹建，引进了星巴克、必胜客等一批世界知名连锁店。青岛开发区在全国国家级开发区中率先通过了ISO14001环境管理体系认证。目前建成区绿化覆盖率达到45%，人均公共绿地32平米。3)外资利用情况青岛开发区作为对外开放的特殊经济区域，吸引了大量资金和项目。截止2005年，累计批准了全球55个国家和地区的投资项-8-目1935个，总投资107.8亿美元，合同利用外资98.8亿美元，实际利用外资50亿美元；引进总投资过千万美元大项目339个，其中过亿美元大项目12个。2005年度共批准外商投资项目167个，总投资21.28亿美元，合同外资12.6亿美元，实际利用外资7.09亿美元；引进总投资过千万美元大项目42个，其中亿美元大项目4个；世界500强投资或增资项目12个。2005年度，青岛开发区全区域统计口径实现外贸进出口55.86亿美元，其中外贸出口27.78亿美元。4)金融发展情况驻开发区银行除中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行等国有银行外，交通银行、中信实业银行、招商银行、华夏银行、青岛商业银行、深圳发展银行、光大银行、上海浦东发展银行、农村合作银行、恒丰银行等都在此设立了分支机构；英国标准渣打银行、日本山口银行、韩国第一银行等均在青岛市区设有分行或代表处。完善的金融服务环境，可为企业提供便捷高效的金融服务。区内同时拥有完善的社会保险体系和丰富的商业保险机构。第二节青岛经济技术开发区城市规划及建设青岛开发区总体规划面积227平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等。为满足新一轮外商投资的需求，青岛开发区从今年开始全力建设“六大产业团地”：依托临港产业团地，重点引进数字液晶超薄彩电、数字冰箱、现代通信器材及电子零部件制造、半导体制造等项目；依托石化产业团地，加快推进大炼油项目，并按照“以下游-9-促上游”的，积极引进石化下游项目及精细化工项目，重点推进芳香石化等基础上；依托机械产业团地，重点引进汽车、造船、特种钢加工及其配套项目，积极推进乘用车、特种钢二期、钢丝帘线等项目；依托国际贸易仓储物流加工产业团地，重点绰进集装箱及拖车制造、港口作业机械制造、现代物流等项目；依托新材料产业团地，重点引进建设高分子复合材料、生物医用材料、新型合金材料、纳米材料、新型建筑材料等类项目；依托高新技术产业团地，重点引进生物工程、光机电一体化等各类高精尖项目。【青岛开发区在区域布局上规划为六主要功能区】：1、石油化工工业区主要在新区北部一带，依托黄岛港，发展石油化学工业和化纤生产，形成北方最大的石油化工基地。2、国际商贸仓储加工工业区主要利用保税区政策和临近前湾港的优势，完善保税设施，努力扩大保税区业务范围，借鉴自由贸易区的动作经验，建成以进出口、转口、过境贸易为主的贸易中心；以仓储运输为主的货物集散中心；以加工贸易为主的加工中心；以高科技产业为主的高新技术中心；以国内外住处为主住处的传递中心；以国外商品为主的展贸中心，使开放区与保税区优势互补，成为与国际市场接轨、功能齐全、服务一流、效益上乘的现代化自由贸易区。3、临港工业区在临近前湾港一带区域，充分利用区位优势，加速工业园建设和重大工业项目的引进开发，着重发展生物制药、家电、电子信息、新型建材等项目，不断扩大生产规模，形成企业群体，逐步发展成为依托港口性强、运输量大、技术优良、规模较大的工业基地。-10-4、生态高效农业区主要在新区的西部，积极发展生态农业和林果业、蔬菜、畜牧业，逐步建成为全区的果品生产基地和居民的“菜篮子”地，为新区发展提供丰富的农副产品。5、行政商务区主要在新区南部，长江路以北地域，以新的行政区为中心，进一步带动周边文化区、金融区、商业区的完善，逐步形成第二个十年的标志性的中心区域。6、综合旅游区主要包括薛家岛办事处所在区域和柳花泊珠山国家森林公园，利用丰富的自然风景资源，突出山海景观特色，建成集娱乐、度假、休疗养、海上体育活动为一体的具有现代化水准和特色的综合旅游区。《青岛市西海岸区域发展规划纲要》中预测，到2010年，西海岸生产总值将在1694亿元到2000亿元之间，总人口将在130万到160万之间，城市化水平达到65%以上。第三节青岛经济技术开发区房地产运行状况分析【2007年上半年开发区房地产开发投资情况】房地产开发投资持续增长。2007年1～6月份，开发区累计完成投资9.63亿元，同比增长35.53％，增幅提高12.46个百分点。按项目用途分，住宅完成投资6.36亿元，同比增长32.01％，占总投资额的66.07％；办公写字楼完成投资9538万元，-11-同比增长75.46％，占总投资额的9.91％；商业营业用房完成投资1855万元，同比减少84.69％，占总投资额的1.93％；其他用房完成投资2.12亿元，同比增长301.07％，占总投资额的22.11％。商品房建设规模与去年同期基本持平。1～6月份，开发区累计房屋施工面积253.46万平方米，同比增长1.09％。按项目用途分，住宅施工面积155.26万平方米，同比减少0.48％；办公写字楼施工面积40.65万平方米，同比减少4.01％；商业营业用房施工面积20.3万平方米，同比减少30.6％，增幅降低5.29个百分点；其他用房施工面积37.25万平方米（其中酒店14万平方米、地下车库20.6万平方米，厂房1.17万平方米，幼儿园、物业管理用房等1.48万平方米），同比增长61.12％，增幅提高84.41个百分点。商品房竣工面积同比略有增长。1～6月份，开发区累计竣工面积29.12万平方米，同比增长9.8％。按项目用途分，住宅竣工面积13.4万平方米,占总竣工面积的46.02％；办公写字楼竣工面积12.75万平方米，占总竣工面积的43.79％；商业营业用房竣工面积2.75万平方米，占总竣工面积的9.45％；其他用房竣工面积0.21万平方米，占总竣工面积的0.73％。【房地产运营状况】开发区房地产稳步发展青岛市房地产市场自2001年开始不断升温，经过几年的市场调整后，开发区房地产市场由火爆转为平稳。至今年，更多的楼盘纷纷推出市场，由于国家房地产宏观政策的影响及银行的加息，开发区房地产市场价格趋于稳定，今年的房价涨幅较小。-12-新开住宅项目快速扩张商品房新开工面积有所减少，但住宅新开工面积增幅较大。1～6月份，开发区商品房累计新开工面积36万平方米，同比减少7.9％，但住宅项目新开工面积32.41万平方米，同比增长67.67％。办公写字楼新开工面积0.35万平方米，同比减少97.29％；商业