青岛房地产市场分析

12019/10/16目录第一部分项目基本情况分析第二部分青岛城市发展概况第四部分项目周边市场环境第三部分青岛地产市场综述22019/10/162.1城市地理区位西南日本韩国青岛位于山东半岛东南部，东临黄海，西接山东省广阔腹地，是国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城；青岛毗邻韩国和日本，是东北亚地区重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽，2011年青岛港集装箱吞吐量达1302万TEU，列全球港口第八位。青岛市是副省级城市和全国5个计划单列市之一32019/10/162.1城市地理区位青岛市是“山东半岛蓝色经济区”核心区龙头城市2011年1月4日，国务院批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》。这是国内第一个以海洋经济为主题的区域发展战略，标志着山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家发展战略青岛，作为山东半岛蓝色经济区核心区——胶东半岛高端产业聚集区的龙头城市，将成为我国东部沿海区域经济中心、现代化服务中心、文化中心、国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心和国家重要的区域性航空港42019/10/162.2人口与行政区划平度市胶州市胶南市莱西市即墨市城阳区崂山区黄岛区12341.市南区2.市北区3.四方区4.李沧区潍坊市烟台市黄海青岛市下辖七个市辖区和五个县级市，2011年常住人口约871.5万人市南区、市北区、四方区及李沧区为青岛市老城区的核心区域，称为“市内四区”；黄岛区为青岛市经济技术开发区；城阳区和崂山区为近十几年来发展起来的新城区52019/10/162.3经济发展概况山东省经济总量排名全国第三，青岛作为为山东省经济发展及对外开放的龙头城市，其GDP总量在五个计划单列市中仅次于深圳，是中国最具经济活力的城市之一。12920153281785620464223682499828567321453646916.50%18.6%16.5%14.6%9.3%11.8%14.3%12.5%10.8%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0500010000150002000025000300003500040000青岛人均可支配收入(元)人均可支配收入增速2687318337504402485456666616730216.80%18.5%17.8%17.4%10.3%16.7%16.8%10.4%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0100020003000400050006000700080002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年青岛GDP(亿元)GDP增速青岛近年来城镇居民人均可支配收入稳步上升，2012年达32145元，接近北京的水平；且收入增速基本保持在10%以上。62019/10/162.4青岛市市域空间发展战略青岛目前的城市空间发展战略为“环湾保护，拥湾发展”。依托主城区，重点发展胶州湾沿岸地区。再以此为中心向周围卫星城市轴向辐射。72019/10/16目录第一部分项目基本情况分析第二部分青岛城市发展概况第四部分项目周边市场环境第三部分青岛地产市场综述82019/10/162012年青岛市房地产开发投资930.1亿元,增长18.8%；全市商品房施工面积6473.7万平方米,增长13.8%；商品房竣工面积1211.6万平方米,增长33.7%。全年商品房销售面积950.9万平方米,下降7.5%。2012年青岛市商品住宅成交面积891万平方米，成交金额711亿元，成交均价7975元/平方米。3.1商品房供求及成交分析——商品住宅547869749644620882767508853384320200040006000800010000120000200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002009年01月2009年02月2009年03月2009年04月2009年05月2009年06月2009年07月2009年08月2009年09月2009年10月2009年11月2009年12月2010年01月2010年02月2010年03月2010年04月2010年05月2010年06月2010年07月2010年08月2010年09月2010年10月2010年11月2010年12月2011年01月2011年02月2011年03月2011年04月2011年05月2011年06月2011年07月2011年08月2011年09月2011年10月2011年11月2011年12月2012年01月2012年02月2012年03月2012年04月2012年05月2012年06月2012年07月2012年08月2012年09月2012年10月2012年11月2012年12月2013年01月青岛市商品住宅供应面积（平方米）成交面积成交均价92019/10/162012年，青岛市办公物业成交面积37.7万平方米，成交金额51.7亿元，成交均价13733元/平方米。3.1商品房供求及成交分析——办公物业105778157143786983102041504521525130640500010000150002000025000050000100000150000200000250000青岛市办公供应面积（平方米）成交面积成交均价2350932198592215113765291029895261193013733020004000600080001000012000140001600001000002000003000004000005000006000007000002009年2010年2011年2012年青岛市供应面积成交面积成交均价102019/10/162012年青岛市商业物业成交面积89.6万平方米，成交金额115亿元，成交均价12826元/平方米。3.1商品房供求及成交分析——商业物业40037454709578210089624611,3029,34913,81212,8260.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.0016000.00020000040000060000080000010000001200000140000016000002009年2010年2011年2012年青岛市商业供应面积（平方米）成交面积成交均价02000400060008000100001200014000160001800020000050000100000150000200000250000300000350000青岛市商业供应面积（平方米）成交面积成交均价112019/10/163.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅供应区域结构•2012年新增房源主要集中在胶南、胶州、城阳；未限购的近郊区为全市商品住宅的热点区域，青岛供应结构相对2011年更加郊区化。122019/10/163.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅供应户型结构•2012年新增房源主力面积区间仍集中在80-150平，但各面积区间面积均较去年减少的情况下，250-300平面积区间新增面积反而增加了，而且从面积占比来看80-150平的传统面积段新增面积段中，80-90平户型新增占比明显下降。万平方米132019/10/163.2商品住宅供求及成交分析——各区域历年成交价格对比•2012年全市商品住宅的均价约为7809元/平，较去年上涨7.6%，剔除别墅项目后上涨2.5%•由于城郊不限购，2012年城郊五市除平度外，价格在保持平稳的基础上，均有小幅上升•由于产品成交结构及开盘项目降价所致，四方、李沧、崂山、城阳、黄岛和高新区2012年成交价格均较2011年有所下降，其中黄岛区价格下滑幅度最大，约10.7%142019/10/163.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅存量•至2012年底，青岛商品住宅市场经历了33个月的调控，商品住宅存量逐月累积，除少数月份略降外，整体呈线状上升趋势，至2012年底，全市商品住宅达到102078套，约1151.76万平•从青岛市商品住宅可售存量年度走势来看，处2009年因成交大增，导致存量略降外，近几年青岛商品住宅存量一直在上升；•2011年是调控后的第一个整年，存量上了80%，2012年市场对政策的敏感度降低，开发商和刚需纷纷入市，市场存量仅上升5%。152019/10/163.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅存量区域结构•截至2012年底，青岛存量房源主要集中在胶南、胶州、即墨、黄岛和城阳；•未限购的且距青岛市区近的近郊区为全市住宅市场存量增长最快的区域，存量占比较去年增加了7个百分点，其他区域占比均较去年有所下降。162019/10/163.2商品房供求及成交分析——商品住宅存量户型结构2012年底存量房源主力面积区间仍集中在80-150平，在各面积段存量房源均在增加的情况下，60平以下、80-110平面积区间存量面积占比也减少了，刚需面积段市场存量份额在缩小。172019/10/163.2商品住宅供求及成交分析——商品住宅存量去化周期区域：2012年全市商品住宅去化周期为15个月；其中市南区去化压力最大，达30个月，即墨市居第二，25个月；李沧、平度、高新区去化压力相对较少。户型：300平以上的大户型去化最慢，需47个月，80-90平去化最快，仅9个月。建筑类型：超高层房源去化最慢，达37个月，其次为别墅，其余房源的去化周期基本在15个月左右。182019/10/163.3土地市场概况-整体成交情况2012年全年招拍挂供应居住商业用地共计458宗，建筑面积3872.9万平方。环比分别上涨35%和89%。192019/10/163.3土地市场概况-各区域供求情况青岛市土地供应主要集中在下属县级市，2012年居住、商业用地平均楼面地价约1200元/平方米，受供应结构影响，呈下降趋势。202019/10/163.3土地市场概况-各物业类型供求情况•纯住宅用地2012年市场供应占比16%，两年以来占比下降35个百分点；•纯商业用地2012年占比56%，两年以来占比上升40个百分点。212019/10/163.3土地市场概况-各物业类型供求情况•纯住宅用地2012年市场成交占比17%，两年以来占比下降22个百分点。纯商业用地2012年占比49%，两年以来占比上升30个百分点。•2010年以来，商业用地供求比例逐年提高，而纯住宅用地供求明显减少。2012年商业类用地已成为青岛市场上供求最大的土地类型。222019/10/163.3土地市场概况-土地成交排行榜•2012年全市成交土地面积最多的是青岛昌阳投资开发有限公司，共取得土地418万平，排在第二和第三位的企业是青岛莱西市资产运营有限公司和万科地产。•2012年成交土地金额最大的是青岛昌阳投资开发有限公司，共计花费37.66亿元，万科地产和青岛世园（集团）有限公司排在第二和第三位。232019/10/16目录第一部分项目基本情况分析第二部分青岛城市发展概况第四部分项目周边市场环境第三部分青岛地产市场综述242019/10/162012年市北区商业物业成交面积2.9万平方米，成交金额7.97亿元，成交均价27,436元/平方米。4.1区域市场分析——商业物业成交分析050001000015000200002500030000350004000045000050001000015000200002500030000350004000045000市北区商业供应面积（平方米）成交面积成交均价3857121028472592904913,96717,65419,93527,4360.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.0030000.0001000020000300004000050000600007000080000900001