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2010年房地产市场分析及2011年市场研判2010年12月谨呈：宏程集团版权声明：本资料仅供客户使用，版权归浩华地产集团所有。未经许可，不得擅自传阅、引用、发布、复制。目录一．2010年全国房地产市场分析二．2010年青岛房地产市场分析三．胶南房地产市场现状分析四．2011年房地产市场预判Chapter12010年全国房地产市场分析国务院银监会央行住建部国土部地方1月7日国十一条1月18日上调准备金率0.5%2月25日上调准备金率0.5%4.13下发《加强房地产市场监管完善商品房预售制度通知》4.14提出实行更加严格的差别化住房信贷政策4.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)提出5月2日上调准备金率0.5%6.4三部委发文明确个人房贷二套房认定标准7.12重申严格执行差别化住房信贷政策9.27出重拳,闲置土地一年以上禁拿地10月20日起上调金基准利率0.25%1月2月4月5月6月7月9月10月9.29暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。8城市限购上升至12个城市限购7.14，山东国土资源厅出台《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知7月21日，青岛最严住房公积金政策出台8城市限购上升至12个城市限购15城市限购11月11.4二次申请住房公积金贷款利率将提高到同期利率的1.1倍国务院银监会央行住建部国土部地方1月7日国十一条1月18日上调准备金率0.5%2月25日上调准备金率0.5%4.13下发《加强房地产市场监管完善商品房预售制度通知》4.14提出实行更加严格的差别化住房信贷政策4.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)提出5月2日上调准备金率0.5%6.4三部委发文明确个人房贷二套房认定标准7.12重申严格执行差别化住房信贷政策9.27出重拳,闲置土地一年以上禁拿地10月20日起上调金基准利率0.25%1月2月4月5月6月7月9月10月9.29暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。8城市限购上升至12个城市限购7.14，山东国土资源厅出台《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知7月21日，青岛最严住房公积金政策出台8城市限购上升至12个城市限购15城市限购11月11.4二次申请住房公积金贷款利率将提高到同期利率的1.1倍2010年楼市相关政策回顾2010年已出台楼市相关政策图政策多，调控密集：全年已出台相关政策15次之多，平均2个月3次。全面出击，不留余地：国务院牵头，国土、住建部委，央行，银监会联手，地方跟随。从土地政策、房产政策、市场监管，货币政策、财政政策全方位出台调控政策细则。重拳打击，愈来愈狠：4月新国十条出台，5月银根收紧，6月出台二套房认定标准，7月重申差别化房贷政策，9月三套房限贷，各地相继出台限购政策。政策特征：多、全、密、狠、严、重2010年政策重灾年，楼市戴上紧箍咒政策目标：防止房价上涨过快，抑制投机需求，保经济、民生稳定。2009年,全国房价一路飙升，09年底的第一波房地产调控，并没有遏制住房价快速上涨的势头。2010年4月出台的“史上最严厉”调控使得全国房地产市场在此后一段时间，成交低迷，房价微跌，效果初显。但从9月份开始，房价再度上涨，致使第三波调控如期而至。第三次调控——9·29新政各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。完善差别化的住房信贷政策。①各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。②不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。③贷款购买商品住房首付比例调整到30%及以上。④对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。⑤各商业银行消费性贷款禁止用于购买住房。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。切实增加住房有效供给。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。此次新政大部分是新国十条的细化，目的是督促地方政府尽快出台细则，使新国十条能够具有可操作性，加强政策执行的力度，使之能够真正落到实处。短期内对刚性需求造成影响，但不会是致命伤。暂停发放第三套房贷，对不能提供有效证明的异地购房不发放贷款，加强抑制跨区域的投机需求，但此次对于第三套房贷仍然是“暂停”，为后来的政策留有了很大的空间。由于新政中对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市没有明确的界定标准，因此限定家庭购房套数，在很多城市可能很难落实。鼓励安居保障房工程的建设和相关的优惠政策，支持中低价位的中小户型的贷款需求，禁止开发商捂盘和经纪机构炒买炒卖等投机行为。强调问责制，不管是地方政府，还是商业银行，只要是执行调控不力的，都要被问责。房产税的落地将会是一个非常复杂的过程，要考虑到方方面面的因素和评判的标准，因此短期内不会大范围内推广。9·29新政解读9.29新政推出后，青岛至少12家楼盘出现“退房潮”，从分布区域看，有近10家位于西海岸，影响最为严重，此次退房大多数为投资客及二次甚至多次置业的改善型客户。限购令推动楼市二次触底或引爆恐慌购买潮。在“国十条”要求增加住房有效供给的调控下，楼市供应状况有所改善。信贷作为楼市重要影响因素正面临着深刻的变化，或会改变今年四季度楼市的走势。15城出台限购令，并不断在扩大目前消费者已经患上了“调控综合症”，一旦房价大跌的预期没达到，很快就会形成新一轮的恐慌性购买潮。政策出发点仍是从抑制需求出发，难以从根本上解决高房价问题。通过抑制需求来打压高房价在短期内或许能够达到价量齐跌的效果，但抑制的需求早晚得爆发，而且反弹将会更加强烈。青岛一向严格执行国家最新房地产调控政策，具体表现在：无论是否之前有过贷款记录，只要有过买房行为，即暂停发放第三套房贷款。据相关专家预测，青岛近期将出限购令。据地税局有关人员透露，青岛从12月1日起将征收房产税。世界银行10月19日发布报告称，东亚与太平洋地区经济复苏强劲，但美国宽松货币政策催生通货膨胀和资产泡沫，在大量全球流动性追逐受益的驱动下，今年以来这些地区的资本流入大幅上升，导致股市和房地产等资产价格暴涨。同时世界银行维持今年中国经济增长9.5%的预测。国内经济强劲的增长加上西方国家异常宽松的货币政策推动庞大的资金流涌向新兴市场，但这种繁荣背后潜藏着风险。为了应对预期的通货膨胀，央行10月19日晚宣布，自20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，此次加息将对房地产业具有一定的抑制作用，一是提高购房者的贷款利率，二是提高开发商的成本，同时进一步强化了房地产调控的政策，最终有利于房地产市场的平稳健康发展。11月1日起全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。11月3日，为规范住房公积金个人住房贷款政策，住房城乡建设等四部门印发通知：严禁使用公积金贷款投机购房。①购90平方米（含）以下首套房，首付不低于20%；90平方米以上的，首付不低于30%②二套住房首付不低于50%，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率1.1倍③停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款新政仍在继续青岛暂时未跟进公积金新政策，三套房首次用公积金贷款仍可办理，即商品房首付是30%，二手房首付40%。政策对楼市的影响关系2009-2010年青岛同期住宅成交对比图0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.0012345678910月份成交面积（万平米）2009年2010年2009-2010年同期青岛办公楼成交对比图0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.5012345678910月份成交面积（万平米）2009年2010年恢复期调整期4月中第一次重拳打击拐点1反弹期再调整期拐点2峰顶谷底9月底-11月二次重拳打击政策——楼市影响1月初国务院国十一条奠定2010年保稳定楼市方针。埋下伏笔。1季度，楼市快速恢复，出现量升价涨的势头。4月中出台新国十条，为1季度的市场打下第一针冷静药。市场开始步入调整。办公楼物业直线跌落，住宅市场受交易签约滞后延缓至5月。第二季度，楼市进入调整期，市场观望，等待政策第二只靴子落下，结果6月初出台的二套房认定标准分量轻，第三季度市场开始再次迅猛反弹。三季度末，为防止楼市再度过热，第三只靴子掷地有声，三套房以上限贷。房价过高或增长快的城市被要求限购。三套房限贷开始阻挡部分投机购房者，青岛出现退房现象。10月进入限购猛药时代，限购城市应声跌落，暂未限购城市，风声鹤唳，政策引发恐慌性抢购。2010年楼市和政策，是开发商、消费者、投资者和政府多方力量博弈的结果。两者互为因果。政策对市场的影响关系政策——楼市影响国际热钱国内投资刚性需求改善需求楼市国际环境：汇率大战，人民币对美元持续升值，热钱涌入楼市。人民币加息，热钱开始出逃。国内经济：美元输出性通货膨胀，股市不稳，楼市尤其是住宅是最安全稳定的投资渠道。对政策反应最为敏感，政紧即退，政松则进。绝望的刚需：2008压制的需求，在降价绝望中，在2010年差别的政策呵护下，与新增刚需一起开始潮水般释放，势不可挡。中坚的力量：以疯狂的抢购回应每次政策的落地，政策性引发恐慌储备置业，提前释放需求。各种力量对政策反应政策预测：2011年，政策面除继续存在加息预期，预计不会再出现更严厉的楼市调控政策。市场变化：楼市主要受2010年系列政策落地影响，投资性需求、多次改善性需求将受到抑制。国际热钱，投资客开始抛售出逃楼市。供应状况：受到土地政策影响，2011年预期新增供应量有上升势头。价格走势：在供需力量的博弈下，出现供大于求的状态，尤其办公个楼方面，预计2011年楼市将出现量稳价微跌的态势。Chapter22010年青岛房地产市场分析青岛分市、区户数与人口数青岛分市、区人口机械变动2007年2008年2007年2008年市、区名称人口(人)人口增长率人口(人)人口增长率市、区名称迁入人数(人)迁出人数(人)增(+)、减(-)迁入人数(人)迁出人数(人)增(+)、减(-)总计75799101.15%76156470.47%总计1166706085455816903757065119724市区27554721.68%27624740.25%市区7772142184355375266955561-2892市南区5404313.19%5474141.29%市南区22437102991213814765114013364市北区4782980.79%4823600.85%市北区579222603532598024483532四方区3931050.68%389085-1.02%四方区135087113639575698257-688李沧区3002311.94%3023740.71%李沧区72542732452251446145-1001崂山区223894-54.34%2309693.16%崂山区393617342202576816564112黄岛区3267703.21%321069-1.74%黄岛区1485499644890795214984-7032城阳区492743124.16%489203-0.72%城阳区994080821858549110670-5179胶州市7922410.89%7965170.54%胶州市679932883511615225103642即墨市11118981.10%11213320.85%即墨市996029886972901327646249平度市13652970.62%13696750.32%平度市673148511880869944104289胶南市8267331.13%8338370.86%胶南市1015038666284864728395808莱西市7282690.