青岛酒店式公寓市场分析

青岛酒店式公寓市场分析第一部分酒店式公寓、产权式酒店概念特征区分一、酒店式公寓概念（一）酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。（二）酒店式公寓的户型从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。（三）酒店式公寓的规划设计酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。二、产权式酒店概念（一）产权式酒店最早出现在欧美旅游发达地区。产权式酒店的本质在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。（二）产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。第二部分青岛酒店式公寓、产权式酒店发展现状概述一、青岛酒店式公寓市场发展现状概述（一）单一酒店式公寓物业形式匮乏就目前青岛酒店式公寓市场的发展现状来看，规划为单一酒店式公寓形式的物业项目相对匮乏，此一定意义上说明了青岛的酒店式公寓市场正处于摸索阶段，无论是开发商还是政府规划部门，对于此种物业形态建筑的开发建设还有待市场进一步的验证。（二）规划有酒店式公寓物业形态部分的综合性高品质项目引领市场潮流目前青岛新开工或者将要开工的几个高品质项目，在项目总体规划方面大多为：商业、办公楼、酒店式公寓。这种形式的规划，极大的提高了项目的综合品质与整体管理运营能力，对于吸引国际国内高端客户的入住，形成良好的综合性高端物业运营氛围，提供了良好的基础。（三）酒店式公寓分布区域特点目前青岛市场上规划有酒店式公寓部分的项目，其分布区域可以分解为以下几个区域：市南区中心区域、开发区、城阳区，此三个区域目前都有酒店式公寓项目存在。从以上三个区域各自的区位特点来说，在此建立酒店式公寓项目是有其一定的区域发展特点与群众基础的。其中市南区中心区域，山东路、香港路沿线，以其良好的区位地段优势成为开发此建筑物业的首选之地；开发区，政府政策的倾斜，招商引资力度的加大，港口经济的迅猛发展，使此区域整体发展形势良好，对于酒店式公寓物业形态的开发建设拥有一定的环境基础；城阳区，青岛北部的特色城区、经济重镇，众多工业园、韩国企业的集散地，使此区域开发建设酒店式公寓项目拥有了良好的群众基础。二、青岛产权式酒店发展现状概述（一）青岛产权式酒店的分布需要有明显的环境因素支持在地理位置上，产权式酒店多分布在旅游区、商业中心和高尔夫球场等旅游、休闲项目内，相对于酒店式公寓来说，客户环境要求淡于商业而偏重于自然。就目前青岛产权式酒店的分布现状来看，李沧区的广业锦江大酒店处于商业中心区，崂山区的弄海园位于崂山石老人旅游度假区，格林堡高尔夫度假别墅位于即墨的高尔夫球场内，也属于旅游度假区。（二）青岛产权式酒店物业发展相对趋缓，市场认同度较低。青岛产权式酒店物业的开发建设速度缓慢，这与青岛目前的城市发展进度存在一定的关系，青岛虽然经过近几年的迅猛发展，城市的综合品质得到了一定的提高，但是对于城市物业建筑的开发理念还与上海、北京等一线城市存在一定的差距，而产权式酒店物业形态作为一种风险性很大的投资性物业，其发展进程还有待在市场上去不断摸索与验证的。第三部分青岛酒店式公寓、产权式酒店相关竞争个案市场状况对于目前青岛市场上的酒店式公寓、产权式酒店项目，我们对市场在经营、正在开发域和将要开发的项目进行了客观、全面的项目个案整理分析，具体情况如下：一、酒店式公寓项目（一）市南区中心区域1.已开发项目个案项目名称：TOP颐和国际开发商：青岛泰山房地产项目位置：香港中路10号总建面：12万平米规划用途：写字楼、酒店式公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：31层、40层总套数：写字楼440套、酒店式公寓403套绿化率：10%面积区间：60-150平米主力面积：68、95、108平米价格区间：10400-26600元（写字楼）、10400-17000(公寓)销售均价：约13000元/平米装修标准：精装修车位：400个，地上40－50，地下300个，3元/㎡/天开竣工日期：04.11.20－2005.5.26开盘日期：5.9.17交房日期：06.10.31项目名称：瑞纳康都开发商：青岛华侨地产工地位置：海门路8号总建面：1.5万平米规划用途：酒店式公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：18层总套数：150套面积区间：31-365平米主力面积：105平米价格区间：约13500-16000元/平米销售均价：约15000元/平米装修标准：约2000元/平米公开日期：04.9交房日期：05.12项目名称：数码港三度空间开发商：青岛阳光新地项目位置：海丰路10号总建面：2万平米建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋总套数：200套面积区间：52-112平米主力面积：52-90平米销售价格：11000-13000元/㎡（二手房价格）租赁价格：398-698元/天；4.5-10万元/年销售状况：2002年开发、2003年售完、2004年4月开业项目名称：千禧龙城市精英开发商：荣昌置业集团有限公司工地位置：香港东路225号总建面：8519平米建筑形态：高层建筑风格：现代总套数：118套（含12套阁楼，无产权）面积区间：73-108平米销售价格：7000-11000元/㎡（二手房价格）租赁价格：300-400元/天；26000元/年销售状况：2001年10月开始销售；2002年底售完经营状况：半数以上业主交由物业经营，物业收取费用，物业服务到位，经营状况良好。2.正在开发项目个案项目名称：二疗改造项目开发商：青岛中金渝能置业项目位置：香港中路8号总建面：33.7万平米规划用途：办公、酒店、商业、公寓、酒店式公寓（3万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数:3栋建筑层数：约50层总套数：未定容积率：5.98建筑密度：23%绿化率：35.5%面积区间：未定主力面积：未定价格区间：未定销售均价：开发商目前预计4万（我司认为在2.5-3万/平米相对客观）装修标准：未定开竣工日期：2008年奥运会之前建设完成项目名称：世纪名人广场开发商：青岛浪潮集团项目位置：香港西路46号（海天大酒店西侧）总建面：15万平方米规划用途：办公楼、酒店式公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数:1栋建筑层数：41层总套数：未定容积率：未公开建筑密度：未公开绿化率：未公开面积区间：未定主力面积：未定价格区间：未定销售均价：预计2-2.5万/平米装修标准：未定开竣工日期：06年9月21日—09年项目名称：东海路9号开发商：阳光新地置业投资商：天泰、红领集团、新地集团项目位置：东海路9号总建面：95368平米规划用途：公寓建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：50层总套数：约500余户容积率：9.5建筑密度:未公开绿化率：未公开面积区间：70-623平米主力面积：70-270平米价格区间：未定销售均价：预计3万左右装修标准：未定景观设计：贝尔高林（香港）交付日期：2008年初项目名称：香格里拉二期开发商：香港嘉里控股有限公司项目位置：香港里拉1期西侧总建面：8万平米规划用途：商务写字楼、酒店式公寓、高档酒店客房、商业建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：24层总套数：未公开容积率：未公开建筑密度:未公开绿化率：未公开面积区间：未公开主力面积：未公开价格区间：未公开销售均价：未定装修标准：未定开竣工日期：04年11月—07年10月项目名称：万邦中心开发商：万邦置业发展有限公司规划设计：美国T&M建筑事务所项目位置：市南区延安三路234号总建面：20万平米规划用途：商务写字楼、酒店式公寓、商业裙房建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：50层（写字楼240米，内设20部电梯）、30层（酒店式公寓约111米）总套数：未公开容积率：未公开建筑密度:未公开绿化率：未公开面积区间：未公开主力面积：未公开价格区间：未公开销售均价：未公开，预计2万/平米以上装修标准：未定地下二、三层车位：1000个以上入住日期：2008年8月31日项目名称：鼎盛时代开发商：青岛深华房地产代理商：青岛福元九合物业管理：第一太平戴维斯项目位置：香港中路26号总建面：12.5万平米规划用途：商业、商务写字楼、酒店式公寓（3.4万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：48层总套数：约400多套容积率：6.99建筑密度:48.5%绿化率：32.6%面积区间：50-200平米主力面积：50-70平米销售均价：预计2万元/平米主力价格：未定装修标准：精装修，装修标准未定停车位：未定开盘日期：未定入住日期：未定项目名称：维多利亚广场开发商：青岛华森置业有限公司发展商：上海相卫集团、山东华艺集团总建面：约5.8万平米规划用途：商业、酒店式公寓（约2.8万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：地上28层，地下4层总套数：414套容积率：7.2建筑密度：45%绿化率：25%面积区间：50-90平方米主力面积：50平米价格区间：未定销售均价：约2万元/平米装修标准：未定停车位：未定开竣工时间：06.11-08.12开盘日期：预计07年5月3.将开发项目个案项目名称：凯悦大厦开发商：青岛凯悦置业代理商：戴德梁行物业管理：戴德梁行项目位置：香港路与燕尔岛路交汇处总建面：11万平米规划用途：商业、商务写字楼、酒店式公寓(约5万平米)建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：2栋建筑层数：写字楼39层，酒店式公寓50层总套数：约600套容积率：未公开建筑密度:未公开绿化率：未公开面积区间：75-400平米主力面积：未定销售均价：预计2.5万元/平米主力价格：未定装修标准：全装修停车位：地下三层，共945个开盘日期：未定入住日期：未定项目名称：香港置地广场开发商：山东省房地产开发集团青岛分公司项目位置：香港路与江西路路交汇处总建面：9.92万平米规划用途：酒店式公寓、高档住宅、商业建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：1栋建筑层数：26层总套数：未定容积率：未公开建筑密度:未公开绿化率：未公开面积区间：未定主力面积：未定销售均价：未定主力价格：未定装修标准：精装修停车位：782个开盘日期：未定入住日期：未定项目名称：崂山上实松岭路项目开发商：上海上实代理商：未定物业管理：未定项目位置：崂山区松岭路总建面：15.8万平米规划用途：商业（2万大型百货，1.6万餐饮娱乐，2.4万店铺）、酒店、酒店式公寓（约6.2万平米）建筑形态：高层建筑风格：现代建筑栋数：5栋建筑层数：约30层总套数：232套容积率：未公开建筑密度:49.7%绿化率：15.2%面积区间：150-500平米主力面积：150—300平米价格区间：未知销售均价：约