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鞍山市房地产市场分析一、宏观经济分析1、城市概况鞍山市位于辽宁省中部，行政面积9252平方公里，现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区。鞍山在辽东半岛对外开放城市中，具有中、通、丰的优势。发达的铁路、公路系统使之与沈阳、大连、本溪、营口的经济发展息息相关。鞍山具有丰富的铁矿、菱镁矿、滑石矿资源，是我国重要的钢铁生产基地，素有钢都之美誉。同时也是中国北方重要的旅游城市，是融自然风光、宗教文化、温泉康复、冶铁历史和满族风情为一处的旅游胜地。2、地区总体经济情况鞍山市经济持续、快速增长。2005年全市的国内生产总值ＧＤＰ达到１２５０亿元，比上年增长了１５％。2006年前９个月，鞍山市工业各项主要经济指标均超额完成。全市地方工业固定资产投资预计完成120.7亿元，同比增长72.9％，完成全年指标的98.1％；工业实际利用外资预计完成3889万美元，同比增长26.8％，完成全年指标的97.2％；工业实际利用域外资金预计完成103.1亿元，同比增长4.2倍，完成全年指标的124.2％。3、地区居民可支配收入情况鞍山市居民的收入增加迅速，消费能力增强。2005年城市居民人均可支配收入为8262.32元，比上年增长11.1%。人均家庭总支出8550.48元，其中消费性支出6859.38元，比上年增长7.6%。在消费性支出中，居住类支出增幅较大，为10.4%，次于家庭设备用品及服务类、教育文化娱乐服务的增长。4、城市规划与发展鞍山市正在编制的十一五城建专项规划，将围绕棚户区和危房改造、城乡环境整治、小街小巷治理等事关人民群众切身利益的问题科学编制规划，带动和促动城乡建设，为广大群众创造更舒适的生活环境。鞍山市委、市政府决定对目前存在的34片棚户区和危房进行全部改造。2005年9月，市委、市政府提出目标，力争用2～3年的时间完成鞍山市棚户区和危房改造任务。改造总拆迁面积为155万平方米，居民4.5万户，13.6万人，预计总投资39.4亿元，市政府多方筹资将补贴约8.5亿元。以此测算2006～2008年鞍山市平均每年都会产生1.5万套、150万平方米的刚性住宅需求，并会衍生大量的商业物业的需求。十一五期间，鞍山市将依托辽宁中部城市群和一小时经济圈，加快建设国、省干道和村村通工程及快速城际轨道网，完善公共交通体系，形成快捷便利的道路交通体系；加强城市供水、供电、供气和供暖系统建设，完善城市服务载体功能；提高城市建筑设计水平，提升建筑形象艺术品位，力求单体建筑造型别致优美，与周围环境相互协调，相映生辉；群体建筑韵律和谐，格调高雅。在城乡环境建设方面，我市将坚持污染防治和生态保护并重原则，加强与城市建设体系相平衡的自然体系建设，提高城市绿化水平，增加绿地面积。同时，创建城建管理新模式，通过合资、合股、项目融资等方式进行城市基础设施建设等。鞍山市的这些交通、水电等基础设施的建设规划及自然生态的保护规划将为极大地带动房地产业的大力发展。三、房地产市场分析（一）整体房地产市场综述2006年鞍山市各类房屋的总成交面积为167.61万平方米，同比增长了10%；总成交金额为27.56亿元，同比增长了25%。其中增量住宅的平均价格为1880元/平方米，同比上涨了8%，成交面积为58.0043万平方米，同比增长了1.12%；增量非住宅的平均价格为3060元/平方米，同比下跌了12%，成交面积为8.9683万平方米，同比增长了122%；存量住宅的平均价格为1224元/平方米，同比增长了13%，成交面积为94.6360万平方米，同比增长了19%；公有住房使用权转让的平均价格为721元/平方米，同比增长了13%，成交面积为6.1841万平方米，同比下降了39%；抵押贷款金额为11.61亿元，同比增长了9%。2006年被业界称为“房地产政策年”，中央及地方出台了包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等一系列的宏观调控政策。一年过去了，虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但政策“组合拳”的收效尚差强人意，我市的房价仍旧一路飙升。2006年，鞍山市房地产市场主要呈现了以下几个特点：1、商品房市场房源品种增多，品质改善。房地产开发企业积极调整开发思路，迎合消费者需求，将各种档次的优质楼盘推向市场，并通过各种宣传途径，展示形象，推介楼盘，刺激了消费者的购买欲望。同时各相关部门也加大了对资金、质量以及预售、销售环节等的监管力度，楼盘的质量和开发企业的信誉度也得到了大幅度的提升，由此而引发的纠纷明显减少。2、随着国民经济的不断发展，消费者的生活质量不断改善，居民购房需求不断提升，购房能力日益增强，因此，尽管房价一路攀升，而成交量却仍然保持着上扬势头，各类房屋交易依然活跃。但从总体上看，在国家宏观调控政策的引导下，购房者理性消费的观念已经初步形成，充分考虑房屋的实用性和功能性已经成为广大消费者的共识。3、房地产抵押贷款金额平稳上扬，投资型购房在宏观调控政策下受到有效遏制，而市民自住改善型购房消费仍比较旺盛。在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型(将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜)的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。据悉，2007年，“保持经济平稳运行，避免出现大的起伏”将是宏观调控的首要任务，我国宏观调控将呈现出“稳政策、调结构”的新特点，在保持宏观经济政策总体稳定的同时，将把更大的力气用于结构调整，以保证房地产市场健康平稳地发展。我们必须清醒的看到，被旺盛需求推高的房价，在2007年仍将面临一系列新的上涨压力，而来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，2007年的房地产发展形势将会更加复杂多变。（二）鞍山房地产价格走势1、2006年全市商品住宅均价月度走势鞍山市商品住宅销售均价月度走势图（单位：元/平）1543204124461914212319551648171717662000169217240500100015002000250030002006.12006.22006.32006.42006.52006.62006.72006.82006.92006.102006.112006.122006年月度价格走势2、2006年商品住宅分区价格走势铁东区商品住宅销售均价月度走势图（单位：元/平）1895225525912214249124522000239822662727194522380500100015002000250030002006.12006.22006.32006.42006.52006.62006.72006.82006.92006.102006.112006.12铁东区2006年月度价格走势铁西区商品住宅销售价格月度走势图（单位：元/平）960112110671014145414709811091142814561484127705001000150020002006.12006.22006.32006.42006.52006.62006.72006.82006.92006.102006.112006.12铁西区2006年月度价格走势立山区商品住宅销售均价月度价格走势图（单位：元/平）12041571125519771743162110691101137114071204955050010001500200025002006.12006.22006.32006.42006.52006.62006.72006.82006.92006.102006.112006.12立山区2006年月度价格走势（三）鞍山房地产面积指数鞍山市2006年月度成交面积对比图（单位：平方米）0200004000060000800001000001200001400002006.12006.22006.32006.42006.52006.62006.72006.82006.92006.102006.112006.12成交面积月度对比（四）2006年全年（2006.1.1—2006.12.31）鞍山市商品房成交状况统计商品房数据统计表统计时间：2006-1-1至2006-12-31地区类别件数成交面积成交金额最高单价最低单价平均单价铁东一级1142145,503.62454,080,0576,5475003,051二级1425163,134.07303,856,1734,7054071,841三级15315,108.8026,453,0862,8586731,750四级222,256.733,043,5362,8275001,368合计2742326,003.22787,432,8526,5474072,336铁西一级111,072.641,487,5161,8448401,412二级44039,500.2058,428,4282,8644721,454三级89576,831.04108,468,0222,0804501,380四级4265.33352,79270001,143合计1350117,669.21168,736,7582,8644501,403立山一级7728.361,386,5362,6306581,938二级22725,705.5243,266,1892,9407301,966三级68152,696.5960,858,9192,715631,119四级372,650.332,362,2221,808400858合计95281,780.80107,873,8662,940631,317千山一级141,546.712,996,7162,4621,4791,962二级7310,683.2624,742,6884,0736502,208三级919,984.8617,627,4255,0616001,718四级33132,375.0954,811,0705,0613731,636合计50954,589.91100,177,9005,0613731,742总计5553580,043.141,164,221,3766,547631,880（五）消费者分析1、开发商品牌最重要在开发商品牌对购房者的影响力访问中，有35％的被访者表示开发商的品牌对自己购房时的影响力非常大；40％觉得比较大；认为影响力一般的占了25％，无一人表示品牌对自己无影响力。可见关注开发商的品牌，已成为所有受访者的共识。这表明鞍山市房地产需求已进入品牌时代。2、关心房价会不会跌在调查中，有30％的被访者认为今年房价会上涨；13％的被访者认为今年房价会下跌；看不准房价走势的高达57％，这部分人买房最关心的就是房价会不会下跌。3、购房者越来越理性目前，购房者越来越趋于理性化，购房时不仅看重价格，而且也关注房子的品质。比如，交通是否方便，楼盘附近有没有学校、银行、超市等。高档的社区是否把距离休闲娱乐场所的远近列在其中，还要看户型是否合适，通风采光是否达标。还有一些买房者在购房时也免不了要向开发商了解楼盘的规划。60％的购房者表示会首先了解楼盘的各种规划指标，如：绿化率、容积率、公摊面积、车位占有率及各种配套设施是否齐全。还有近半数的购房者会关注物业管理的情况，比如，物业由谁来管理，怎样收费等等。另外，由于购房者一般不太懂建筑，一部分人还比较重视楼房建筑结构类型的选择。许多购房者表示，购房不只要看价格，更要重需求，然后再理智地做出选择。总之，最能满足需求的房子才是最合适的。4、购房消费渐成主流据鞍山有关部门不完全统计，鞍山人在购房、装修上的开销占家庭投资的80％。充分显示了鞍山人对居住环境的重视。这也是万科等大型房地产企业进军鞍山的主要原因。三、中心城区（铁东区）房地产分析（一）铁东区概况介绍鞍山市铁东区因位于沈大铁路以东而得名，地处鞍山市的东南部，东以“二一九”公园东山为界与千山区接壤，西隔沈大铁路与铁西区、鞍钢厂区相望，南以东环市铁路为界与千山区毗连，北以通山街为界与立山区为邻。