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路桥音乐广场市场分析总体环境分析小环境分析本案竞争力分析本案目标市场描述及定位兰州城市中心最美丽的音乐建筑圣地坐拥兰州城市中心精华地段皋兰路生活园区及旧大路市中心唯一住宅小区增值潜力无限21世纪建筑乐章最美丽的演出音乐广场市场分析音乐广场产品分析音乐广场第一期媒体策略音乐广场销售流程策略音乐广场平面媒体设计方案路桥音乐广场生活机能设施分布图食、衣、住、行、生活娱乐设施齐全路桥音乐广场周边楼盘价格比较福田大厦2480元大公大厦2480元安泰商住楼2450元飞阳家园2450元浩森大厦2350-2500元宏运大厦2550元路桥音乐广场周边竞争对手“嘉成大厦”位于皋兰中路，由嘉成房公司开发，共27层，5为商场，6—27为写字楼，总建筑面积为5400㎡，现正在拆迁。位于皋兰路口腔医院边，永利房地产公司开发的商住楼占地11亩，共4栋分别为：8层、12层、20层、33层。于臬兰路车站的“华阳大厦”，由华阳房地产公司开发。共19层，1—3层为商场，4—19层为写字楼。建筑面积为“3-4万平米”现正在拆迁。路桥音乐广场区域销售个案统计及状况在建地块单位：平方米序号地块位置开发商占地面积建设状况备注1一只船北街万盛房地产公司5400地整平未建设现在给“家世界”租做停车场2静宁路与甘兰路交汇处东北角储备物资管理局4000高49.8平米，地下1层，地上15层，建：正负零，建筑面积：13976平方米3兰海商贸城内兰海商贸城2000建：正负零音像超市4一只船北街兰海商贸城旁兰柴厂2700建：正负零，15层，商住楼5皋兰路与甘兰路西南角华阳房地产公司5000地整平，20层1—3层商场4—20层写、住建筑面积30000平方米6皋兰路与甘兰路交汇处西北角嘉成房产（原属邮政局）6600正拆迁，28层1—5层商场6——28写、住建筑面积54000平方米7甘兰路石油公司对面银龙房产公司3000地整平8甘兰路181——185号，（有色金属商住综合大楼）金盛房产公司2500建：正负零2002年6.18日开工，2003年12.18日竣工，总建筑面积8800平方米，属有色金属公司9民主东路移动大厦东侧武警甘肃总队2000经济适用高层住宅，地下1层，地上12层，高36.8米，建正负零建筑面积2700平方米10平凉路与一只船交汇处甘肃电信6600以建八层建筑面积21000平方米TOTAL41500平方米正在发售楼盘序号案名户型面积建筑面积(平方米)售价（元/㎡）建设状况开发商备注1宏运大厦平层110002550起已建十一层宏运地产2万佳名苑110-20826000奇层2758，偶层2888已封顶入住万佳置业3飞阳家园66—125100002450起已封顶入住飞阳房产4西北弘大厦平层122-137，跃层158—17953000住宅集体预定未封顶福鑫房产无预售许可证5大公大厦76—145160002480起已封顶，在装电梯大公房产纯办公大楼6安泰商住楼86—163150002450起现房以完工，期房2004年8月交工建兰地产7都市花园70—158600002380起一期以入住，二期2003.8月完工天正房产8福田大厦83—2721210002480起已建成福田房产9浩森大厦300002350—2500已建成售完浩森房产10天源小区62—130300002070—2430已建成天源房产11田野花园60—13199522000—2380已建成残疾人开发公司TOTAL381952平方米类别案名售/平米租/平米/月售/平米租/平米/月路桥音乐广场2650（均价）12甘南路中段万佳名苑2680-2880136000-1200060静宁南路飞阳家园2350-2550125500-700060静宁南路浩森大厦2350-2500126800-1200090静宁路甘南路交汇处安泰商住楼248010800050三爱堂对面都市花园2380121400070静宁南路郑家台小区220010550040皋兰路宏运大厦2380-2550125800-1200070甘南路中路永利金色花园230013550050皋兰路田野花园2000-238011金昌路甘南路西南角兴隆大厦2580-2680133000-10000110庆阳路天源小区2070-258010600050旧大路西段福田大厦2380-25808600050兰海商贸城住宅商铺地段路桥音乐广场周边价格比较表安泰商住楼大公大厦西北弘大厦飞阳家园万佳名苑宏运大厦地区三爱堂对面民主西路97号民主西路旧大路交汇处小稍门外10号小稍门外98号甘南路中段类别住宅南/写商/住/写商/住商/住商/住户型面积86—163㎡76—145㎡122—179㎡66—125㎡110—208㎡111—158㎡建筑面积15000㎡16000㎡53000平米10000㎡26000㎡约11000㎡售价2480元/㎡2480元/㎡2800元/㎡2450元/㎡2780元/㎡2550元/㎡起车位无露天，50个地下，20个露天68个车位，80元/月露天60元/月管理费0.7—1.0元/㎡/月1元/㎡/月1—1.5元/㎡/月1.4—1.6元/㎡/月1.4元/㎡/月1元/月/㎡采暖水暖市党校供暖地热膜水暖独立供暖集中供暖层数12层19层29层12层28层19层净高2.8米3米3米2.9米2.8米2.9米客梯2部2部4部3部2部2部装饰卫生间瓷砖到顶公共部分精装修无卫生间洁具到位公共部分装修厨卫装修智能化无电子巡查、自动灾害报警、紧急求救系统、办公自动化宽带上网、IC卡智能红外线报警、电视监控、可视对讲宽带、对讲、电子防盗系统水电、天然气、IC控制、预置电话线到主人房、配置DNN高速光纤、闭路电视、红外线防盗系统无会所无有有无有无银贷无五成十五年六成十五年五成二十五年八成二十年七成十五年公摊18%25%17%18%25%23%绿化无简单绿化楼顶花园无有楼顶花园无销售率50%40%100%80%70%8%开盘日期2002年初2002年10月2002年10月2002年8月2000年10月入住日期2003年2月2003年5月2004年12月2003年1月2002年10月2003年9月类别个案统计总表田野花园田源小区浩森大厦福田大厦都市花园畅家巷住宅楼郑家台小区地区静宁路南段西侧旧大路西段370#静宁路甘南路十字兰海商贸城内静宁南路畅家巷与金昌路交汇处甘南路北侧西邻标牌厂类别住宅商/住商/住/写商/住商/住/写商/住商/住户型面积60—131㎡62—130㎡83—272㎡70—158㎡110—160㎡建筑面积9952㎡3万多平方米30000㎡12000㎡60000㎡3400㎡1.8万平方米售价2000—2380元/㎡2070—2530元/㎡2350—2500元/㎡2480—2580元/㎡2380元/㎡2280元/㎡2550—2680元/㎡车位露天90元/月露天80元/月露天无地下停车场无露天60元/月管理费0.2元/㎡/月0.3元/㎡1.2元/㎡1.0元/㎡/月0.3—1.2元/㎡/月0.2元/㎡/月1.0元/㎡/月采暖壁炉分户采暖二热供暖集中采暖集中采暖集中采暖兰州军区供暖体育中心集中采暖层数8层8层14层12层23层9层16层净高2.8米2.7米2.9米2.9米2.8米2.8米2.9米客梯无无1部4部2部无2部装饰无卫厨简单装修公共部分已装修卫浴已装公共部分已装修卫浴简单装修厨卫简装修智能化无无无宽带、楼宇对讲系统宽带、电子防盗系统无有会所无无无无小型会所无无银贷无建行三成十五年一次性七成十五年七成二十年一次性七成十五年公摊10%12%15%16%22%5%23%绿化无10%无层顶花园无无无销售率99%90%100%85%70%99%60%开盘日期2001年2002年4月2002年4月2002年初2002年8月2002年4月入住日期2002年12月2002年10月2002年9月2002年12月2003年8月2003年8月类别个案统计总表销售去化分析0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%比例本市个人本市单位外地个人外地单位其他2002年周边楼盘之区域表现2002年周边楼盘之客源属性分析0%10%20%30%40%比例政府公务员中产阶层私营业主企业家路桥音乐广场优劣势竞争力分析SWOT唯一音乐住宅唯一城市高尚纯住宅小区，无商业店铺、市中心少有绿化生态社区位于甘南路，生活机能健全社区以小高层规划，突出个性社区套型设计符合市场需求，以两房为主整个楼盘动静有致，人车分流社区配套设施齐全社区内绿地广场较少区域环境限制小区档次的提高社区四周住宅楼过多8楼以下影响视野小区内通风受到一定影响附近拆迁、老化楼盘较多，影响环境创造出城关区中心位置的唯一纯住宅社区以超前的设计理念、人性化的角度创造出兰州唯一的艺术建筑超前的企划设计风格、整个社区闹中有静的环境，可吸引购买人群极大程度的扩大化社区楼盘建筑外观档次略低东西朝向要占整个小区的35%周边楼盘密度大较大雁滩东部路桥音乐广场目标市场描述及区域定位百盛西关南关目标市场重点产生区域城关区目标市场人群形态艺术家品味阶层中产阶层私营业主企业家新白领阶层外地购买者路桥音乐广场产品分析理念卖点以音乐的恒远性和艺术气息高雅性定义，创造出兰州独一无二的人文意境，产品个性。设计卖点以音乐艺术走廊、琴键型小区走道、流淌的音乐喷泉、600平方米的音乐广场、音符型的少儿教育中心等主题从细部点题，能让居住者时刻感受音乐广场理念的存在地段卖点打造皋兰路最具高雅亲和力的音乐地段，以旧大路迎合甘南路的道路新规划的地段形象便于塑造音乐广场价值。交通卖点皋兰路唯一能掌控四通八达的交通枢纽的重要位置商圈卖点百盛商圈、皋兰路商业街如东方红广场等、甘南路高级商圈、综合文体及不夜城整合娱乐商圈，周边商圈最多的兰州商业黄金地段会所及国际双语社区卖点1400平方米的多样化会所及双语幼稚圆，为兰州商圈沿线所绝无仅有主力产品卖点人性化的主力二房三房集中体现了音乐广场的建筑旋律感和时代动感，在阳台等细部的设计考虑衬托主题突出魅力，令人一见倾心环境卖点本案位于皋兰路中段，在它周边遍及着各条主要公交路线，为住户出行提供交通便利。周边有多所规范教育机构，为住户子女提供良好的教育环境。各类专科医院近在咫尺，为住户的身心健康提供充分保障。甘南路——特色西餐厅、酒吧一条街，为购卖人群创造出一种独特便利的娱乐气息。各大购物中心及金融机构使您的生活更为便捷。集客卡引爆策略九、十、十一月阶段性强销阶段性广告发布业务人员组训广告计划、媒体计划、销讲资料、答客问完成接待中心、售楼处、样品屋设计施工第一周派报集客接待售楼现场进度控制现场接待登记购买力、客源分析销售工具进度控制分析楼、栋、层销控方案第二周派报集客预约媒体简报销售工具进度完成研判楼、栋、层销控方案第三周派报集客参观效果图及模型售楼现场进度完成决定楼、栋、层销控方案预约卡引爆销售广告发布预约完成执行楼、栋、层销控方案七月三日正式开盘发布广告正式上市第四次派报销售八月中旬强销推广主题性广告发布整合性促销行销路桥音乐广场销售流程策略平面媒体、空间媒体等整合运作关系图第一波派报单（指挥篇）第二波派报－豪华邀请卡（钢琴篇）模型展示售楼处展示现代孟母完全手册主题区展示国际双语教育完全手册城市小区完全手册123折页式销售海报（小提琴篇）路桥音乐广场营销广告四大焦点凝聚产品印象记忆点突出产品个性化亮点塑造感动客户新卖点诱导集客进场惊爆点路桥音乐广场营销广告第一焦点凝聚产品印象记忆点指挥家－乐器之神钢琴－乐器之王小提琴－乐器之后大提琴－乐器之灵以指挥家引导国际团队及十大主题，神来之笔，塑造产品的质感及品味以钢琴图像表现建筑天际线及建筑外立面线条旋律感并突出产品的高级感及王者风范，尊贵感，创造产品价值以小提琴图像营造产品高雅性及精致感并可表现产品的亲和力与家庭亲子关系联想以大提琴图像表达建筑稳重感，结构的安全性，品质的信赖度联想以高级尊贵的乐器符号烘托音乐广场案名，凝聚产品印象，掌控广告记忆点路桥音乐广场营销广告第二焦点突出产品个