韶关别墅项目市场分析报告

韶关别墅项目市场分析报告目录一、韶关土地市场分析1.12006年土地交易情况1.22007年土地交易情况1.32006-2007土地交易情况比较1.4同地段两宗土地出让价格比较1.5土地市场小结二、韶关房产市场分析三、主要竞争对手分析四、规划建议五、案名建议六、展销中心选址建议七、工作安排计划宗地编号受让方土地座落土地用途交易方式容积率成交日期面积（公顷）转让金额（万元）土地价格(元/平方米)2006-A-05翁清和韶关市武江区五祖路商业住宅用地挂牌4.52006-3-301.405822101572.05862006-A-06韶关市志诚房地产开发有限公司武江区新华北路商品房住宅挂牌3.52006-3-301.918621801136.24522006-A-07韶关市新展鹏房地产有限公司武江区新华北路商业住宅挂牌4.22006-3-311.922127001404.71362006-A-08胡敏浈江南路商业住宅挂牌32006-3-310.4397148336.593132006-A-10增城市碧桂园物业发展有限公司浈江区腊石坝商业住宅挂牌0.82006-5-22232.462231980137.570752006-A-02韶关市贝科联兴地产有限公司武江区五祖路商业住宅挂牌出让2.42006-6-90.09211902062.9752006-A-11韶关市新江贸易发展有限公司浈江区锋前街商业住宅挂牌出让2.62006-8-250.3546101284.827982006-A-12李天才＼何新民浈江区韶南大道东侧商业住宅挂牌出让3.22006-10-163.62072150593.807832006-A-13中核韶关锦原铀有限公司武江区乳韶路收费站南侧商业住宅以及办公＼培训（核工业基地配套设施）挂牌出让2.82006-10-172.47921670673.604391.12006年韶关土地交易情况表一一、韶关土地市场分析宗地编号受让方土地座落土地用途交易方式容积率成交日期面积（公顷）转让金额（万元）土地价格(元/平方米)2006-A-14广东恒兴经济发展有限公司、万方（集团）有限公司武江区武江北路水上乐园北侧商业住宅挂牌出让2.42006-10-189.9118136001372.10192006-A-15韶关市天昊地产有限公司武江区工业西路南侧芙蓉新邨内商业住宅挂牌出让2.52006-10-190.823614801796.98882006-A-04韶关车八岭投资发展有限公司浈江区森林公园南面商品房住宅拍卖1.82006-4-174.3072890671.00072006-A-03韶关市东方地产有限公司韶关市武江区工业西路商服（酒店）、商品房住宅拍卖1.62006-4-1722.57857300323.316432005-A-13韶关市梨苑实业有限公司浈江区南郊三公里商品房住宅拍卖2.22006-1-93.84051383360.109362005-A-14韶关市城兴房地产有限公司武江区工业东路商业住宅拍卖2.22006-1-90.1788145810.961972006-A-09韶关市恒星实业有限公司武江区百旺路水上新村北面加油站拍卖0.42006-4-220.360020002006-A-01广东广核置业有限公司武江区工业东路商业住宅拍卖52006-5-310.980720102049.55641.12006年韶关土地交易情况续表一2006年韶关市共供应土地2877597平方，其中碧桂园购得2325784平方，东方房产购得225898平方，水上乐园北侧项目99168平方，森林公园项目43092平方，而且这几个项目除水上乐园北侧项目外都已经动工和进入销售阶段。1.22007年韶关市土地交易情况宗地编号受让方土地座落土地用途交易方式容积率成交日期面积（平方）金额（万元）土地单价(元/平方)2007-A-15韶关市碧桂园凤凰酒店有限公司浈江区浈江腊石坝良村地块商住用地挂牌≤1.02007-11-2387332723520269.31493韶关市顺宏房地产有限公司2007-B-04韶关市曲江区源河房地产开发有限公司曲江区矮石路南堤三路旁商业、住宅用地挂牌2007-10-25718595700793.220062007-A-06佛山市皇庭投资置业有限公司武江区原北江水泥厂公共设施及住宅用地网上交易2007-7-20212000302001424.52832007-A-07韶关市碧桂园房地产开发有限公司浈江区启明北路商业及住宅用地挂牌1.82007-7-12239298044655186.60833韶关市碧桂园芙景酒店有限公司2007-A-03韶关市莱斯房地产有限公司浈江区启明北路酒店、商业及住宅用地挂牌5.92007-3-122672949501851.92112007-A-02韶关市信合昌置业有限公司浈江区滨江路商业住宅用地挂牌4.52007-3-91304023201779.14112007年韶关共出让土地3589935平方，其中碧桂园集团购买土地320万平方，良村地块容积率在1以下，估计是别墅开发用地，启明北地块容积率在1.8以下，估计是酒店、别墅混合开发。交易面积（万方）交易均价（元/㎡）交易金额（万元）2006287.761034.5072737.002007358.991815.53111345.001.32006-2007土地交易情况比较从上图表可以看出，2007年同比2006年，土地交易面积、交易均价分别增加71.23万平方和781.03元/㎡，增幅分别为24.75%、75.5%。287.76358.991034.501815.5372737.00111345.000.0020000.0040000.0060000.0080000.00100000.00120000.00交易面积交易均价交易金额2006－2007土地交易情况比较200620071.4同地段两宗土地出让价格比较土地座落土地用途容积率成交日期面积（公顷）转让金额（万元）土地价格(元/平方米)浈江区腊石坝商业住宅0.82006-5-22232.462231980137.5707534浈江腊石坝良村地块商住用地≤1.02007-11-2387332723520269.3149301碧桂园两宗土地交易单价137.5707534269.31493010501001502002503002006年2007年土地交易单价左图显示的腊石坝同一地段两宗土地由碧桂园集团先后于2006、2007购置，2007年的交易单价为269元／㎡，比2006年的土地交易单价137.57元／㎡升幅达95.5％。土地供应逐年递增截止2007年11月30号，2007年比2006年增加土地供应71.23万平方。土地成交价格大幅度攀升2007年土地成交均价比2006年增加781.03元/㎡，增幅达75.5%。土地市场逐渐形成一家垄断局面（碧桂园）2006-2007年11月30日，韶关市土地交易面积累计646.75万平方，其中碧桂园集团购得土地达553万平方，占土地交易量的85.5％。据了解碧桂园将在芙蓉新城附近又囤积了1000亩的土地，逐渐形成一家垄断。土地出让方式主要以挂牌为主，拍卖为辅土地供应较充足，特别是别墅用地政府西迁的发展规划和芙蓉新城的开发建设，城市半径扩大，势必带动周边地区的发展，可供开发的土地迅速增加。在2006－2007年已交易土地中，可用作别墅开发的土地估计至少超过200万平方，2008年可做开发别墅的土地超过100万平方，按照容积率0.7，户均面积250平方计算，2008年可开发上市的别墅达2800套，相当于2007年同类物业交易量的10倍。1.5土地市场小结二、韶关房地产市场分析06年2007年7月2007年11月销售均价170029823377销售面积28167512802.1韶关住宅交易情况分析1700298233772816751280010000200003000040000500006000006年2007年7月2007年11月销售均价销售面积由上表可以看出，韶关住宅销售量价齐升，07年11月相对06年成交均价增长近一番，特别是07年下半年的销售量比上半年增长近一番，出现“销售的井喷”。2.2别墅交易情况分析06年2007年7月2007年11月销售均价40075995销售面积403221960100020003000400050006000700006年2007年7月2007年11月销售均价销售面积从左图表可以看出，7月份别墅的销售面积、销售均价分别是4032平方、4007元／平方，11月份销售面积、销售均价分别是2196平方、5595元／平方。韶关市别墅销售11月相比7月出现价升量跌的态势.2.3韶关商品房供应情况分析3263383709241670966084.960500001000001500002000002500003000003500004000002007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月住宅别墅2007年7月2007年11月住宅326338370924别墅1670966084.96从左图表可以看出，07年11月份比07年7月份韶关住宅总供应量比较平，别墅供应量迅猛增加，这主要是因为碧桂园的10.1上市和后续持续供货。碧桂圆48726.96翡翠湾2160森林观邸14688龙洲岛·菲诗艾伦510合计66084.9674%3%22%1%碧桂圆翡翠湾森林观邸龙洲岛·菲诗艾在售别墅中，碧桂园供应量占74％，其次是森林观邸占22％。随着碧桂园开发量不断增加和社区的不断成熟，韶关的别墅市场将逐步形成垄断.2.4在售别墅的主要组成2.5房地产市场小结从住宅的成交量来看，自2006年起成交价格和成交量呈逐年攀升态势。别墅的成交量自三、主要竞争对手分析别墅类蓉山·翡翠湾楼盘名称蓉山·翡翠湾销售热线0751-8523111地理位置武江区百旺大道所处片区武江区基本资料开发商/投资商御圣河置业（发展商）策划代理同致行（深圳）物业管理顺德三星级午夜管理有限公司付款方式及优惠一次性9.8折，按揭9.9折占地面积54000M2总建筑面积65300㎡总建筑面积65300M2容积率1.2装修标准毛坯建筑规模与类型别墅、小高层层数3F，15-16F总户数355车位/户数300个左右配套设施芙蓉山，游泳池，会所住宅销售均价9000元/M2最高价10000元/M2最低价8000元/M2工程进度联排已建好见外立面，独立未见外立面物业管理费1.6元/M2（花园不收管理费）户型比例户型面积户数比例销售率独立别墅347-390M2236.87%21.7%联排别墅194-263M29628.66%100%小高层洋房100-180M223664.47%0%客户特征30%是外地人用于投资、养老、休闲；70%是本地私人老板、公务员、教师等。楼盘主要卖点韶关唯一背山面江的项目，每户可见江景楼盘主要缺点没有合理运用江水资源；销售情况项目分两期开发，一期96套独立别墅全部售罄；二期推出23套独立别墅（目前主推11套，已售出5套，08年元旦再推出10套独立别墅，最后2套预计08年3月推出）。总规划图蓉山·翡翠湾主要户型图首层二层三层四层项目现状营销包装户外广告牌:销售中心:名人效应:蓉山·翡翠湾点评优点：三楼设置观景洗衣间，实属韶关首创；赠送超大前后花园；韶关唯一背山面江的项目，每户可见江景缺点：没有将江水资源利用价值最大化；别墅区与小高层住宅不分区，专享性不足，私密性别墅间落差不大。此项目无论地段还是居住环境并不逊色于本项目，而且是韶关目前唯一的独立别墅，因此成为本项目的最直接的竞争对手。韶关碧桂园楼盘名称韶关碧桂园销售热线8861888地理位置浈江区西堤交路七中右转800米所处片区浈江区基本资料开发商碧桂园集团策划代理自营物业管理自营整合推广自营占地面积239万㎡装修标准简单装修总建筑面积430万㎡容积率1.077绿化率42