顺驰地产上海罗店项目市场分析报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料顺驰地产上海罗店项目市场分析报告一、区域概况及规划1、区域概况罗店镇地处上海北郊，具有700多年历史，是上海市的一个历史名镇,素有金罗店之称。它位于宝山西北部,距市中心28公里,东距宝山新城16公里，西距嘉定城区11公里,北距太仓市15公里,行政区划面积50平方公里,现有户籍人口5.01万，下辖25个行政村，1个捕捞大队，5个居委会。2002年，全镇国内生产总值达12.67亿元，工业销售产值实现50.3亿元，外贸出口总额达3.82亿美元，劳均收入8691元，是上海确定的中心镇之一。同上海其它区域相比，罗店的优势主要体现在以下四个方面:1、具有门户城镇的区位优势。罗店位居郊环线与沪太路交汇处,是上海北部具备连接国内外良好水陆交通条件的门户城镇之一。镇内有沪太路、郊区环线、月罗公路等直接对外联系。2、具有历史老镇的人文底蕴。罗店始建于元朝至元年间,与上海设县年代相近,至今已有700多年的历史文化积累,素以“商贾云集,贸易甚盛”驰名。目前镇区内仍保留着古街、古桥和古寺等一批价值比较高的古文化资源。深厚的人文底蕴结合新的历史条件下的中心镇开发建设,必将进一步提升罗店的知名度。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3、具有依托宝钢发展特色产业的有利条件。罗店紧临宝钢、依靠宝钢。目前全镇工业产出的一半以上来自钢铁延伸业,今后可以进一步发展成为“上海(北部)不锈钢精品基地”延伸配套的重要组成部分,成为宝山区“一业特强”——钢铁延伸业的主要基地之一。4、具有发展第三产业的巨大潜力。罗店尚未经过大规模开发,现有的城镇化建设密度不高,土地资源丰富,河网发达,具有营造大面积生态园区和建设低成本、高品质现代绿色居住区的有利条件。作为一城九镇之一,罗店规划建设“特色城镇”，将获取改革开放新思路和招商引资新举措的先发效应,产生更具创意和特色的现代绿色居住区、特色风情旅游点等品牌效应,从而使各方面的优势充分聚焦和展现。2、区域总体规划（1）规划结构特色一中心——新镇公共活动中心。包罗城镇中心广场、北欧风情街、诺贝尔科技公园及特色住宅。三广场——市民广场、文化广场、行政广场。二轴线——南北向的城市生长轴，将连接罗店的历史、现在与未来，将罗店的新老文化特色有机地联系与展示。城市功能为老镇区、新镇区共同服务,互补而又完善。东西向的城市功能轴,将展示新镇的景观、休闲与居民活动,形成新镇区向外辐射、对内接纳的功能空间。（2）优美独特的绿化景观精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料一林——以森林、湖泊、岛屿为主的生态园林区。规划形成山坡、湖泊、森林,将充分感受特色“依湖而能望山、傍水而能见林”的生活意境,体现特色的生态环境。一园——生态园向镇区渗透,建立以绿草坪与白桦林相互辉映的具有生态特色的诺贝尔科技公园。在以特色地图为地形特色的公园中,展示着不同国度的景观特色。绿脉环湖——绿化景观进一步渗透到居住区组团,横向的绿轴与水系交融,湖泊犹如散落的珍珠与绿化景观交相呼应,形成新镇区绿草、红花、绿树相映成趣,湖泊河流小桥交替生辉的景观特色。（3）人车分离的道路交通人车分离的交通体系。实行机动车道、非机动车道、人行道完全分离,车行以行人优先为原则。依水而置的非机动系统。道路依水而建,道路与湖泊河流以及小桥驳岸,成为一大景观。以人为本的公交系统。服务半径为400米的公交站点设计,是以人为本的交通设计的一大特色。（4）以人为本的公共设施广场、小街、建筑与公园构成了典型特色城镇中心。行政广场以行政办公楼建筑为主,围合成为行政广场。文化广场以图书馆、博物馆等建筑为主,围合形成文化中心。市民广场以特色古典建筑、现代建筑为主,形成商贸、金融中心，围合形成市民活动广场。满足市民多层次需求，强化旅游观光精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料功能。（5）丰富多彩的居住类型生态城：主要分布在生态区以及公园、湖泊边,以独立式别墅为主。花园城：主要在新镇区南北两部分,以联排式别墅或3-5层公寓为主。现代城：主要分布在罗太路与获泾河中间,以公寓式住宅为主。（6）科技先进的市政环保市政工程管线以地埋为主。排污设施固体与液体自动分离,循环利用；生活垃圾分类收集,分类处理；建筑环保与节能(包括建筑屋顶花园、建材的环保)等都为我们展示了特色先进的环保技术,为坚持可持续发展创造典范。3、镇域结构规划（1）总体发展战略和特色风貌定位按照上海市城市总体规划和市委市政府关于一城九镇试点的总要求,罗店中心镇发展的总体战略目标和特色风貌定位是：用五至十年时间,基本建成功能布局合理,特色风貌独特,产业特色显著,自然环境优美,人文内涵丰富,信息化水平高,经济、社会、生态协调发展的上海地区唯一体现特色小城镇风情精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料的绿色文明都市集镇,建成面向二十一世纪、体现国际一流水准、可持续发展的上海北部地区重要的现代化中心镇。（2）人口规模和镇区规模人口规模。2010年全镇常住人口总量规模控制在8万人,其中镇区人口6.5万人,占全镇人口81%。镇区规模。长远规划镇区面积控制在12.4平方公里,占全镇土地总面积的近25%。其中新镇区6.8平方公里,内含生态区3.4平方公里。（3）区功能格局罗店中心镇开发建设的总原则是：重点建设新镇区，控制保护老镇区；先建好新镇区，再改造老镇区。全镇辖区的功能布局应当体现规划科学、环境生态、经济社会发展协调性的统一。镇区功能格局可分为老镇区、新镇区、生态区、产业开发区四大板块。老镇区——规划完善整合，将自然风貌、经济、文化与体现特色风貌的新镇区交相呼应。新镇区——原汁原味地体现特色城镇风情，建成罗店中心镇特色风貌的标志性区域。城依林而建，人临水而居，呈现林、城、水、居有机融合的网壮结构形态。生态园林区——地处新镇区内的东侧，规划建成3.4平方公里的生态园，并精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料利用现有水网形成森林、坡地、湖泊、岛屿、特色童话园、婚庆园、高尔夫渡假园及斯堪地纳维亚冒险园等主题公园，创造特色式良好的生态环境。产业开发区——地处真域北部。罗店特色产业的战略定位是：重点发展钢铁精品和不锈钢制品业，并通过建设不锈钢国际交易展示中心来促进工贸结合型不锈钢产业链的形成。依托宝钢的产业优势，规划发展以不锈钢制品为主的产业区，将产业区划分为不锈钢制品制造区、配套加工区、配套服务区、展示观光区、营销贸易区等。4、核心特色风貌区设计（1）入口：湖岸连续的公共建筑,在犹如镜面的湖泊上形成迷人的倒影,将令沪太路上的行人停步留驻。湖边的灯塔将成为沪太路上的标志性建筑,连续的图书馆等公共建筑立面是湖边的景观特色。（2）广场：连续性的建筑，不同特色、不同时代的建筑风格,特色灯塔,将为城镇增添无穷魅力。四面临水,不同的立面将形成丰富迷人的倒影,四面不同的驳岸,吸引游客、行人在此停留。（3）小街：小街蜿蜒曲折,精致而又简洁,特色购物使游客与居民流连忘返。沿荻泾河畔,形成小街高低错落的建筑立面，并在碧波荡漾中留下倒精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料影,使得公园中的行人以及居住区的居民可以时刻享受到小衔的迷人风情。（4）公园：公园将展示各国的特色自然环境、生态地貌及特色文化，其中包括诺贝尔科技主题公园。还有特色的坡地、驳岸、小岛以及具有时代建筑魅力的博物馆、展览馆，为老镇区、新镇区以及游客共同享用。（5）住宅：生态城以简洁明快的别墅为主,散落在公园旁，片林中，湖泊河流畔，绿树婆娑、红花摇曳、河水荡漾,形成最优美的生态居住环境。花园城以联排式别墅或3-5层连续性公寓房为主,形成连续的庭院空间,临水或近绿,优美的景观,形成宁静和谐幽雅的居住空间。现代城为实用的标准公寓房。美观实用的古典式公寓房、轻盈别致的钢结构公寓房、色彩鲜艳明快的现代式公寓房都将为新镇区带来丰富多彩的居住新模式。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料二、目标市场评估分析1、固定资产投资分析2004年1-9月，宝山区固定资产投资继续保持快速增长势头，完成总投资104.87亿元，创历史新高。工业投资稳步增长、房地产投资势头良好、市政设施投资力度加大。（1）投资总量增长较大，但增幅有所回落2004年1-9月，全区完成投资104.87亿元，比上年同期增长55.0%，增幅比第一季度、第二季度分别回落56.7和11.8个百分点。从建设性质来看，基本建设投资33.73亿元，同比增长97.8%，其中金罗店完成投资16.06亿元，占47.6%；更新改造投资2.46亿元，同比增长8.8%；房地产开发投资38.38亿元，同比增长47.0%；农村及私营投资30.3亿元，同比增长36.2%。三季度全区完成投资及增幅精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（2）工业投资稳步增长2004年1-9月，全区完成工业投资34.16亿元，同比增长25.6%，占全区投资总额的32.6%。投资在5000万元以上的项目共18个，完成投资19.61亿元，占工业投资的57.4%。其中上海欣龙非织造新材料公司（11000万元）、大锐科技发展有限公司（10000万元）、上环光电有限公司（10000万元）、工业园区内的农民动拆迁共完成9.17亿元。（3）房地产开发投资势头良好2004年1-9月，全区完成房地产开发投资38.38亿元，同比增长47.0%，占全区投资总额的36.6%，增幅高于去年同期40个百分点。从工程用途看，主要是住宅投资，完成33.94亿元，同比增长44.2%。从地区看，投资主要集中在以下地区，大场镇完成投资9.95亿元，占全区房地产投资的25.9%，居各乡镇之首；随着顾村“四高”小区的陆续开工，顾村镇的房地产业发展迅速，共完成投资7.6亿元，占19.8%；近年来，宝山西城区建设开发不断加快，杨行已成为宝山房地产业投资的新热点，共完成投资6.68亿元，占17.4%。（4）市政设施投资力度加大2004年1-9月，全区完成市政设施投资7.57亿元，同比增长217.1%，其中道路投资6.94亿元，同比增长190.3%。在建的宝山工业园区完成市政设施投资2.75亿元，占市政设施投资的36.3%。全区投资建设道路23条，投资超亿元的道路2条，为金石路、宝杨路改建（蕴川路-深水浜）。（5）第三产业投资大幅增长今年前三季度在全区投资总额中，第一产业完成投资0.1亿元，仅占总投资的0.09%；第二产业完成34.38亿元，同比增长25.9%，占32.8%；第三产业完成投资70.39亿元，同比增长74.5%，占全区投资总量的67.1%。第三产业的投资除房地产业以外，主要来自公精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（