题目我国房地产市场财富效应的实证分析

分类号密级UDC编号本科毕业论文（设计）题目我国房地产市场财富效应的实证分析院（系）经济学院专业工商管理年级2003级学生姓名周靖学号20032916指导教师陈淑云二○○七年五月华中师范大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下独立进行研究工作所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保障、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关学位论文管理部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权省级优秀学士学位论文评选机构将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1、保密□，在_____年解密后适用本授权书。2、不保密□。（请在以上相应方框内打“√”）学位论文作者签名：日期：年月日导师签名：日期：年月日目录内容摘要………………………………………………………………………………1关键词………………………………………………………………………………1Abstract………………………………………………………………………………1KeyWords……………………………………………………………………………1一、导言………………………………………………………………………………2（一）研究背景……………………………………………………………………2（二）文献综述……………………………………………………………………2（三）问题的提出…………………………………………………………………3二、房地产财富效应理论……………………………………………………………4三、我国房地产财富效应的实证检验………………………………………………5（一）模型建立的理论依据………………………………………………………5（二）变量选取及数据说明………………………………………………………6（三）实证检验……………………………………………………………………7（四）实证结果的说明……………………………………………………………8四、实证结果的原因分析及政策建议………………………………………………9（一）原因分析……………………………………………………………………9（二）政策建议…………………………………………………………………10五、结语………………………………………………………………………………11参考文献……………………………………………………………………………12致谢……………………………………………………………………………13内容摘要：本文研究了我国房地产市场的住宅价格波动对国民经济总消费产生的影响，考察了我国房地产市场形成的财富效应的具体特征。全文分为五个部分：第一部分为导言，主要介绍了房地产财富效应的研究背景，对目前国内外关于房地产财富效应的研究论点进行了综述，顺势引出本文研究的问题；第二部分为财富效应理论概述，介绍了房地产市场财富效应研究的由来和发展；第三部分为实证分析部分，利用1991－2006年年度数据实证研究了我国房地产财富效应对社会总消费的影响情况，结果表明我国房地产市场并不具有财富效应；第四部分分析了造成此种结果形成的原因，并且进行了一定的对策探讨；第五部分为文章的小结，对全文进行了总结性的论述。关键词：房地产市场财富效应实证检验Abstract：ThefollowingpaperisabouttheinfluenceofthepricefluctuationinChinarealestatemarkettothetotalconsumptionofnationaleconomy.Thisarticleisdividededintofiveparts:thefirstistheleadinwhichmainlyshowsthebackgroudofthewealtheffectofrealestate.Thispartislistedathoroughintroductiontothewealtheffectofrealestatebothinnerandabroad.Thenfollowedwiththedescriptiontothethesisofthewealtheffectinwhichtheoriginandthedevelopmentofwealtheffectinrealestateareinclued.Thethirdpartisanalyzedwithdataof1991—2006toindicatetheinfluenceofthepricefluctuationinChinarealestatemarkettothetotalconsumptionofnationaleconomy.Andfromthispart，wewillknowthewealtheffecthasaweakinfluencetoChinarealestatemarket.Thefollowingpartisanalyzedthereasontothisfactandsomeprescriptionsaregiven.Thelastpartistheconclusion.KeyWords：Therealestatemarketthewealtheffectanalyzedwithdata1一、导言(一)研究背景作为一国财富重要组成部分的房地产，既是各类投资者重要的投资对象，也是家庭财富的重要组成部分。近年来，由于房地产市场蓬勃发展，房地产财富在家庭财富比例不断上升。数据显示：目前我国居民房地产财富占资产财富比例约为30%。①从各国经济来看，全球居民财富也越来越紧密地与房地产联系在一起。2002年美国居民拥有的房地产价值达14万亿美元，已经超过居民拥有的股票资产价值。自1998年以来，我国房地产在低利率、房贷和海外游资的支撑下进入一轮增长周期，房地产价格一路飙升。2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14．4%，其中商品住宅上涨15．2%，为1998年以来昀高涨幅。②这样的发展态势引起了各方面的重视。政府还把稳定住房价格作为加强和改善宏观调控的一项重要内容。正在这样的背景之下，房地产市场财富效应引起学者和政策界的关注。(二)文献综述住宅价格与居民消费之间关系的研究在昀近十多年的时间引起了各国研究者的广泛兴趣，这是因为在不少国家都可以观察到住宅价格和居民消费之间存在着正的相关性。总体来说，理论研究表明股票价格的上扬通常会影响到消费的增长，但是，房地产价格的上升对于消费的影响是不确定的。这主要是因为影响房地产价格和消费支出的因素众多，许多因素是相互影响甚至相互抵消，并且对于①陈思婷：《“财富效应”退化》，《国际经贸消息》，2002年08月14日第01版。②龙奋杰等：《住宅市场与城市经济互动机理研究综述与展望》，《城市问题》2006年第1期。2不同国家显示出的房地产财富效应影响水平差距很大，因而很难得到一个统一的判断。众多国外学者对房地产财富效应进行了实证研究。例如Case、Quigley和Shiller研究发现美国等14国的房地产市场的财富效应显著，而且比股票市场的要大。Boone(2002)验证了G7国家存在着较强的财富效应。然而,部分学者却认为房地产市场的财富效应很少或者不存在。Elliott(1980)对消费支出、金融财富和非金融财富的一项早期研究结果表明非金融财富对消费没有影响。他在分析中指出家庭往往把房子、汽车、家具和电器看作家庭环境的一部分,而不是可以实现的购买力。Levin(1998)对退休历史调查数据(RHS)进行了分析,发现房地产对消费没有影响。Tracy、Schneider和Chan(1999)发现房价波动引起的消费变动可能比股市波动引起的消费波动小得多。另外,税法可能强化了消费者终生持有财产的遗赠动机(Poterba,2000),人们更希望把房产传给子孙,而不是用来增加消费。国际货币基金组织(2002)的研究报告详细研究了财富效应在不同的金融体系国家、不同时期的差别。我国房地产价格波动是否也产生显著的财富效应？学者也展开了相关研究。例如朱新玲、黎鹏（2005）通过数据实证分析的方式证明目前我国房地产市场还不具有财富效应，房价的上涨并没有引起消费的增长，而是使可用于消费的资金流入房地产市场，反而使消费减少。张存涛（2006）采用1987-2005年年度数据，通过回归分析得出无论长期还是短期，房地产价格对社会消费都具有抑制作用。黄平（2006）实证检验表明我国房地产财富效应影响比较微弱。另外，刘建江（2005）借鉴了AlexanderLudwig和TorstenSlok（2002）的研究成果，主要从影响房地产市场财富效应的传导渠道方面进行了论述。可以看出，绝大多数实证研究结论不支持中国房地产市场存在显著的财富效应。(三)问题的提出随着经济增长和居民收入的增长，居民的资产财富积累很快，来自资产财富的比重迅速上升。以2001年为例,居民拥有债券资产11207.6亿元、股票资产4731.9亿元、保险准备金4287.3亿元,三项金融资产加总与当年居民收入4058.44亿元的比值为4.98。①近年来，房地产资产日益成为我国居民昀重要的①杨鲁邦：《中国房地产的“财富效应”还能维持多久》，《文汇报》，2004年10月28日第04版。3资产财富类型，其财富效应如何，对经济有着如何的影响是当前必须面对的重要问题。目前房地产价格迅速上扬，其是刺激国内居民消费的增加，还是仅仅抑制了其他方面的社会消费，是国家判断我国房地产是否健康发展，从而进行宏观调控的重要依据。因此对这一问题的研究有着重要意义。资产价格的变化对消费的影响一直是理论界与实务界所密切关注的一个问题。对这一问题也一直存在争议，争论的焦点主要集中在以下几个方面：第一，资产价格变动会不会影响消费？如果答案是会的话，那么它又是怎样影响消费，即资产价格变化影响消费的渠道有哪些？第二，是不是不同的资产类型会对消费有不同的影响效应？而这种效应是不是在不同的国家会不一样。本文希望通过计量经济学的某些研究手段，结合当前的数据实证分析我国房地产市场在当前发展阶段下是否具有财富效应，借此对其现象背后原因进行某些探讨，并希望作一些对策分析。二、房地产财富效应理论经济学中所谓的“财富效应”昀初是指庇古（A.C.Pigou）提出的实际货币余额效应，即“庇古效应”。它是指由于价格总水平的变化引起了人们手中持有货币的实际购买力的变化，进而引起消费水平和总需求量的变化。①在消费函数理论中，这一效应可由扩展的莫迪利亚生命周期假说来说明。生命周期理论认为，影响当前消费的因素：一是来自工资的当期收入；二是资产总价值所表示的财富。与生命周期理论一样，消费的持久收入理论也认为消费不仅仅取决于本时期的收入，而是取决于更长期的平均收入或持久收入，持久收入理论认为暂时收入变化对消费不产生影响，两者相同点在于均考虑到消费与长期收入的关系。RobertlElHall(1978)和MarjorierFlavin(1981)把理性预期理论、持久收入理论和生命周期假说综合起来，同样突出财富对消费的作用，提出了如下的现代消费函数形式：C=αWt+βYd+γ(1-β)Yd-1,其中0〈α、β〈1，Yd、Yd-1分别是当年和上年的可支配收入。上式表明，决定消费支出的不仅仅是现期和前期的可支配收入，还包括消费者积累的财富。若把庇古效应称作传统意义上的财富效应，它仅解释了物价水平变动引起货币余额变化所体现的财富效应。当前，由于社会财富构成的多元化以及社会结①[美]约翰·伊特韦尔著：《新帕尔格雷夫经济学大词典》，北京经济科学出版社1996年版，第954页。4构的不断变化，个人财富价值的变动不仅仅局限于货币余额的变化，其他资产如房地产、债券和股票等价格的变动同样可以引