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CBD国贸中心市场调整1/29驻马店市房地产2011年市场解析第一章、驻马店市场概况第二章、住宅市场概况第三章、竞争对手分析第四章、楼市动态关注2011-10CBD国贸中心市场调整2/29第一章、驻马店市场概况2011年上半年在调控政策频出、购房者持续观望中悄然走过，回望驻马店楼市，在政府楼市调控重拳出击下，住宅均价从年初的2935元/㎡，截止到10月统计的住宅均价3545元/㎡，经历了小幅上涨。加息、限购令等政策频频出台，我们似乎没有在2011年看到驻马店楼市的春天，而政府、开发商、购房者之间的博弈与较量，却依然在上演。保障房、商业地产等这些高频词汇，逐渐引起我们关注；调控政策利好不断，是否会掀起楼市热浪，也值得我们期待。回顾去年驻马店楼市市场，2011年，国家出台了包括土地、金融、税收等一系列房产调控政策，调控方向由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨。从提高首付到限贷，从限购到叫停三套房贷，从加强土地监管到加息，从二套房首付不低于50%到多次上调存款准备金率，让人不知所措。2011年，纵然有密集的国家调控政策出台，驻马店楼市没有“大涨大跌”，始终在调控政策中向前发展。牵一发而动全身。提高首付、加息限贷等政策一定程度上遏制了一部分炒房投资行为，同时也让一部分有着刚性需求和改善性购房需求的购房者陷入观望情绪。受政策影响，一二线城市的房价出现了一定程度的波动，部分城市的房地产市场是量价齐跌。驻马店房价仍处于逆势上扬的状态。市委、市政府制定的《驻马店市“三区两县一体化”发展总体规划纲要》显示，未来10年，“三区两县”共规划社区项目168个，总投资1.1亿元；房地产共规划项目29个，总投资70.6亿元，其中驿城区项目23个，总投资66.6亿元。“三区两县一体化”的提出，将会深度地整合我市经济、产业、环境等资源，拉动我市经济社会的全面发展。CBD国贸中心市场调整3/29“三区两县一体化”的打造，将对驻马店未来的城市发展提供强大的动力。改善环境，扩容城市，都将给房地产行业带来新的发展机遇，但一定要预防房价瞬间骤升的“吹气球”现象的发生。1.数据篇——上半年房价涨610元/平方米2011年1-10月驻马店房屋成交均价图293530353240329033093321338033953420345426002700280029003000310032003300340035001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份在限购、限价、限贷、保障房、加息等多重政策的影响下，上半年驻马店楼市可以用卖方恐慌、买方纠结来形容。我们逐一来梳理一下各月的楼市变化：第一季度：1、2月份受去年行情以及新政即将出台等消息的影响，楼市比较旺销，大规模“抢签”购房促使成交量急速攀升，两月成交量近10万平方米。而到了2月底，由于受各地一线城市“限购令”出台的影响，很大一部分的投资置业者也都陷入买与不买中。据有关数据统计，部分一线城市限购令出台后的第二周，我市普通住宅仅成交266套，市场销量迅速跌至冰点，直至3月下旬，驻马店商品房销量才小有回升。CBD国贸中心市场调整4/29第二季度：4、5、6三月政策除去中央颁布的“国八条”、“房产税改革”、“货币紧收”政策外，地方政府并未出现更进一步的执行落实，所以本季度的销量都处于平稳状态，没有出现大涨大跌的情况，价格也比较坚挺，均价为3290元/平方米，环比上涨1.54%，第三季度：进入7、8、9三月，政策调控越发严厉，住房与城乡建设部调整住房公积金存贷款利率、中国人民银行上调人民币存贷款基准利率、央行起调整存准基数、部分地方政策推出房屋限购、存量房房产税等政策，直接影响到二三线城市的购房群体，这一系列政策，在打击投机群体之时，使原本刚需群体也受到严重影响。2.政策篇——政策频出加压楼市回顾上半年，是调控政策频出的半年，几乎每个月都有新的政策出台。2月8日央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，4月5日央行再次决定上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，7月6日央行第三次加息。5月1日开始，驻马店房屋销售实行“一房一价”。5月10日首套房贷首付上调至四成，基准利率上浮5%-10%一系列楼市调控政策剑指“价格过快上涨”的住宅市场，在渐进调控房地产住宅市场的大背景下，投资客也已意识到转型的时刻或许到来，纷纷将目光转向了受新政影响较小的商业地产，如今的驻马店楼市俨然步入了城市综合体时代。3.商品房市场分析篇截止2011年10月31日，全市商品房预售登记房屋453套，总登记面积56886.115平方米，总均价为3545元/平米。CBD国贸中心市场调整5/292011年10月驻马店房屋销售均价图33343337334133473356336233593363334633583360336333683346335233573372354532003250330033503400345035003550360010.810.910.1010.1110.1210.1310.1410.1510.1610.1710.1810.1910.2010.2110.2210.2310.2410.2510.2610.2710.2810.2910.3010.312011年10月驻马店房屋销售面积图2936.734824.423489.757769.2652812.942633.162121.492101.452194.74241.763119.562304.193004.763262.772917.332412.752097.632641.46010002000300040005000600070008000900010.810.910.1010.1110.1210.1310.1410.1510.1610.1710.1810.1910.2010.2110.2210.2310.2410.2510.2610.2710.2810.2910.3010.31CBD国贸中心市场调整6/292011年10月驻马店房屋销售套数图23182325282720263526412619182537181805101520253035404510.810.910.1010.1110.1210.1310.1410.1510.1610.1710.1810.1910.2010.2110.2210.2310.2410.2510.2610.2710.2810.2910.3010.31环比2011年9月份，10月销售面积下跌45%，销售套数下跌36%，销售均价上涨2%。解析：2010年是房地产行业国家宏观调控最为严厉的一年。尽管如此，驻马店市房地产市场仍然是稳固发展的一年，虽楼市整体成交量有所下跌，但是成交均价在稳中增长，预计2011年，我市的房地产市场将继续持续供销两旺的态势。未来随着商业物业供应的持续放量，特别是城市综合体项目的增加，大型集中型商业的将会大量入市，未来商业供应有进一步放大趋势，但由此带来的过剩问题值得注意。第二章、住宅市场概况CBD国贸中心市场调整7/29一、销售状况分析2011年驻马店楼市1、2月份受去年行情以及新政即将出台等消息的影响，楼市比较旺销，大规模“抢签”购房促使成交量急速攀升，两月成交量近10万平方米。而到了2月底，由于受各地一线城市“限购令”出台的影响，很大一部分的投资置业者也都陷入买与不买中。据有关数据统计，部分一线城市限购令出台后的第二周，我市普通住宅仅成交266套，市场销量迅速跌至冰点，直至3月下旬，驻马店商品房销量才小有回升。而4、5两月的销量都处于平稳状态，没有出现大涨大跌的情况，进入6月份，受部分刚需力量蓄势爆发的影响，市场成交量再次出现了小幅上涨的态势，价格也比较坚挺，均价为3290元/平方米，环比上涨1.54%。总结整个上半年，房价在起起伏中以微涨告捷。8月到9月初，各个项目的认筹及销售情况都不错，但到九月底，随着驻马店市二套住房首付款比例不低50％，担保贷款条件提高，以及整个市场经济形势的恶化，造成了金九银十的惨淡局面，很多楼盘在十一过后，销量更差。大多数客群持观望态度。二、楼盘分析1、2011年度目前全市在售楼盘情况北区：北区经过几年的不断发展形成了以市委、市政府为核心的行政新区、以黄淮学院为核心的教育中心区、以会展中心为核心的会展经济圈。打造我市的行政、金融、商业、生活、商务、教育中心，塑造全新驻马店。今年来，以这些核心区为中心的特色房地产板块，在各自的中心周围谋篇布局。因此，北区是未来城市发展的大方向，政府政策的倾斜，加之这一地段环境和交通的不断改善，将逐渐成为人们心目中理想的居住地，有着很好的升值和发展前景。CBD国贸中心市场调整8/29板块划分：雪松大道以北关键词：高层新行政商务中心CBD配套设施：★★★★代表楼盘：置地·天中第一城、置地·百胜园、香水湾、天基城中心花园、鹏宇天下城、国际金融贸易中心,西班牙小镇等项目名称占地面积建筑面积开发商项目位置物业形态面积区间均价优惠及营销节点置地·天中第一城300多亩60万平米置地房地产文明大道跟开源大道交汇向北500米路西多层洋房、小高层，商业街，住宅134-160㎡3600元/㎡小高层多层已基本告罄，目前仅剩高层户型，二期已开始排号。认筹2万抵3万，一次性付款5个点，按揭1个点置地·百盛园50亩暂无置地房地产文明大道与开源大道交汇处住宅103-171㎡3800元/㎡10月22日起，新购房客户一重礼：购房即享房价直减9000元；二重礼：1000元签约礼；三重礼：购房即送品牌小电器1台；天基城中心花园3万平米13万平米天基置业纬一路与骏马路交汇处住宅、商业、写字楼110-178㎡两房，三房3700元/㎡交一万抵二万排号，交三万抵五万，确定一次性CBD国贸中心市场调整9/29付款的可确定房源。爱家会展·国际公寓2万平米15万平米驻马店欢乐爱家置业有限公司驻马店乐山路与通达路西100米住宅、商铺住宅：35-44.5㎡、29-85㎡一房商业：33-68㎡，200套3500元/㎡认筹中鹏宇天下城85亩28万平米鹏宇房地产开发有限公司乐山大道与置地大道交汇处向南300米住宅、商业、酒店89-300㎡3800元/㎡一期尾盘二期接受咨询西班牙小镇649亩202万平米驻马店开发区嘉富诚置业有限公司开源大道与盘龙山交汇处向北500米住宅暂无待定营销中心9月份开放锦龙·中央花苑暂无13万平米驻马店锦龙置业有限公司天中山大道与置地大道交会处（柏林公寓对面）住宅113-133㎡待定9月10日举行VIP公开认筹（交3万抵4万/额外98折/仅限当天）活动天地惠城8.6万平米38万平米河南壹柒置业有限公司乐山大道与纬一路交叉口北50米水务局北侧小高层高层商住楼89-139㎡3400元/㎡1＃、3＃楼首批房源隆重推出，每天一套特价房，最高特惠92折，当天定房送柜式空调一台香水湾5.3万平米25万平米河南泽鑫置业有限公司文明大道与开源大道交汇处小高层高层商铺37.9-129.74㎡待定VIP招募盛大开启，会员特享，交3万抵4万CBD国贸中心市场调整10/29东高国际7万平米33万平米驻马店市东高置业有限公司文明大道与金雀路交汇处高层商铺142.8-185.4㎡3100元/㎡现房，20层以下基本销售告罄，均价3100，手续齐全建业森林半岛30万平米驻马店建业住宅建设有限公司位于乐山大道与置地大道交叉口东400米多层小高层高层别墅商铺137-231㎡3600元/㎡小高层已售完，高层估计售40%优惠政策：一次性付款优惠2%，按揭优惠1%明珠港湾200亩30万平米明珠集团开源大道西段北侧住宅90-168㎡3500元/㎡一批主体建筑完工二批多层施工建设中全城接受预约北区（本案周边）项目分析：本区域内在建项目是驻马店最为集中的区域，北区经过几年的不断发展形成了以市委、市政府为核心的行政新区、以黄淮学院为核心的教育中心区、以会展中心为核心的会展经济圈。打造我市的行政、金融、商业、生活、商务、教育中心，塑造全新驻马店。本区域是驻马店市政重点规划建设区域，是未来城市发