黄岛区区域市场分析

青岛市黄岛区区域市场分析2Documentnumber2Documentnumber黄岛区宏观背景黄岛区土地市场黄岛区住宅市场黄岛区板块特征黄岛区典型热销/滞销项目分析总结黄岛区基本框架3Documentnumber3Documentnumber黄岛区宏观背景黄岛区概况黄岛区经济发展黄岛区产业结构黄岛区规划小结注：2012年12月1日按照国务院的批复，青岛市部分行政区划调整，撤销青岛市原黄岛区、原胶南市，合并为新的青岛市黄岛区。4Documentnumber4Documentnumber原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/概况青岛黄岛区位于胶州湾西畔，又称青岛西海岸新区，由原开发区和原胶南市（下述“黄岛区”之数据均为胶南市及开发区之和）组成，环境优美，风景秀丽，与青岛市区隔海相望。伴随青岛市“拥湾发展”战略的确立，青岛城市经济重心逐步开始向西海岸转移；目前已成为产业高度集中、商贸活动频繁的现代化生态城区。2011年7月，南隧北桥成功通车，标志着新黄岛区城市建设全面融入了大青岛的发展格局中。新黄岛5Documentnumber5Documentnumber原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/经济发展黄岛区GDP近年来增长迅猛，2012年GDP相比2005年劲增3.2倍，并且在青岛市的比重不断增加，占青岛全市GDP总额近三成，进一步稳固了西海岸区域经济重心的地位。2012年，西海岸经济新区规划出炉，将进一步加快黄岛区经济的腾飞。黄岛区经济发展进入高速发展阶段，为该区域各行业发展带来诸多机遇较快的经济发展速度为该地区房地产行业的持续发展提供了良好平台。GDP增幅和房地产业发展状况的关系停滞稳定发展高速发展萎缩小于4%4%-5%5%-8%大于8%根据GDP增长速度与房地产市场关系，随着黄岛区区域经济的高速发展，近几年黄岛区房地产行业发展亦处于高速发展阶段，以后的黄岛阳区的房地产市场发展空间及投资潜力非常大。6Documentnumber6Documentnumber原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/经济发展/消费水平2012年,黄岛区城镇居民人均可支配收入为35354元,远高于青岛人均消费支出，生活水平相对富裕，具备一定消费支撑力，为房地产快速发展提供了有力的保证截止到2012年末，青岛市人均可支配收入达到28924元，比2011增长357元；而同期人均生活消费支出为20391元，比2011年增长1094元；2012年，黄岛区城镇居民人均可支配收入为35354元，高于青岛市平均水平，区域消费支撑力强。恩格尔系数60%以上50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%20%以下生活水平贫穷温饱小康相对富裕富裕极其富裕联合国对世界各国生活水平划分标准从恩格尔系数来看，青岛市恩格尔系数近几年比较稳定，基本维持在36%-39%，生活水平处于相对富裕。根据经济发展情况，黄岛区城市居民生活水平大于青岛市平均水平，生活水平相对富裕。200720082009201020112012人均可支配收入178562046422368249982856728924人均消费支出133761499916080175311929720391050001000015000200002500005000100001500020000250003000035000元青岛市2007---2012年城镇居民人均收入支出情况36.98%37.38%38.49%37.40%36.30%37.10%36.00%36.50%37.00%37.50%38.00%38.50%39.00%2007年2008年2009年2010年2011年2012年青岛市2007---2012年恩格尔系数变化7Documentnumber7Documentnumber原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/产业结构产业结构日趋合理，经济结构得到优化，第二产业为主导，第三产业稳定增长，造就了大批有产者，为房地产发展提供充足需求客户，持续促进房地产快速发展5.23%4.17%3.55%3.36%3.07%3.04%2.90%64.21%65.41%65.95%64.70%63.80%63.03%62.10%30.56%30.42%30.50%31.94%33.12%33.93%35%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%2005200620072008200920102011西海岸产业结构示意图第一产业第二产业第三产业黄岛区经济发展以第二产业为主导，第三产业不断稳定增长，产业结构稳定地优化升级；产业结构日趋合理，产业的稳定发展及优化升级，造就大批有产者，他们成为黄岛区各种物业的主力客群，促进区域房地产快速发展。8Documentnumber8Documentnumber原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/区域规划为支撑青岛市城市建设，西海岸经济新区最终形成了极建“一核双港,九湾六区”的空间开发格局，亦有效引导了房地产发展空间布局。一核：即青岛经济技术开发区拓展区（新区核心区），规划面积约330平方公里,建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。双港：包括前湾港以及董家口港；实现物流配送、市场交易、保税储存以及与之相关的金融服务、市场贸易功能。九湾：前湾、海西湾、唐岛湾、灵山湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、月亮湾、棋子湾9个海湾构成了青岛西海岸的海域版图，重点发展酒店旅游业。六区：包含董家口经济区、保税功能拓展区、国际经济合作区、国际旅游度假区、国防科工服务保障区、生态农业和发展储备区6大功能园区。其中中德生态园、中日韩区域经济合作试验区启动区、董家口临港经济区产业区、核心区中央商务区、海岛国际文化旅游度假区启动区、董家口临港经济区旅游宜居区六个片区已率先启动。发展定位：功能定位：东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。产业定位：现代产业体系完善的生态文明新城区。9Documentnumber9Documentnumber原市北板块住宅市场概述黄岛区宏观背景/小结黄岛区经济发展黄岛区产业结构黄岛区是青岛是六大市辖区之一，是未来青岛城市建设中新的经济增长极。黄岛区经济连续多年一直维持高速发展阶段，房地产发展也进入高速发展阶段，区域房地产市场存在着诸多发展机遇；黄岛区人均可支配收入高于青岛市人均消费支出，生活水平相对富裕，具备一定消费支撑力，为房地产快速发展提供了有力的保证。产业结构日趋合理，经济结构得到优化，第二产业为主导，第三产业稳定增长，造就了大批有产者，为房地产市场提供充足的需求客户，促进该区域房地产行业持续快速发展。黄岛区规划黄岛区概况规划新黄岛区，打造现代产业体系完善的生态文明新城区；规划西海岸经济新区，重点打造成为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。10Documentnumber10Documentnumber黄岛区土地市场黄岛区土地供应黄岛区土地成交11Documentnumber11Documentnumber2012年黄岛区土地成交85幅，面积258.84万㎡，同比2011年成交面积下降17%；受国家宏观调控影响，开发商拿地热情冷淡；2013年1-5月，黄岛区共成交98.25万㎡，同比去年增加637%，市场回暖、政策松缓以及规划落位给开发商拿地较大鼓舞。黄岛区土地市场/供应——成交土地名称地址总建面积占地面积出让底价出让楼板价成交总价成交每亩底价成交楼板价南土告字[2013]第1号胶南市海滨八路南、上海东三路西3地块青岛市胶南市海滨八路南、上海东三路西97,365㎡54,092㎡10,711万元1,100元/㎡10,711万元1,320,103元/亩1,100元/㎡南土告字[2013]2号胶南市大学园路东、大学路南2地块青岛市胶南市大学园路东、大学路南111,992㎡69,995㎡12,320万元1,100元/㎡12,320万元1,173,423元/亩1,100元/㎡南土告字[2013]第9号胶南市环山路东、大学二路南2地块青岛市胶南市环山路东、大学二路南72,874㎡60,728㎡10,203万元1,400元/㎡10,203万元1,120,082元/亩1,400元/㎡南土告字[2013]第9号胶南市环山路东、大学二路南1地块青岛市胶南市环山路东、大学二路南80,989㎡67,491㎡11,339万元1,400元/㎡11,339万元1,120,056元/亩1,400元/㎡南土告字[2013]第11号胶南市泰山路南、宝山路西11、12地块青岛市胶南市泰山路南、宝山路西157,225㎡87,347㎡16,037万元1,020元/㎡16,037万元1,224,013元/亩1,020元/㎡南土告字[2013]第11号胶南市万德路西、海滨十一路北19地块青岛市胶南市万德路西、海滨十一路北104,564㎡58,091㎡8,992万元860元/㎡8,992万元1,031,949元/亩860元/㎡南土告字[2013]第11号胶南市大卢河东、黄海路北10地块胶南市大卢河东、黄海路北82,171㎡51,357㎡9,039万元1,100元/㎡9,039万元1,173,361元/亩1,100元/㎡2012年1-5月与2013年1-5月土地供应成交面积对比2013年1-5月土地供应成交信息(总用地面积大于5万㎡)黄岛区2012年1月至2013年5月供应土地基本全部成交，土地无溢价，但成交量仍位居各区市前列，黄岛的刚需产品处于主打地位，改善型产品也渐批量上市，开发商拿地热情相对积极，市场前景较为乐观。12Documentnumber12Documentnumber黄岛区商品住宅市场黄岛区市场黄岛区市场对比分析黄岛区成交结构小结13Documentnumber13Documentnumber黄岛区商品住宅市场/黄岛区市场/成交量价分析受调控政策变动因素及开发商低价走量策略的影响，2012年至2013年5月黄岛区市场逐步走向回暖，12年底出现翘尾行情，项目成交量增明显，价格随成交增加有所上涨，价位浮动不大。黄岛区2012年除了第一季度入市项目减少以外，其后成交数量稳步上扬，2013年初受政策不确定性影响，开发商持稳观望，入市项目交少，整体成交量虽有所回落，同比去年增长；成交价格未出现较大浮动，同比价格平稳上涨，黄岛区主力成交均价在7000——8500元/㎡。黄岛区商品住宅成交量价分析301580138212181410161418912453198514812415681313027322325161316230100020003000400050006000700080009000010002000300040005000600070008000成交套数套成交均价元/平米14Documentnumber14Documentnumber原市北板块住宅市场概述黄岛区商品住宅市场/黄岛区市场/供求分析黄岛区目前存在供过于求的现象，受新的政策影响，也作为刚需集中地，开发商也为快速回笼资金，楼盘上市集中，同质产品较多，竞争激烈黄岛区2012年以来，除了2、4月份和13年第一季度供应量减少，供小于求以外，其他皆供过于求，但比值不太大，黄岛仍是交易热门区域。0123456789050000100000150000200000250000300000350000400000供应面积平米供求比黄岛区商品住宅供求分析15Documentnumber15Documentnumber黄岛区商品住宅市场/黄岛区市场/存销分析受市场回暖和调控松动影响，黄岛区自2012年存量基本成逐月递减走势，去化速度加快，但是库存基数仍较大，销售压力不减。黄岛区2012年第三季度开