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黄黄石石第第一一商商圈圈市市场场分分析析引子随着操作的楼盘在不断的变化，当我们面对长龙·黄石形象项目时，每时每刻都在考虑同一个问题：长龙·黄石形象项目周边商业氛围不浓；成本造价高昂；项目如何定位（商业地位的定位，经营功能的定位，经营模式的定位，投资户群体的定位）才能独辟蹊径，实现快速营销和利润最大化呢？我们正是带着对黄石形象项目的这种思考，展开了本次调研；以期总结出二级城市商业物业的操作模式。基于我们对房产营销高度、深度的执着追求，在高度上，我们跳出黄石现有商业思维，根据黄石市商业发展态势，提出了劳动路、交通路辐射的区域为黄石市第一商圈。商圈主要的商业源点为正隆大厦、金虹商场、肯德基、黄石市中心购物广场等中大型商城。长龙·黄石形象项目地处于第一商业圈的边缘地带，有利于第一商圈的延伸。紧临长龙·黄石形象项目有十二栋商住楼，成一字型排列，将来可以形成一条新的步行街，我们定位为第二商圈，故本次调研我们称之为黄黄石石市市第第一一商商圈圈调调研研报报告告。。为了对第二商圈商业业态进行定位，我们对现今的第一商圈进行深度调研。本报告框架：第一商圈的界定；第一商圈商业特点概述；第一商圈主要街道商业的发展情况；11..第第一一商商圈圈的的界界定定武汉路、黄石大道、颐阳路和天津路围合的区域，该区域是黄石发展最早的商业区。从开辟到现在，商业的核心地位一直没有动摇，相信在近几年，该企业商业地位是不会动摇。经营的规模、档次都是首屈一指。22..第第一一商商圈圈商商业业特特点点概概述述该商圈以交通路和劳动路为商业辐射源，劳动路的商业源：黄石市中心集贸市场、雅戈尔专卖店、报喜鸟专卖店等；交通路商业源：正隆大厦、金虹商场、磊琪鞋业、肯德基；黄石大道的商业源：中国电信、工人文化宫、联通、移动广场、赛玛特生活广场；武汉路的商业源：黄石市中心医院、九星电器、阳光一族；颐阳路的商业源：赛玛特生活广场，天津路的商业氛围不浓。从行业分布来看：行业分布错综复杂，没有明显的商业分区，也没有成行成市，如服装行业，分布在黄石大道、劳动路、交通路、武汉路；家用电器业，分布在黄石大道立交桥段和武汉路九星电器城。从经营规模来看：规模小、装修的档次不高。33..第第一一商商圈圈主主要要街街道道商商业业的的发发展展情情况况备注：租金高低主要衡量的因素有：与商业源点的距离、建筑物的新旧程度、经营的产品、店面面积的大小。3.1交通路根据本次调查情况来看，交通路全段（北起黄石大道南至武汉路）共有133个商业店面。经营品种、经营面积、装修档次各不相同。A.交通路商业业态形式从经营种类上看，总共134家店面，其中经营服饰的有41家（包括童装、睡衣、内衣），经营鞋类的有11家，运动休闲（运动服、运动鞋）品牌专卖店8家，餐饮3家，茶楼5家，床上用品3家，灯具3家，电信移动营业厅2家，电子器材1家，副食店1家，广告1家，化妆品2家，日化品2家，美容美发美体3家，婚纱摄影3家，家饰1家，劳保用品1家，旅店5家，皮具1家，小饰品/首饰加工5家，书店3家，甜点4家，休闲饮食2家，眼镜店2家，医药店4家，音像4家，银行4家，珠宝2家，箱包3家，正在装修的1家。根据上面数据可以看出：交通路的商业业态是以经营服饰、鞋类为主，其他辅助行业：超市百货、珠宝首饰、金融、药店、休闲餐饮、休闲娱乐、住宿等。B.主要商业业态经销商特征及行为从调查的结果看：交通路的多为男士服饰，档次为中档品牌，如BOSS、百事运动、劲霸男装、香港老爷车·狄安为代表，价位在300元左右，女装是以哥弟为代表。从装修档次上看，高档装修的26家，中档69家，低档31家。中档装修占据整条交通路的主流地位。高档和低档并存。C.交通路的租金水平状况按店面面积大小分析①店铺面积在10平面米以下的租金水平在：400-500元/平方米②店铺面积在20-40平面米的租金水平在：200-300元/平方米③店铺面积在50-70平面米的租金水平在：150-200元/平方米④店铺面积在100平面米左右的租金水平在：100-150元/平方米⑤店铺面积在200平面米以上的租金水平在：40-60元/平方D.交通路商业环境分析a.金融配套交通路段共有四家金融机构：建设银行、工商银行、交通银行和农业银行，金融配套齐全。b.餐饮此路段餐饮资源配备充足，黄石市区范围内知名度高、稍具规模的餐饮饭店就有三家（鲜菜园、外贸酒楼），再加上肯德基和其他大大小小的休闲饮食、甜点门面总共有12个之多。c.休闲娱乐天上人间、心内阁、别克乔治、月光留步等5家茶楼云集此街，另有些档次相对偏低休闲场所，如：大众乐园练歌房、天马电子娱乐中心、海滨浴场休闲中心等，构成交通路休闲一条街，满足不同层次的人的要求。d.文化、卫生三家书店、四家规模较大的医药商店，文化、卫生兼顾。e.住宿五个不同档次的旅馆、招待所、宾馆能满足不同消费能力，不同需求的消费者的需求。人流量：200人/5分钟车流量：40辆/5分钟（检测地点：正隆大厦；时间为：11：30-11：35）总结：根据以上数据及交通本路段商业形态、租金水平分析、商业环境分析可以得出以下几点：◆交通路的商业氛围相对已经成熟，商业配套比较完善，是黄石最重要的商业街。◆商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐饮、休闲娱乐等各种商业共生；◆商业物业以中小规模居多，多以20-80平方米的当铺为主；◆品牌商品多，多以品牌专卖店形式经营；◆虽然品牌商品多，但基本以中低端市场为导向，高档商品市场潜力有待开发。◆商业分布杂乱，缺乏统一规划。3.2劳动路A.劳动路商业业态形式本次调查在劳动路共调查了134家商铺，服装店共有65家（其中男装16家，女装44家，童装3家，运动装2家）；鞋店22家（有5加鞋店有卖男皮鞋）；美容美发店10家；小食品店4家；餐馆4家；金银加工店4家；药品店2家；其他23家。根据上面数据看出：劳动路的主要商业形态为服装业和鞋类。B.主要商业业态经销商特征及行为a、劳动路服装业经销特征①女装：劳动路服装一条街的女士服装以中低档为主，80%的经销模式为分销，有少数几家为代理，如档次稍高的哥弟，从店面装修，户外宣传，服务员的素质等都欠缺，与该品牌的形象不符，降低了品质，大多数的经销处于低层次的竞争上。中、高档女装市场存在发展潜力。②男装：劳动路的男士服装店不多，但多以品牌服装为主，各品牌店的规模相对较大，以雅戈尔和报喜鸟为代表，多在50平方米以上。服装价格在800-2000元之间，3000元以上的西服较少，根据销售员反映，4000元以上的西服在春、秋、冬季的销路好，黄石作为一个中型城市，高端消费有一定的市场，男装只能走高端才能避免竞争，独劈希冀。高雅、舒适的购物场地，高素质的服务员是成功的前提保障。b、劳动路鞋业市场经销特征①女鞋劳动路上的品牌女鞋店有两家，达芙妮和百丽，其余的为不知名的小店，两家品牌店的生意好，现阶段其出售的女士凉鞋价格在300元左右，这说明本地的高档女鞋的市场具有潜力。②男鞋劳动路上只有一个奥康品牌的男士皮鞋店，款式陈旧，价格在200元左右，没有高档皮鞋专卖店。价格在500元以上的高档皮鞋应该有市场潜力。C、劳动路的租金水平状况a.按店面面积大小分析①店铺面积在10平面米以下的租金水平在：300-500元/平方米②店铺面积在20-30平面米的租金水平在：150-200元/平方米③店铺面积在50-70平面米的租金水平在：100-170元/平方米④店铺面积在100平面米左右的租金水平在：80-120元/平方米⑤店铺面积在200平面米以上的租金水平在：50-80元/平方米b.按不同路段分析①劳动路在广场路-黄石大道路段租金水平在50-100元/平方米②广场路以南，招商银行大厦附近租金水平在100-200元/平方米③黄石中心购物广场附近租金水平在150-200元/平方米④中百超市-武汉路段租金水平在50-120元/平方米D.劳动路商业环境分析①金融配套在劳动路段共有四家金融机构：招商银行、黄石商业银行、交通银行和招商银行分部,金融配套齐全。②每10分钟的人流量●广场路-黄石大道路段每10分钟的人均流量为：97人/10分钟；●广场路以南，招商银行大厦附近每10分钟的人均流量为：167人/10分钟；●黄石中心购物广场附近每10分钟的人均流量为：172人/10分钟；●中百超市-武汉路段每5分钟的人均流量为：60人/5分钟；③每5分钟的车流量（含出租车）●广场路-黄石大道路段每5分钟的车均流量为：60辆/5分钟；●广场路以南，招商银行大厦附近每5分钟的车均流量为：35辆/5分钟总结：根据以上数据及劳动路路段商业形态、租金水平分析、商业环境分析可以得出以下几点：◆劳动路的商业氛围好，特别是招商银行大厦附近段和黄石中心集贸市场路段；◆商业业态单一，主要为服装业；◆商业物业的规模小，多以30-50平方米的商铺为主；◆品牌商品少，多以分销为主；◆高档商品市场潜力有待开发；◆商业物业配套不完善，没有停车场；3.3武汉路A.武汉路商业业态形式武汉路经营的品种多、杂，档次不高，品种有：机器配件、家用电器、电脑、音像、软件、耗材、办公用品、服装、鲜花、副食等，主要是电脑及与电脑相关行业（音像、软件、耗材）。B.主要商业业态经销商特征及行为a.家用电器：该路段的家用电器产品集中在九星电器城。主要经营的产品有彩电、洗衣机，属于国内品牌，如康家彩电、长虹彩电、金铃洗衣机，价格百至千元，价位属于中、低档，装修档次低，目标消费群体为中、低消费人群。b.电脑：电脑店门沿武汉路两侧排开，九家电脑店，，经营品牌有：、清华同方电脑、蓝星电脑、七喜电脑、TCL电脑、联想、清华紫光电脑等，都属于国内品牌，九星电器（二楼）、新太阳电脑城经营兼容机，经营最大的面积约50平方米，规模不大，人气不足。c.音像音像店分布比较零散，缺乏品牌支持，C.武汉路的租金水平状况武汉的租金路段不同，租金水平不同，大概可以分为四类：☆市中心医院段：100-150元/平方米☆体校大门段：80-100元/平方米☆劳动路口段：60-120元/平方米（该路段的租金变化范围较大，主要因为门面装修、建筑物和商业氛围落差较大）☆交通路口段：150元/平方米D.武汉路商业环境分析武汉路是传统的老商业街，商业环境主要依托市中心医院，体校大门、劳动路、永安里集贸市场、交通路辐射集中人气；该路段的商业配套主要有中国银行、工商银行、建设银行和一些小型餐馆。人流量：130人/5分钟车流量：80辆/5分钟（检测地点：交通路口、时间为：11：30-11：35）3.4黄石大道A.黄石大道路商业业态形式黄石大道商业主要有手机、电讯业、服装、休闲、珠宝首饰等行业，档次和规模不一，手机行业、电讯业集中于黄石大道工人文化宫段；休闲业主要集中在黄石大道立交桥段；服装、珠宝首饰业分布得比较散。B.主要商业业态经销商特征及行为a.手机、电讯业黄石大道的手机及电讯业的规模较大，属于全市核心区。主要有移动广场、联通、电信大楼和中商百货等，规模、档次都高，周边还有二手市场，手机、电讯业分布比较集中。b.服装黄石大道的服装业主要属于中档产品，集中女装，规模小，如：茵佳妮、例牌等。受交通路和劳动路的影响，经营状况比较差、进店人数少。c.休闲黄石大道的休闲区，除了日豪水都之外，多为低级消费区，多为不健康的消费场所。日豪水都定位为高档的娱乐、休闲的场所，装修的档次属于高档。d.珠宝首饰黄石大道的经营珠宝首饰的场所有赛玛特生活广场、黄金珠宝大世界、金伯利、艺盛珠宝，分布分散，经营的规模不大，装修的档次较低。从经营的产品上来看：多属于中、低档，几千元左右，虽然摆放几件上万的首饰，但折扣系数大，大5折C.黄石大道路的租金水平状况黄石大道的租金路段不同，租金水平不同，大概可以分为四类：☆电信大楼段：50-80元/平方米☆工人文化宫段：100-120元/平方米☆劳动路口段：60-120元/平方米（该路段的租金变化范围较大，主要因为门面装修、建筑物和商业氛围落差较大）☆交通路口段：100-150元/平方米（部分面积为2-3平方米的店面租金为500元/平方米）☆赛玛特生活广场段：150-20