搜索
无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。前言本次对济南市房地产市场进行的实态调研，主要从济南房地产宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解济南多层和高层住宅发展状况和趋势，并进行了实地考察。一、调研目的全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合济南楼市整体操作水平、多层和高层住宅发展状况及其对楼市的影响，研究并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。二、调研时间2002年6月10日～7月10日三、调研人员深圳瑞尔特房地产顾问机构济南项目工作组。无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。四、信息来源主要来自于济南市建委、济南市房地产管理局、济南市统计局、济南市规划局等政府部门；济南市多个房地产开发公司、三宇和记房地产营销策划有限公司等专业公司；齐鲁晚报、山东电视台、济南搜房网等多家媒体，以及区域市场多个竞争楼盘。五、调研区域济南市天桥区和槐荫区，重点在天桥区。六、调研对象同类可比性住宅楼盘、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并重点访谈了对本项目有潜在需求的客户。七、调研内容1．济南房地产宏观环境、多层和高层发展状况和趋势2．区域市场状况及竞争市场无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。．项目消费者市场调查八、样本容量重点竞争楼盘与潜在竞争楼盘10余个、政府官员6人、房地产开发商近10余家、代理公司3家，媒体记者5人，不同形态的潜在客户120人。九、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。第一章济南房地产市场宏观调查分析第一节济南房地产发展的宏观经济背景一、济南概况济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心。济南是国家批准的副省级城市，现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区五区和长清、平阴、商河、济阳四县及章丘市，总面积8227平方公里，常住总人口569.0万人，其中非农业人口222.2万人。济南位于山东省的中西部，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，南面与列入“世界自然文化遗产”清单的泰山毗邻，北与被称为“中华民族母亲河”的黄河相依。中国实行改革开放政策以来，济南市的经济建设和社会发展取得了巨大进步。对外经济文化合作与交流日趋活跃，已跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。十五及以后一段时期，济南市将进入城市化加快发展的新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市经济社会发展全局的重大措施，强力推进城市化进程。（一）城市化发展的总体布局无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。根据省委七届四次全会关于适当扩大济南的城市规模，提高特大城市的综合效益，增强辐射力和吸引力，以及省政府第21次省长办公会提出的济南市可按300万人口规模进行统筹规划的要求，坚持以发展大城市为主导，进一步优化城市布局，合理扩大中心城市规模，拓展新的城市建设用地，逐步形成特大型城市长期稳定的布局框架；加快卫星城和小城镇建设，完善配套设施，增强综合服务功能，提高集聚、辐射带动能力。根据有利于恢复泉水常年喷涌、突出泉城特色、合理安排产业布局、处理好城市化发展与生态环境建设关系的原则，按照东西两翼展开、向北跨河发展的思路，济南城区采用一城多点隔离式拓展模式，以一城四团作为主城区，跨越绕城高速路，避开泉域主要补给区，建设长清、郭店、黄河北三个辅城，逐步形成一个主城、三个辅城的Y字型布局形态；在实施一主三辅城市空间布局的同时，加快发展章丘、平阴、济阳、商河四个卫星城，积极发展刁镇等13个中心镇，带动其他小城镇的发展，形成主城---辅城---卫星城---中心镇---一般城镇的五级城镇体系。（二）济南城区布局主城区。合理有效利用绕城高速路内的城市建设可用土地，按照国务院批准的《济南市城市总体规划》，加快旧城区的改造，努力形成王舍人、贤文、党家、大金四个组团，中心城区与组团之间，强化绿化隔离，防止蔓延式发展。围绕增强聚集力和吸引力，着重改善城市环境，提高文化品位，突出泉城特色和现代化气息，保护好历史文化名城风貌。合理控制人口总量，主城区常住人口控制在220无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。万人左右。强化中心城市的聚集、创新、管理和服务功能。主城区主要发展金融、信息、商贸、文化、旅游、科教等高层次服务业。第二产业主要集聚大公司、大企业的决策指挥系统、技术开发系统和产品营销系统，重点发展电脑软件、包装印刷、服装服饰、食品加工等都市型工业；对不适宜在主城区发展的工业企业，逐步实施外迁，优化城市环境。启动建设中央商务区。在顺河街、经七路、纬六路、经一路围合地区规划建设中央商务区。重点建设魏家庄核心地区，严格控制该区域的用地性质，结合产业结构调整，加快置换现有传统工商企业用地，发展现代商贸、金融、信息咨询、国际商务等高层次服务业，集中建设一批规划合理、设计先进的高层建筑，形成体现现代气息的标志性区域。加快建设中心商业区。对泉城路和泉城广场周围地区，按照在保护中改造建设、在发展中配套完善的原则，合理调整布局结构，搞好不夜城、解放阁商城等商业组团建设。重点保护整治好芙蓉街和曲水亭街及其周围地区，在这一仅存的能够体现济南地方传统特色的区域，努力恢复家家泉水、户户垂柳的景观，扩建改造趵突泉、大明湖、千佛山和环城公园，逐步形成泉城特色突出、历史文化底蕴丰厚的泉城特色标志区。加强泉湖山林和人文古迹的保护，禁止对千佛山、四里山等生态敏感区和其他山体的过度开发，对其周围的违章建筑坚决拆除；对有可能影响生态环境和景区风貌的各类项目，停止规划建设。建立南部山区生态保护区。妥善处理好发展与保护的关系，坚持在保护中发展、在发展中保护的无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。原则，切实加强强渗漏地段和水源地的保护，强化污水治理，重点发展旅游业和观光农业，合理布局高档住宅项目，适度建设无污染的加工业项目。以仲宫镇为中心，搞好南部山区规划建设，逐步使南部山区成为山川秀美、生态环境优良、居民生活富裕的城市后花园。西辅城。以长清县城和济南经济开发区为依托，在强化生态保护、尽力避免对地下水系影响的前提下，形成西部新城区。规划控制用地面积30平方公里，常住人口30-40万人。该区供水可启用位于马山断裂带以西的长孝水源地。西辅城产业布局的重点是，以济南经济开发区为基础，发展电子信息等高科技产业和轻工机械等加工制造业。同时，充分利用该区环境优美的自然条件，规划建设一批旅游设施、高档住宅和科教园区。东辅城。以位于市区泉域以外的郭店镇为基础，在胶济铁路以北、济青高速公路以南，向东北方向发展，规划控制用地面积40平方公里，人口30-40万人。规划建设东部引黄供水工程，供应东辅城和王舍人组团生产生活用水，同时可启用武家、虞山水源。东辅城在改造提高现有企业的同时，主要承接发展济钢集团的非钢产业。规划建设职工教育培训基地。为适应加入世界贸易组织后利用外资渐趋扩大的趋势，依托濒临航空港的优势，规划建设跨国公司工业园区。北辅城。在黄河以北地区建设北辅城。规划控制用地面积30平方公里，人口20-30万人。规划建设北辅城黄河大桥，进一步密切与主城区的交通联系。产业布局的重点是，配合腾笼换业工程的实施，承接主城区部分企业的外迁，重点发展纺织、化工、造纸、塑料制品等传统产业，逐步形成黄北工业区。无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。