龙岗区商业市场分析报告

龙岗区商业市场分析报告深圳中原深港研究中心商用物业研究组2006年02月16日前言第一篇：龙岗区商业市场概况第二篇：政策、规划对龙岗商业的利好一、特区外“网状组团式”城市结构出台二、龙岗“十一五”商业规划第三篇：地铁加快龙岗的城市化进程第四篇：龙岗区商业发展特征第一节：龙岗商业从南向北蔓延第二节：龙岗区商业发展不均衡第五篇：龙岗各街道办供应需求状况第一节：各街道办2001-2005年9月预售面积统计第二节：历年需求分析第三节：各街道办商业销售价格分析第六篇：龙岗区主要街道办商业布吉——社区商业当道横岗——商业地产蓄势待发龙岗中心城——缺乏短期支撑的商业井喷龙岗老街——购物mall唱主角第七篇：龙岗区商业发展新势力1前言伴随城市面貌的一日千里，深圳的商业、商圈也一直发生着深刻的“格局之变”。目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段，城市每年新增常住人口达到40—50万，相当于一个中等城市的人口规模；同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之中，因此深圳商圈的格局远未“定型”，始终处于不断进化过程中。由于罗湖最早的开发，在80年代形成了东门和人民南两个商圈。90年代，随着深圳开发重心逐渐西移，福田的开发强度加大，人口大量增加，于是形成了华强北商圈，福田中心区商圈正在逐步形成，并有望在3-5年内成为全市业态最为发达的商圈。同时南山随着城市开发力度的增强，南山中心区商圈也初步形成。关外在经过20年的发展后，为商业的发展奠定了良好的经济基础。宝安中心城区和龙岗中心城，正逐步形成两个区域性的商圈，关外各区镇之间已经形成了独具特色关外商业市场，大大小小各种专业市场汇集于关外各个镇区之中，星罗棋布的乡镇一级商圈成为深圳商业市场的有力补充。城市化是商业发展的前提和基础，对商业地产开发影响很大，是商业地产快速发展的力量源泉。反之，商业也是城市化的润滑剂和催化剂，商业的变革与发展，使城市的面貌与内涵发生变化，能够聚合和带动产业的发展，满足城市功能的拓展。随着城市化加速，大深圳的形成，深圳关内土地的紧缺，使得各开发商和商家宗将注意力转移至土地储备丰富的龙岗。龙岗区开始出现大量的大规模商服项目和中小型商业物业，逐渐成为深圳市商用物业市场的一颗璀璨的明珠。第一篇：龙岗区商业市场概况根据深圳市商业发展规划（1993年－2010年），深圳商业到2010年的总体发展目标是：充分发挥各种经济成份的作用，把深圳逐步建设成为以大型商业、物资批发中心为骨干，大型购物广场、商业零售企业为支柱，传统商业和超级市场、连锁店为基础，个体商业为补充，保税市场、期货市场，会展中心等高层次市场组织形式为发展方向、沟通国内市场、万商云集的现代化商业贸易中心，把2深圳营造成为国内外游客和深圳市民的“购物天堂”。作为深圳未来发展的空间重心所在，地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗，具有商业发展的先天优势。按照《龙岗区城市空间发展策略》，龙岗区未来发展的战略定位为深圳重要的现代产业基地，深圳辐射粤东北地区重要的城市地区。发展目标为：深圳市战略地位重要的城市次中心；深圳市最重要的现代工业基地；深圳市国际旅游度假中心、滨海文化、客家文化的传播中心；深圳市新兴产业的发展基地。当前3-5年，龙岗区将融资近1000亿元，建设140多个重大项目。目前，全区的工作重点之一是道路建设。按照市政规划预测，到2010年，龙岗中心区国内生产总值将达到100亿元、年财政收入超10亿元，且龙岗中心城作为市内与东部产业发展轴的交通枢纽，将在战略上发挥越来越重要的商业助动作用，并在未来逐步形成规模，增强辐射功能和商圈凝聚力。在旅游、工业、新兴产业发展的背景下，龙岗商业地产正在呈井喷式的超前发展。近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布龙岗,连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；营业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、岁宝百货等国内外知名零售企业。目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。同时，从2002年开始，世贸中心、新龙岗商业中心、龙盈泰商业广场、五洲风情mall、华南mall、万鑫柏龙商业广场等大型商业大势兴起，加上社区商业的繁荣，形成一股新鲜的深圳北上商业力量，龙岗近年来的商业批售面积都具深圳前列。龙岗商业市场的崛起，主要由以下的内因与外因形成：首先是龙岗的发展空间巨大。940平方公里的龙岗区可建设用地规模达285平方公里，等于罗湖、福田、南山三个区面积的总和，龙岗大开发相当于再造一个深圳特区。随着深圳“一市多城，众星拱月”的战略规划，龙岗迎来了大开发历史机遇。3其次是龙岗商铺具有高成长空间。龙岗区域作为新兴的开发区，其商铺目前商铺售价相当于南山的二分之一、罗湖的十分之一，具有无比的成长空间。再次是零售龙头商家迅速抢滩龙岗。龙岗中心城地产开发势头直逼南山，山海龙岗展开全面造城运动，龙岗迎来大盘盛宴，带来巨大的零售和家居大市场。新兴的消费市场，使得零售龙头商家纷纷抢占龙岗中心城，大商家龙头带旺，为商铺投资奠定了信心。最后是因为大工业区涌现专业市场：龙岗作为工业区，拥有电子、家具、皮革、服装、玩具等传统产业，同时深圳大工业区的宏伟规划，为龙岗工业原材料市场提供了广阔的舞台。但是，一拥而上的商业地产的开发，短短几年内使得龙岗区商业面积超过200万平方米，仅龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米，接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言，其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言，龙岗的商业发展规模已超过需求，存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发，另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业市场的真正成熟，还需要相当的时间。第二篇：政策、规划对龙岗商业的利好一、特区外“网状组团式”城市结构出台自2005年10月19日，深圳市特区外以“网状组团式”的城市结构的八大组团规划正式面世。按照规划，深圳按照规划，深圳共划分为11个组团，其中特区内3个，即中心组团（罗湖、福田）、南山组团和盐田组团，该三组团此前已经规划完毕。特区外宝安和龙岗两区划分为8个组团，分别是：宝安中心组团（福永南部、西乡、新安）、西部工业组团（沙井、松岗、福永北部）、西部高新组团（公明、光明、石岩）、中部综合组团（龙华、观澜、坂雪岗）、中部物流组团（平湖、布吉、横岗）、龙岗中心组团（龙城、龙岗、坪地）、东部工业组团（坪山、坑梓）和东部生态组团（葵涌、大鹏、南澳）。4这次的组团规划是在《深圳市城市总体规划（1996-2010）》的基础上制定而出的。在《1982年经济特区总体规划》中，深圳市组团式空间结构为“带状组团式”的城市结构，而在1996-2010年的总体规划下政府此次推出的为“网状组团式”结构。在特区外打破了原有的区、街道办行政界线，如宝安的龙华、观澜和龙岗的坂雪岗共同规划为中部综合组团，这种以功能划分组团的形式削弱了由于行政区划分所带来的种种限制，也是为了适应特区的快速发展。龙城、龙岗、坪地同属于龙岗中心组团，其规划目标为打造龙岗区域中心，增强区域核心竞争力，将其打造成综合服务区，强化行政办公、商贸服务等功能为主的综合服务中心。对于龙岗中心组团的房地产市场而言：写字楼、酒店、商铺或者是小户型住宅等物业更适合龙岗中心区的规划发展。布吉的坂雪岗区域北划归为中部综合组团（龙华、观澜、坂雪岗），其功能定位为市中心区的配套综合服务区，组团将建成“功能拓展、活力之城——强大的综合实力、高效的交通体系、优质的人居环境”。在规划目标中强调“提升组团的综合服务功能、保持及改善自然与人文环境”。对于坂雪岗区域来说，此次规划对于其区域房地产市场发展是个利好，此区域的物业价值将能够平稳上升。而布吉、平湖、横岗被划归至中部物流组团，该组团则更多地强调物流基地和产业结构。而坪山、坑梓则被划归至东部工业组团，其重点发展产业为高新技术制造业、石化下游产业及其他新兴产业。葵涌、大鹏、南澳三个街道办被纳入东部生态组团的范畴，将依托山海塑造精品旅游半岛，鼓励旅游业及与旅游业相关的配套服务业、商业的发展。5二、龙岗“十一五”商业规划◆“十一五”龙岗商业发展的重要经济指标到2010年，龙岗商业增加值占GDP的比重达到5.8%，较计划初期提高0.5百分点；2010年社会商品零售总额达到311亿，年均递增17%；商业网点营业总面积达到319万平米，人均1.23平米；连锁商业企业的市场占有率提高到50%，较计划初期提高约12个百分点。◆“十一五”龙岗区商业发展的重点龙岗商业发展的重点可概括为：促进两个网络，即遍布全区的连锁商业网和覆盖率较高的电子商务网；提升三个旺区，即搞好布吉中心商业区、横岗商业区、龙城龙岗商业区的基础设施建设，提升其商业服务功能和辐射能力；激活两带，即深惠路荷坳至新生沿线的大型商贸带和横坪路现代商业物流配送带；改造完善八个中心，即改造平湖、坪山、坪地、等七个街道及大工业区的商业中心；培育五街，即培育五条在全市具有较高的知名度的特色商业街；建成80个左右服务良好、品种齐全的比较规范的社区商业中心及20个工业配套商业区；大力发展两类商业，即旅游休闲商业和绿色生态商业。1、大力促进连锁商业网络的发展加快连锁商业网络的发展，以与消费者生活密切相关的超市、便利店、药店为重点，并向其他零售业态业种、餐饮业推进。一方面要大力引进国内外知名连锁品牌，另一方面也要扶持总部设在本区的连锁企业。鼓励多种形式的连锁经营，既要发展直营连锁，也要支持加盟连锁、自愿连锁，通过推广各种不同连锁形式，形成连锁经营发展的浪潮。要推动中小店铺通过各种途径进入连锁网络，推进超市和其他生活服务型业种向社会布点，支持连锁企业进行管理创新和技术进步，提高其竞争力和市场占有率。2、大力提升主要商业中心的现代化水平和服务功能（1）加强引导，控制规模，错位经营，建成繁荣繁华的龙城—龙岗组团式商业中心。（2）结合旧城更新和铁路站场建设，改造购物环境，建成气氛活跃门类齐全环境舒适的布吉商业中心。（3）适当扩大规模，提高档次，提升横岗商业中心区的现代化水平。63、大力推动深惠路一批专业批发市场的交易功能的开发在深惠路沿线已建成了一批大型专业批发市场，这些市场对龙岗实现建成区域商品交易中心的目标，将起到至关重要的作用。但是这些市场目前的交易状况还不太理想，为活跃这些市场的交易，首先要考从整体上加强招商力度，政府要大力推广龙岗大市场大商贸的区域品牌，开发商要创新营销方式；其次政府要继续实行宽松的财税政策，搞活市场；第三对于现建大型专业批发市场，要求加强前期论证，对于新建同类型的专业市场更要从严审批。争取到计划期末，在龙岗区形成年交易额超过5亿元的专业批发市场5家，其中有1家能进入全国市场100强的行列。4、大力发展和完善社区商业和工业区商业配套社区商业要充分体现便民利民的要求，在结构上要以中心型品牌连锁网点为主，经营内容包括食品、日用品、餐饮、书报等各类日常生活需要的商业和服务业。社区商业规划的重点是规划、建设好配套齐全的社区商业中心，全区基本形成80个左右。距离市区商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口2万人、暂住人口5至6万人即应该有一个综合性的社区商业中心，其规模应在5000至15000平米，以一家经营食品日用品为主的大中型超市为龙头，同时配置各类专业店和服务网点，使之能基本满足周边居民日常生活的需要。新建小区的社区商业中心原则上以组团布局为主，已建成的小区，应结合旧区改造成局部建造的改造，逐步配置社区商业。工业是龙岗发展的第一动力。目前，龙岗区已建成了坂雪岗、宝龙、龙城、大鹏龙旗湾、葵涌金钏小区、东部海