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物业土建渗水工程维修指导2008-07通过工程结构透视分析及工作经验分享，逐步提升员工的判断、分析能力，解决区域报事处理存在的老大难问题及提升团队整体工作效率。目录1.前言2.相关规范及依据3.渗水常规处理步骤4.常见渗水问题剖析4.1室外部分屋顶外墙伸缩缝挡墙室外环境水反灌入户4.2室内部分结构门窗卫生间烟道渗水空调渗水（冷凝水）5.实景案例分析背景：根据对各区域疑难报事的问题统计及分析，土建渗水问题占统计份额的90％以上，其严重影响着公司的服务品质及工作效率。原因分析：工程团队成员的配置多数来自于电气专业，实现跨专业多元化发展潜力受限，加之各区域的培训环节薄弱、员工工程建设实践经历很少，结合处理土建报事长期依赖于三方单位的形式下，出现专业知识的匮乏所致。思想行为的依赖和归纳总结意识不强，导致团队大部分员工不清楚土建结构，缺乏系统性分析问题、解决问题较强的能力。解决方案通过开发土建渗水课件的方式来强化培训，将部分常见渗水工程结构进行剖析、透视+经验分享方式形成知识沉淀及培训资料，来逐步提高员工的分析判断能力，从而提升员工的整体能力。1.前言2、相关规范及依据《屋面工程质量验收规范》（GB50207－2002）《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2002)技术规范GB50345-2004龙湖地产公司工程施工细部做法•2.1重要条款择录两书质保要求：渗水质量最低保修期：建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；渗水处理时间：1月内处理完毕。防水部位要求：•卫生间地面和局部墙面应有防水构造。•屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。•住宅地下室应采取有效防水措施。3.渗水常规处理步骤现场查勘渗水点现场查勘周边环境分析渗水水源确认渗水水源冲、闭水试验现场恢复查阅竣工资料，了解构造询问原施工人员，了解施工情况分析水源性质，给水？排水？雨水？分析水流途径局部剔打验证分析维修处理报事封堵引流隔离屋顶渗水－平台屋面4.1室外部分屋面结构刚性防水层坡度2％贴砖面层保温层（珍珠岩）结构板砖砌女儿墙防水层（聚氨脂卷材）户内排水口排水管空调位空调冷媒管通道途径1途径1原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹。4.常见渗水问题剖析常规处理方法：1）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构板上下采用结构胶作封闭。2）顺水源找出防水层破坏处，并修复。3）作24小时关水试验后恢复面层。适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装饰面层容易打开时。应急处理方法一：结构底板堵漏法：1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防水砂浆或堵漏剂进行封堵。2）修复面层，适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。应急处理方法二：引流法在板底部安装引流槽。适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。缝两边上下剔槽各10公分宽处理方式基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作封闭处理环氧树脂施工注意事项：1）充分干燥地面，刷环氧树脂一度，环氧树脂层如需一定抗拉性，可在一度环氧树脂涂刷后，覆玻璃纤维布一层，干燥后再刷一度环氧树脂。玻璃纤维布需由环氧树脂充分浸透。2）光滑地面（地砖等）用金刚砂轮打磨3）最后上面漆，刮涂，表面不能有气泡4）清除杂物，配胶比例A:B=100:50—100（不同型号按不同配比），混匀后在适用期内用完，涂于粘接面，对正压和。5）现用现配置，搅拌均匀后使用。7）在给定的配比范围内，B组分相对配置量提高，固化速度加快，产物硬度相对提高，反之降低。8）调胶量越大，因反应放热加剧，适用期越短，固化时间越短。SBS高聚物改性沥青防水卷材施工注意事项：1）防水应在现浇层上施工。2）施工时应干燥地面，防止有水时粘结不牢。3）卷材应充分与地坪相结合，不能有气泡产生。4）面层恢复时应充分对防水进行保护。5）另外防水施工前应将阴角做成圆弧。6）SBS卷材施工还有搭接的宽度为10公分。7）最重要的要有支撑牢固：比如卫生间有防水要求，其墙体底部200mm做成混凝土代，防水上翻必须有可靠支撑.8）屋面高低跨连接处也应混凝土带上翻,混凝土上翻后，阴角也应作圆弧.屋顶渗水－平台屋面4.1室外部分屋面结构刚性防水层坡度2％贴砖面层保温层（珍珠岩）结构板砖砌女儿墙防水层（聚氨脂卷材）户内排水口排水管空调位空调冷媒管通道途径2途径3途径2、3原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。4.常见渗水问题析常规处理方法：1）物业定期清掏排水口。2）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修。主要用材：1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树脂加固材料2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水涂料使用范围：更多的用于屋面、地下室外墙和顶面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的阳台防水材料4、渗水常见部位剖析4.1室外部分屋顶渗水－瓦屋面斜屋面坡度≥25％机制波瓦安装参考：1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁；2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防水卷材；3、分隔弹线（按照每格240分格，以满足瓦的搭接长度)；4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固；5、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应＜60；6、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常50颗）；7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于2.5的钢丝。）4、渗水常见部位剖析4.1室外部分平瓦挂瓦条屋面天沟天沟檐口天沟排水保温层结构板结构柱天沟途径2屋顶渗水－天沟瓦屋面途径2：原因：1）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐口，雨水顺檐口勾进户内。2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过防水层后进入户内途径1原因：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗入。常规处理方法一：1）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防水。2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修补。3）作冲水实验观察。常规处理方法二：采用堵漏剂封堵。常规处理方法：1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴，并且有足够的坡度。2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟天沟堵塞积水4、渗水常见部位剖析4.1室外部分屋顶渗水－瓦屋面(烟道根部渗水）途径3：原因：瓦面与烟道(或其他）交界处搭接不到位，同时防水损坏，造成交界处渗水。天沟排水分水线烟道处卷起平瓦挂瓦条屋面天沟天沟檐口保温层结构板结构柱天沟常规处理方法：重新处理损坏防水，同时搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料。途径3主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂防水涂料，天沟采用SBS改性沥青卷材防水。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分外墙渗水-外墙保温作法第一步：将基层表面清洗干净。第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗糙。第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂按一定的比例拌制好的抗裂砂浆第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、胶粉料组合成的保温浆料。第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂浆。第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外墙漆。4、渗水常见部位剖析途径：原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层后从拉杆孔进入。4.1室外部分外墙渗水-外墙拉杆孔渗水抹灰层表面层（涂料或墙砖）保温层结构柱楼下户内楼上户内结构板拉杆孔拉杆孔渗水途径常规处理方法一：1）剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂浆密实。2）找出渗水来源，封堵渗水点。3）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。常规处理方法二：1）从室内清除掉孔内所有填充材料，重新用防水砂浆封堵2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分外墙渗水-填充墙渗水途径：原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充砖墙进入。填充墙渗水结构板户内外墙填充砖抹灰层表面层保温层途径1常规处理方法：1）剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点。2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。常用材料：防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：汉高勾缝剂防水CHJ。勾缝剂使用注意事项：1）勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净。2）用防水剂涂刷。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径引流管接水槽车库顶板结构卷起车库顶板V型铁板1钢混盖板∩防水覆盖图1：结构板卷起类伸缩缝车库顶板V型铁板1防水覆盖V型铁板1图2：无结构板卷起类伸缩缝伸缩缝渗水途径途径：原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部积水从伸缩缝处渗出。常规处理方法一：1）打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水处防水层进行修补；2）关水观察，完后恢复。适用范围：面层容易打开，并且不影响美观，同时不宜采用方法二时。常规处理方法二：采用引流方式，用铁板槽或大管径的PVC管的半边作引流槽，然后用排水管引走。常用材料：1）防水用：SBS卷材。2）伸缩缝用材：V型铁板。手孔剖视图结构挡墙手孔线缆石棉绳和油膏封堵4、渗水常见部位剖析4.1室外部分剖视图结构挡墙结构板室外标高桥架室外电井电井排水途径途径：原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电井排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入车库内。挡墙手孔渗水处理措施：1）参照正视图采用石棉绳和油膏对每根线缆进行封堵。2）定期对电井的排水管道进行清理，保证电井内排水。所用材料：封堵：石棉和油膏4、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径1：原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。防水保护层挡墙找平层室内地坪结构板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高挡墙结构渗水途径1常规处理方法一：掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水试验，完后恢复面层。常规处理方法二：剔开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋PVC管进行引流，恢复面层。常规处理方法三：剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面层。所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其他掏挖困难时采用此种方式。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径2：原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的薄弱部位进入室内。挡墙结构渗水常规处理方法一：降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴雨时雨水不至于漫过防水层。常规处理方法二：在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。所用材料：聚氨脂防水材料或挡墙用SBS改性沥青卷材防水。防水保护层挡墙找平层室内地坪结构板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高室外环境标高高于挡墙防水途径24、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径3：原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高，同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面出现大面积的潮湿地带。挡墙结构渗水常规处理方法一：户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主排水管处，恢复防潮层和地平。常规处理方法二：室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能力或增加排水管道以释放地下水的压力。所用材料：1）引水用材：常规的pvc排水材料。2）防潮用材：聚氨脂防水涂料。防水保护层挡墙找平层室内地坪结构板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高途径34、渗水常见部位剖析4.1室外部分环境标高地下室地平结构柱结构板业主所挖地下室剖视图柱基洪水时湖水水位平常湖水水位雨排管室外环境水高过户内致反灌湖水进入户内途径途径：原因：业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高，当洪水时便出现返水入户的情况。常规处理方法：关注暴雨来临时间，提前预防，暴雨来临前对户内排水进行封堵。剖面图楼上楼下楼板裂纹顺筋方向逆筋方向平面图上下剔槽各20公分宽处理方式基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作封闭处理4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水途径途径：原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖，水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中出现渗水。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。结构板裂纹引起渗水常规处理方法：参照图对板裂纹的上下进行封闭。此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的情况。应急处理方法：只对板裂纹下部或上部进行封闭。此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易恢