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川云民俗风情小镇世界的古梨园西北的文旅典苑川云赋离开喧嚣放下奔波，抛开浮躁与麻木。停下急促脚步；看小镇的，一街一天，随性而行；感古园的，一店一晚，随心而静。一箪食、一瓢水、简单的清闲一盏茶、一壶酒，清幽的乐趣。项目分析川云民俗风情小镇调研背景和发展模式界定川云民俗风情小镇资源条件分析川云民俗风情小镇总体定位与功能定位川云民俗风情小镇效益评价与合作模式1234川云民俗风情小镇调研背景和发展模式界定1项目背景从兰州出发，不出２０公里便到了以风景优美、民风淳朴见长的什川小盆地。这儿占地４０５平方公里，祖宗留下的老果园有１．２万亩。曾在明朝弘治八年（１４９５年），甘肃巡抚在今什川镇中心修筑“什字川堡”，因而留下“什川”之美名。什川梨园无闻多年，甫被注目，就引起外界哗然赞叹，并被誉为“中国第一古梨园——世外梨园，人间奇境”，引得多方游客欣然前往。手握梨园之姿，坐拥文旅之势。梨都小镇从开始的那天，就有着得天独厚的优势。小镇背靠魏家祠堂，上百家农家乐环绕四周，商业氛围极其浓厚。小镇内39棵古梨树交相辉映，32栋古风别墅及四合院坐立中央，220个铺面有序排列，形成了以三大板块为主体，集餐饮、旅游、文化、娱乐、休闲为一体的特色小镇商业体。项目调研背景和发展模式界定发展模式界定双重依托发展模式（美食街与旅游资源）上海新天地，杭州清河坊，丽江古城，绍兴仓桥直街……依托旅游资源发展模式典型案例：凤凰老街、阳朔西街、重庆磁器口…依托美食街发展模式典型案例：陕西袁家村、上海田子坊、成都锦里…项目调研背景和发展模式界定发展模式界定双重依托发展模式区位特征商业黄金地段什川梨园核心区域商业中心，与旅游景点结合依托资源什川梨园的品牌价值强势旅游资源梨园商业价值及旅游资源商业业态特征集餐饮、旅游、文化、娱乐、休闲、住宿为一体小镇商业综合体集餐饮、旅游、文化、娱乐、休闲、住宿为一体商业业种特征小吃、民优特产、生态食材、以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮及休闲娱乐等以具有怀旧色彩的业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主街区吸引力梨花、休闲娱乐历史文化、古风建筑，本身成为景点历史文化、原生态生活方式、传统民俗、特色商业客户群特征城市居民为主以外地游客为主城市居民＋游客项目调研背景和发展模式界定川云民俗风情小镇项目资源条件分析2资源条件丰富的历史文化内涵悠久的商脉优越的区位独特的建筑格局、风格世界第一古梨园明清仿古建筑梨园中心，中心圈内，旅游资源丰富什川梨树的栽培可以追溯到明代嘉庆年间（1521-1565年），历史源远流长。经营品种符合游客消费者需求集吃、喝、玩、乐、住与一体“五个统一管理标准”硬件因素软件因素项目资源条件分析依山傍水的地理优势，历经沧桑的百年梨树，巧夺天工的自然景观，富有活力的传统人文生态符合消费者需求的商业多元化的商业功能组合良好的经营管理模式川云民俗风情小镇项目总体定位及功能定位3团体游客个人游游客度假人士商务人士中产阶层大众消费者定义旅游观光，随旅游团出行旅游观光，猎奇，自助游、现代驴友休闲度假洽谈生意、开会、出差办公中高收入、白领，文化创意人士天台大众消费者特征观光为主，参加旅游团，游览天台旅游景点追求新奇，喜欢探索，注重体验及融入地方文化休闲为主，追求时尚、品质，强调精神体验去天台的频率和逗留时间都不定，注重利益追求品位，注重消费的附加值注重消费环境，喜欢怀旧、历史氛围，喜好传统产品心理因素新鲜感——对陌生事物有强烈的好奇心体验感——体验探索、感受地方文化轻松型——体验生活，乐观的生活态度压力感——背负工作任务品质感——追求高品质、高精神享受体验感受型——追求场所体验比较节省，偶尔奢侈消费一下价值观生活方式消费能力一般，对于地方特色商品兴趣浓厚消费比较务实，讲究性价比，对地方特色商品感兴趣消费能力高，讲究品位和乐趣与职业有关，对高品位休闲娱乐场所及特色产品感兴趣消费能力高，讲究品位，精神需求较高消费能力一般，偏好传统特色产品及小礼品、商品主要消费行为观光、购买土特产、旅游纪念品特色购物、休闲娱乐体验、特色餐饮休闲娱乐、特色餐饮休闲娱乐、特色餐饮购物、休闲娱乐、特色餐饮风味小吃、传统商品以原汁原味的人文元素、建筑元素、商业元素，真实再现生活风貌和韵味，让游客在感受什川发展历史脉络的同时，通过观光、旅游、休闲、娱乐等消费行为体验一种怀旧的、文化的、高品位的慢生活方式！项目总体定位及功能定位目标消费群体分析定位定位分析川云民俗风情小镇：梨园“闲”文化、都市慢生活川云民俗风情小镇不仅仅是园区改造工程，更是重塑一个城市灵魂和文化形象的精神文明工程，在延续城市历史脉络的同时，带给游客一种全新的生活方式：川云民俗风情小镇综合了最具地方特色、原汁原味的人文元素、建筑元素、商业元素，真实再现古梨园的生活风貌和韵味，让天游客在感受什川发展历史脉络的同时，通过观光、购物、休闲、娱乐等消费行为体验一种怀旧的、文化的、高品位的慢生活方式！项目总体定位及功能定位•文化景点——古梨园独有的特色资源•文化休闲——以文化景点、文化产业、咖啡吧、茶吧•文化酒吧——文化酒吧、音乐吧、静吧，后期开发艺术吧、休闲酒吧等•文化餐饮——特色中餐、当地小吃，配套烧烤、自助餐•文化娱乐——儿童娱乐广场、游戏城、演绎广场等项目总体定位及功能定位项目5大商业业态定位细分川云民俗风情小镇项目效益评价与合作模式4川云民俗风情小镇三个阶段租金总体策略图：租金水平随着经营时间推进不断提高以适合的租金目标商家进入，保持良好的业种配比，形成街区整体形象及认知度启动阶段具备一定的市场认知度及客流量街区经营状况节节高升租金水平提高升温阶段►市场发展成熟，商业价值进一步提升►租金水平提高，形成高品位历史街区成熟阶段高低租金水平效益与策略投资效益评价对租户的长期吸引价值小大投资合作模式效益与风险附加金融方案：云付通金融分红确定合作意向后，资方可自愿选择该金融方案。通过该方案，投资方可获得丰厚的分红收益（按天分红）。2年内可收回投入的29%，5年内可收回投入的至少50%（以上均不包括基础方案中的收益）。为了消除疑虑，如若在前两年内，因为云付通单方面原因造成的分红中断，在资方自愿的前提下，运营方按投资方的实际出资金额全额收回房屋使用权，在此之前的资方所获收益归资方所有。云付通金融分红项目概况项目简介民俗风情从城市人文到城市名片。超越本土文化的人文旅游。献给最具风情的梨园小镇。川云民俗风情小镇项目位于皋兰什川的万亩古梨园核心区域，占地60亩，由甘肃凯天实业集团有限公司倾力打造。一直以来，什川梨园都是兰州地区旅游文化的品牌项目，“世界第一古梨园”的美誉享誉全国。正因如此，手握梨园之姿，坐拥文旅之势。梨都小镇从开始的那天，就有着得天独厚的优势。小镇背靠魏家祠堂，上百家农家乐环绕四周，商业氛围极其浓厚。小镇内39棵古梨树交相辉映，32栋古风别墅及四合院坐立中央，220个铺面有序排列，形成了以三大板块为主体，集餐饮、旅游、文化、娱乐、休闲、住宿为一体的特色小镇商业体。川云民俗风情小镇建筑简介别墅28栋别墅单体：374㎡四合院四座四合院单体面积分别为：431㎡、387㎡、379㎡、379㎡。铺面220个：5㎡-60㎡粮油类：10个糖果类：5个干果类：5个豆制品类：5个农副类：5个礼品类：10个饰品类：20个乳制品类：5个烟酒类：3个动态小吃类：30个传统小吃类：122个川云民俗风情小镇项目规划与布局•总体布局：川云民俗风情小镇项目由园景板块、陇中风情民俗体验街区板块、生活板块三个板块为主体集餐饮、旅游、文化、娱乐、休闲、住宿为一体的特色梨园小镇商业体。且处处连通，实现了“人气、商气、景气”的互动。•商业规划：从整体规划上看，为突出项目“陇中风情民俗体验街区板块”和“生活板块”的定位，将梨园定位为“梨韵‘闲’文化”和“都市慢生活”既便于吸引各种商业形态的进驻，又使得整个项目层次分明；既保留了老梨园的文化内涵，又融入了新商业模式，在实现改革创新的同时给老梨园赋予了新生命。从建筑产品来看，整个项目显得空间层次舒适而人性化，建筑高度、街巷宽度、庭院宽度的尺度和谐统一。符合人们逛街、休闲消费的心理习惯。总体布局总平面图园景板块生活板块陇中风情民俗体验板块总体布局园景板块园景板块水系老兰州记忆道路老兰州记忆水系道路总体布局园景板块--道路分析三大枢纽六条主要通道四条街区步行道总体布局园景板块—景观结构分析一主三辅多节点总体布局园景板块—线路分析入口民俗特产街回民街酒吧街沿岸水系儿童游乐广场老兰州记忆林下茶园纳凉景观亭水上绿岛中心广场住宿线路分析总体布局园景板块部分效果林下茶园水系老兰州记忆人行道路垂钓池总体布局陇中风情民俗体验板块陇中风情民俗体验板块小吃街民俗特产街酒吧街陇中风情民俗体验板块由小吃街、民俗特产街和酒吧街三条步行街组成。涵盖了回民小吃、当地小吃、特色民俗活动、特色文化酒吧、音乐吧、后期开发艺术吧等、且每条街道都有通道相连通，实现了人气、景气、商气的互动，也显得非常人性化。酒吧街小吃街民俗特产街总体布局陇中风情民俗体验街区板块部分效果动态小吃回民小吃文化酒吧民俗体验民俗街区总体布局生活板块生活板块文化娱乐休闲生活板块由园景板块和陇中风情民俗体验板块整合组成。完成了集餐饮、旅游、文化、娱乐、休闲、住宿为一体的特色梨园小镇商业体目标。旅游餐饮住宿吃喝玩住文化购乐休闲总体布局生活板块整合效果商业规划商业规划项目市场地位有黄河、古梨园的厚重，有烂漫梨花、绿树成荫的惬意，无论是兰州周边的仁寿山、玉泉山庄还是西安的袁家村，梨都小镇的优势独一无二。身处兰州后花园，背靠兰州市，坐拥300万人口资源。仅已建成的碧桂园、银河国际两个大型社区就有超过10万的人口流量支持。作为世界第一古梨园的品牌溢出效应显著，每年来自全国各地的游客基数庞大。周边再没有同等体量、同等性质的特色小镇商业体，填补了兰州地区文旅特色小镇需求空白。商业规划商业功能及形象定位项目位于兰州后花园什川梨园核心区域，地理位置上处于特色小镇商业黄金地段。形成了以三大板块为主体，集餐饮、旅游、文化、娱乐、休闲、住宿为一体的特色小镇商业体。项目优势目前，距兰州主城区仅30分钟车程，距兰州新区40分钟车程，据白银市主城区约40分钟车程。10月，盐什快速路全线贯通，距离兰州主城区车程有望缩短至15分钟。发展优势梨都小镇的发展，对于皋兰县打造“文旅什川”区域发展具有显著带动作用。就业梨都小镇的发展，不但可以向什川地区提供约500个就业岗位，同时还将带动什川现有的百余家农家乐，从传统模式向现代化特色小镇经济模式转变，从而形成集群化、规模化的发展态势。区域经济发展的新引擎毋庸置疑，梨都小镇的发展壮大，将成为“文旅什川”整体发展的重要引擎。小镇的发展将会在税收、人才、发展模式等方面向地方提供源源不断的支持。项目合作附加金融方案：云付通金融分红确定合作意向后，资方可自愿选择该金融方案。通过该方案，投资方可获得丰厚的分红收益（按天分红）。2年内可收回投入的29%，5年内可收回投入的至少50%（以上均不包括基础方案中的收益）。为了消除疑虑，如若在前两年内，因为云付通单方面原因造成的分红中断，在资方自愿的前提下，运营方按投资方的实际出资金额全额收回房屋使用权，在此之前的资方所获收益归资方所有。谢谢合作共赢共创未来