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房产抵押贷款风险及防范措施信贷检查辅导中心2014.08“风险”一词的由来，最为普遍的一种说法是，在远古时期，以打鱼捕捞为生的渔民们，每次出海前都要祈祷，祈求神灵保佑自己能够平安归来，其中主要的祈祷内容就是让神灵保佑自己在出海时能够风平浪静、满载而归；他们在长期的捕捞实践中......深深的体会到“风”给他们带来的无法预测无法确定的危险，他们认识到，在出海捕捞打鱼的生活中，“风”即意味着“险”，因此有了“风险”一词的由来。风险的由来房产抵押到底有没有风险呢？风险系数小表达了具有安全性的特点，而不是就没有风险。事实上，只要抵押关系存在，抵押贷款的风险就会始终存在。房产不可移动性资产额度大保值、增值处置易处置方式灵活房产抵押贷款存在的风险（一）租赁权对抗抵押权一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果先租后抵，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。三是“明修栈道、暗度陈仓”和“阴阳”合同。《物权法》第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。以上规定包括两层含义：⑴对于租赁权成立在先、抵押权设立在后的情况，给予租赁权对抗抵押权的效力。“买卖不破租赁”。目的在于保护承租人的利益，防止出租人故意通过设定抵押权终止租赁关系或者剥夺承租人的优先购买权。⑵抵押权设立后抵押财产出租的，抵押权和租赁权的关系因抵押是否登记而不同。首先，已登记的抵押权不受租赁关系的影响，承租人是在抵押公示的前提下订立的租赁合同，风险应当自担。为此，抵押权可以对抗租赁权。其次，没有办理登记的抵押权不能对抗善意取得的租赁权。即在抵押权实现时，租赁关系不能解除，对抵押物的受让人继续有效。“明修栈道、暗度陈仓”案例吴某，2013年1月4日（星期五）向银行申请房产（A区A座301室）抵押贷款，受理当天双人进行调查，该房产具有合法房产证明，经有效评估机构评估房产价值100万元，经查询吴某及家庭成员遵纪守法，无不良信用记录。2013年1月7日根据信贷制度的相关规定完成调查，同意发放吴某房产抵押贷款60万元，吴某提供二套房证明并也调查核实，该申请抵押房产也未向外出租，2013年1月8日贷款审批、签订合同，同日办理抵押登记。这一系列操作都是按照相关制度进行操作，无任何违规操作。2012年12月20日吴某与房屋租赁中介公司签订合同，全权委托房屋租赁公司对其房产（A区A座301室）进行租赁，长期租赁为主。2013年1月6日（星期日）房屋租赁公司与租户张某达成租赁协议，租期十年，一年房租3万元，如果一次性交够10年租金的话打八折。当天缴纳1万元定金，房屋租赁公司将该消息告知了吴某，得到了吴某的许可。2014年1月7日房屋租赁公司与张某正式签订房屋租赁合同，租期10年，一次性缴纳房租，租赁费共计24万元。“明修栈道、暗度陈仓”就这样完成了。在签订抵押合同、办理抵押登记之前将房产租赁出去，且取得了10年的租金。一旦出现风险，按照“买卖不破租赁”的原则，抵押物就很难进行拍卖处理了。“明修栈道、暗度陈仓”案例问题到底出在哪呢？问题出在贷后检查上。贷款发放之后，未严格按照操作制度进行首次贷后检查和季度贷后检查，凭主观意识认为该抵押贷款操作无漏洞、抵押物足值无处置风险，所以呢，就没有按照贷后检查要求去实地贷后检查，抵押房产已经出租接近一年了，贷款人都没有发现。补求措施：追加其他抵押或保证防范措施:1.在接受已经租赁的的房产进行抵押时,一定要充分考虑抵押权实现时的困难与风险,充分考察租赁合同的期限以及租金是否结清这两个问题。2.严格落实贷前调查，查明拟抵押房产是否已经租赁。如果没有租赁，签订未处置承诺书，保证在抵押前没有进行处置的协议。3.严格落实贷后检查，及时发现问题、及时化解风险。（二）共有财产抵押的风险如：2008年某信用社发放张某个人贷款150万元，以借款人房产作为抵押，未签订财产共有人同意抵押的保证书。贷款到期后，催收无果。结果发现，张某与妻子刘某于2009年初已经离婚，该房产已经法院判决归属刘某所有。贷款形成不良，张某也暂时无偿还能力，即使诉诸法律也难免形成损失。共有财产法律规定：共有人对共有物不分份额地共享权力，共有人的权力及于共有物的全部。因而，任何共有人也就不能以其应有的份额设定担保权，而必须征得全体共有人同意，或事先取得其他共有人的授权。否则，担保行为无效。如果设定抵押担保权时，贷款银行不知道或不应当知道该财产是共同财产，或者不知道或不应当知道未经其他共有人同意的，则应当保护善意第三人的利益，认定担保有效。但是，在变卖担保物实现债权时，银行只能就担保人应享有的财产权变现价格享有主张优先权，对于担保人享有的份额之外部分法院不支持。防范措施：在办理房产抵押贷款时，要认真对房地产权证进行核实比对，确认抵押品的权力归属，认为有必要的应到房管部门核实或取得相应的证明。在办理房产抵押担保时，必须经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人签署同意抵押担保协议书。（三）抵押登记权的风险1.未办理抵押登记的风险。某县城城中村周某，向信用社贷款20万元，以自己名下5间临街门市房进行抵押，该5间临街门市房土地性质为村集体宅基地用地，房产证也仅为村宅基地使用证。但是该房地处批发市场黄金地段，年租金每间2万元，有效评估市场价值达100万元。按照贷款操作流程，2013年3月5日在当地公证处办理抵押公证后发放贷款40万元，当地公证机关出具的公证书为:证明抵押人和债权人签订了最高额抵押合同，合同合法有效，合同双方当事人签名、印鉴属实。2013年4月5日，周某向某小额贷款公司借款80万元，并在同一公证机构办理公证抵押登记，公证处出具了合法的《抵押登记证书》。2014年2月，周某因赌博输光了在信用社及小额贷款公司所借款项，并还欠别人200万元，然后跑路，2014年3月4日和4月4日信用社、小额贷款公司贷款分别到期，到期后两家金融机构分别先后了解到周某的情况，遂分别向法院申请了诉前保全。大家考虑一下：该抵押物首先偿还谁的贷款？强调两个概念：公证抵押登记与抵押合同公证公证抵押登记：强调的是登记。依据我国相关法律，有些合同是必须经过公证登记后，才生效。比如，《担保法》第四十二条第（二）项规定的财产抵押（包括城市房地产和乡（镇）、村企业的厂房等建设物），县级以上地方人民政府规定由公证机构登记的；以及法律、法规规定的抵押合同自公证机构办理登记之日起生效的。该种情形下，抵押物办理公证登记是抵押合同的生效要件。不公证登记不生效。抵押合同公证：强调的是公证。这种情况一般是双方就已经生效的抵押合同，到公证部门办理公证只是为了起到证明的作用。不公证不影响合同的效力。《担保法》：第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的相关部门。2.以未过户房产抵押风险例如：某信用社2013年2月28日办理A企业抵押贷款940万元，以张三个人名下一宗房地产进行抵押。但是，土地使用证登记使用权人为B企业，张三是依据当地人民法院判决、执行取得的房地产权利，但尚未依照法律规定办理过户手续，并不能发生物权效力。因此，张三在没有把土地使用权变更到名下之前，没有提供抵押担保的权利。《物权法》规定：物权的归属，以办理产权变更登记为准，未办理变更登记的，物权归属不变动。3.土地使用权未抵押的风险银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。法律解释：在我国，对土地及其地上建筑物采取的是二元主义方法，即土地和地上建筑物看做是两项不动产，且各自独立，分属不同的权方主体，可以在一定条件下抵押给不同的债权人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的属性，其分别抵押给不同的债权人时，抵押权实现时可能发生冲突，给贷款造成风险。鉴于此，在发放不动产抵押贷款时，必须坚持房屋和土地同时抵押的原则。防范措施：1、核对房产权证的真实性。双人检验房产权证，确定产权归属，必要时去管理部门查询、验证。2、严格落实抵押登记制度。双人前往抵押物登记主管部门办理抵押登记，取得抵押登记证书。3、办理抵押贷款时，应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。（四）土地用途变更的风险出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将工业、仓库用地变更为住宅、商业、娱乐等用途经营性用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。防范措施：加强贷后检查，防止土地用途变更。银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。（五）抵押房产评估价值风险对抵押物价值的确定理论上有两种方式，一是抵押人和抵押权人双方协商，另一种方式为委托有资质的第三方进行评估。目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。防范措施：1、通过招标的形式指定1-2家评估机构，签订长期合作协议，确保评估价值合理，确保足额变现。2、培养内部资产评估师。为准确获得抵押房产的评估价格，银行应主动培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度。在房产评估中介机构作出评估报告后，银行内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，选择评估价值较低者作为参考依据，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款发放的主动权。•举例：钢构厂房：•钢结构的厂房主要是指主要的承重构件是由钢材组成的。包括钢柱子，钢梁，钢结构基础，钢屋架（当然厂房的跨度比较大，基本现在都是钢结构屋架了），钢屋盖，注意钢结构的墙也可以采用砖墙维护。由于我国的钢产量增大，很多都开始采用钢结构厂房了，具体还可以分轻型和重型钢结构厂房。用钢材建造的工业与民用建筑设施被称为钢结构1、钢结构建筑质量轻，强度高，跨度大。2、钢结构建筑施工工期短，相应降低投资成本。3、钢结构建筑防火性高，防腐蚀性强。4、钢结构建筑搬移方便，回收无污染。•柱子：一般用H型钢，或者C型钢（通常是用角钢把两根C型钢连接）