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——东阿农商银行DERCbank——东阿农商银行DERCbank东阿农商银行信贷检查辅导“微信课堂”——东阿农商银行信贷检查辅导中心2015.02DERCbank山东省农村信用社个人购房按揭贷款管理办法——东阿农商银行DERCbank按揭：“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。起源:最初起源于中世纪英国的土地交易，本意属于英美平衡法体系中的一种法律关系，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场，先由深圳建设银行在当地试行，之后逐渐在内地流行起来，因为在房地产领域频频出现并正式运用于文本，其含义逐渐演化成了“抵押贷款”，在国内已经被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。一、按揭简介——东阿农商银行DERCbank在借鉴英美法系尤其是中国香港地区的经验时，我们并没有全盘接受而是基于中国大陆的制度性因素对按揭加以改造，使之成为一种与英美法按揭不尽相同、但又有别于大陆法上的抵押制度的新型物权形式。近些年来，大家对按揭的认识是随着房地产业务的增加和房地产界的繁荣逐渐加深的，学术界已经对按揭“达成”了共识，按揭是指购房人（按揭人）将房产的产权转让给提供贷款银行（按揭权人）作为还款保证，购房人（按揭人）在还清贷款之后，银行（按揭权人）立即将房产产权转让给购房人的行为。在此过程中，按揭人享有房产的使用权。DERCbank——东阿农商银行区别:在中国现行立法中没有与“按揭”相对应的恰当的物权形式，这使得学者们对按揭的法律属性争论很大。不动产抵押权利质押让与担保针对以上三种观点，分析一下按揭与抵押、质押、让与担保之间的区别。DERCbank——东阿农商银行与抵押区别按揭与抵押的主要区别，在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。其区别主要如下：（一）按揭和抵押在法律上的区别：所有权的转移当事人的法律地位享有的权益法律诉讼的身份DERCbank——东阿农商银行（二）目的及运作上的差异：按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。但二者在目的和运作上仍有区别：1、按揭人按揭的目的按揭受益人按揭的目的理论上，按揭受益人是所有权人，较之抵押权人享有更多权益。2、在借款目的上，按揭人的目标指向和按揭物是统一的，借款的目的是购置房屋，取得房屋产权。抵押目的不是为了取得抵押物。DERCbank——东阿农商银行3、运作上的区别：房地产抵押办理程序按揭办理程序4、抵押和按揭牵扯的当事人不同：抵押一般牵涉两个当事人：抵押人和抵押权人，一般不再需要担保人，是单纯的“指物借钱”。按揭是按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主做中间人，以便实现钱、物、权分离状态下的动作。因此，按揭有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人”。DERCbank——东阿农商银行与质押区别（一）权利标的的范围不同质押在中国法律中只有动产质押和权利质押，不包括不动产质押，而按揭则以不动产为标的而设立。而且质权人实现质权的前提条件是债务履行期间届至而债务人不能履行债务，即质权人必须在债务履行期届至时方可能收取入质债权，而在债务履行期内质权人并不享有入质债权。但在楼盘按揭中，银行作为债权人在债务履行期间，即已享有购房人转让的期待权，而不像债权质押那样在债务履行期届满时方可以取得入质债权。因此将楼盘按揭定性为质押不妥。DERCbank——东阿农商银行（二）两者权利实现的方式不同质押的出质人如果不按规定清偿，那么可由质权人与出质上协议将其折价清偿，如协议不成的，质权人即可直接依法拍卖质物。按揭中的按揭人若不履行义务，即到期未还清本息时，通常的做法则是由房地产开发商以房屋原价的70%左右的回购价格将按揭标的回购，并将以回购款清偿按揭人未偿付的本息，若有第三人愿以高出原房价70%受让，则应由第三人购买。DERCbank——东阿农商银行与让与担保区别让与担保是大陆法系国家沿袭罗马法上信托行为理论并吸纳日尔曼上的信托行为成分，经由判例学说形成的非典型担保制度。学术上概念及德日等国较为普遍的担保方式。债务人将不动产所有权转移给债权人作为债务的担保，当债务正常履行后，标的物所有权再返还给债务人的担保形式。在中国实践中逐步发展起来的按揭作为一种新的物权形式要优越于让与担保。DERCbank——东阿农商银行由于事先没有转移所有权，银行并不享有对标的物的所有权，因此它不能随便处分担保的标的物。另一方面，由于开发商只有在贷款人全部偿还贷款后才能为之办理产权证，或者在办理产权证之后将该证书质押在银行处，待到购房人全部偿还贷款之后才将证书交付给购房人这样就在银行、购房人以及开发商之间形成了一个非常均衡的相互制约与互动关系。DERCbank——东阿农商银行法律关系从现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为：1、银行与购房人之间的借贷关系。2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。3、银行与开发商之间的担保关系。DERCbank——东阿农商银行按揭贷款特点贷款对象特殊贷款用途专一贷款数量较大贷款期限较长还款方式特殊这些特点决定了个人购房按揭贷款风险具有分散性、隐蔽性、滞后性的特征。DERCbank——东阿农商银行发展现状2011年底我国住房贷款余额达2万2千亿元。我国以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30%，个人住房贷款在银行的个人贷款中所占比例达到了80%以上，2012年山东省建行的比例更是达到了97%。全省农村信用社2013年6月个人住房贷款余额190.84亿元，占消费贷款的比例为66.47%，占个人贷款的比例为6.34%。DERCbank——东阿农商银行第一章总则第二章按揭项目准入第三章贷款条件、额度、期限、利率及还款方式第四章业务流程第五章风险防范第六章附则二、基本章节DERCbank——东阿农商银行第一条为加强个人购房贷款业务管理，防范信贷风险，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《个人住房贷款管理办法》等法律法规及《山东省农村信用社信贷管理基本制度》的有关规定，结合山东省农村信用社实际，制定本办法。第二条本办法所称个人购房按揭贷款是指县级联社、农村商业银行、农村合作银行（以下统称法人机构）向自然人发放的用于购买个人住房、商用房的贷款。个人购房按揭贷款分为一手房按揭贷款和二手房按揭贷款。第一章总则DERCbank——东阿农商银行一手房按揭贷款是指贷款人向借款人发放用于购买未办理产权登记或近期首次办理产权登记后的新住宅或商用房贷款。第一章总则二手房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买售房人已经取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的住宅或商用房贷款。DERCbank——东阿农商银行第三条实行信用等级评定制度信用等级由高分到低分评为AAA、AA、A三个等级。主要参考一下因素：（一）借款人的基本情况（二）生产经营状况（三）生产经营状况（四）生产经营状况（五）生产经营状况（六）生产经营状况（七）生产经营状况信用等级的评分标准参考信用等级评定指标计分说明。第一章总则DERCbank——东阿农商银行第四条严格执行贷款“面谈”、“面签”制度，向借款夫妻双方详细讲解合同主要条款，借款双方的权利与义务，做好面谈记录，面谈记录包括文字、图片或影像等资料。删除了办理住房贷款的原则。增加了面谈面签环节。第一章总则DERCbank——东阿农商银行第五条项目申请。项目开发商向法人机构提出书面申请，填写《个人购房贷款按揭项目准入申请审批表》，并提供以下资料：（一）合法有效的企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公司章程、成立批文及信用等级证明、验资报告、年度审计报告及近期财务报表、房地产开发企业资质等级证书、公司为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺；（二）董事会(或股东会)同意办理个人购房按揭贷款合作的文件；（三）项目总投资，资金来源及落实情况；第二章按揭项目准入DERCbank——东阿农商银行（四）项目为期房销售的，需提供施工进度表及资金落实情况，项目为现房销售的，开发商要提供房屋验收合格证明；（五）项目资料（五证、可行性报告及立项批复）1.项目的可行性研究报告及立项批复；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.建设工程施工许可证；5.国有土地使用权证（必须为出让土地）；6.商品房销（预）售许可证；7.其它资料。第二章按揭项目准入DERCbank——东阿农商银行第六条项目调查。主要调查以下内容:（一）调查开发商的基本情况：法人资格、经营实力、财务状况、资信状况、开发经历、承建能力、开发能力和信用等级等；（二）调查项目申报程序是否合规合法、手续是否完备，核实开发商提报的资料是否完整、合法有效，内容是否一致，土地是否对外抵押或被依法查封；（三）调查项目概算、投资来源、资本金及自筹资金到位情况；（四）土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴清，土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行的抵押登记；第二章按揭项目准入DERCbank——东阿农商银行（五）项目基本情况。调查开发项目的地理位置、周边环境、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等情况；项目占地及建筑面积、容积率、绿化率、楼宇结构与栋数、户型设计等；（六）调查项目的市场定位和销售情况，进行初步的项目评估，分析同类、同档次房屋的价格和客户购买意向，同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力，调查有无开发商利用个人购房按揭贷款套取资金的“假按揭”风险；（七）银行同业竞争。调查其他银行为该楼盘提供个人购房按揭贷款情况；第二章按揭项目准入DERCbank——东阿农商银行（八）信用等级评定。按照《山东省农村信用社法人客户信用等级评定管理办法》对开发商进行信用等级评定（可参照其他银行的评定等级）。开发商信用等级应达到A级（含）以上；（九）信用社要求调查的其他内容。调查人员完成调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查人员审查。第二章按揭项目准入DERCbank——东阿农商银行第七条不得受理存在下述问题的房屋按揭贷款项目：（一）建筑工程质量不合格的项目；（二）因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素，可能产生“烂尾”的项目；（三）不能提供合法“五证”的项目；（四）存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；（五）未经主管部门预售登记备案，不具备合法销售条件的项目；（六）开发企业或其主要股东、管理层存在恶意不良信用行为的。第二章按揭项目准入DERCbank——东阿农商银行第八条项目审查与审批。法人机构风险管理部门负责按揭项目的审查，对调查人提交资料的完整性、合规性和合法性进行审核，审查通过后提交贷款审查委员会进行审议，审议通过的提交有权审批人进行审批。重点审查以下内容：（一）审查核实项目报批程序是否合法有效、项目资料是否真实、齐全；（二）审查核实项目的可行性及效益性，期房须审查开发商资本金落实情况、开发商完成项目建设能力及施工质量保证；（三）审查调查部门对开发商提出的按揭成数、期限及额度意见的合理性和准确性。第二章按揭项目准入DERCbank——东阿农商银行第九条签订合作协议。审批通过后，法人机构与开发商签订《商品房贷款合作协议书（范本）》，合作协议中应明确规定，开发商在信用社开立结算账户，在借款人取得房屋产权并第二章按揭项目准入办妥抵押登记手续以前，开发商必须为借款人提供阶段性保证担保，借款人不能清偿债务时，由开发商承担连带保证责任。DERCbank——东阿农商银行第十条个人购房按揭贷款的对象应为具有完全民事行为能力的自然人，同时应具备下列条件：（一）年龄在18周岁（含）以上，且借款申请人年龄加贷款期限原则上不超过65年；（二）所购房屋在法人机构服务辖区内；（三）有合法、稳定的收入，有按期偿还贷款本息的能力，借款人该笔