3-物业服务费用测算

万科物业关键业务流程标准化系列如何做物业费测算万科物业关键业务流程标准化系列课程目标让各部门负责物业费测算同事，了解并掌握物业费测算原则、方式、方法，并能独立开展对项目的测算。万科物业关键业务流程标准化系列课程目录ACB物业费测算定义及目的如何做物业费测算物业费定价与收费万科物业关键业务流程标准化系列物业费测算定义及目的A万科物业关键业务流程标准化系列物业费：是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业费测算：物业服务企业对目标物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整理服务以及提供替他相关服务，对所收取的费用基准进行计算的过程。物业费测算定义及目的A万科物业关键业务流程标准化系列确定合理费服务费中收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。物业费测算定义及目的A万科物业关键业务流程标准化系列课程目录ACB物业费测算定义及目的如何做物业费测算物业费定价与收费万科物业关键业务流程标准化系列不得采取补贴亏损而人为降低物业服务费定价标准。考虑项目的经营平衡及健康运营。满足基础业务品质标准要求准确性与前瞻性相结合。以支定收、列举法测算支出服务标准与管理费用相符如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列一、国家级1、《物业服务收费管理办法》----发改委、建设部20042、《最低工资规定》---人社部二、地方级1、当地省市关于物业管理/服务收费(规定/指导意见（标准）/管理办法等。2、当地物业管理方面条例、办法。3、最低工资调整系数。如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列三、经济指数1、测算项目当地、GDP、PPI、PMI等宏观经济指标。2、当时房地产市场交易价格。3、当地物业费平均价格。如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列四、规划信息1、项目规划指标（面积、容积率、户数、入住时间等）2、项目周边配套情况。3、产品客户定位及销售群。4、项目周边物业服务标准如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列五、招标信息1、项目招标文件及补充通知2、物业管理方案。3、临时管理规约如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列一线地产公司、物业公司对定价达成一致后，需共同对双方协商确定的物业服务费定价标准负责，确保在交付建筑面积达到以下规模时，实现项目主营业务经营持平。10万平米以下的项目，应在封盘后做到盈亏平衡。10--20万平米的项目，应在交付面积达到10万平米时做到盈亏平衡。20--40万平米的项目，应在交付面积达到50%时做到盈亏平衡。40万平米以上的项目，应在交付面积达到20万平米时做到盈亏平衡。如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列新项目物业服务测算地产公司审核物业事业部备案地产公司报集团物业事业部事业部对测算方案审核反馈一线地产、物业公司如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列如何做物业费测算如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列如何做物业费测算如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列1、列举法：2、倒推法：列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产要求，按《万科物业管理服务标准》来制定的。倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。注：测算方法或分摊原则与各地相关政策法规不符时，以各地政策法规为准。如果政府指导价或定价偏低，导致项目经营亏损的，建议采取酬金制。如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列1、地区差异：需要关注南北地域特点在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；2、法规差异：注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列1、测算公式：物业服务费（元/月/建筑平米）=（物业管理服务成本+酬金或利润+税金）（元/月）÷收费建筑面积（平方米）。2、收费面积：物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的销售面积为准，有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《房屋实测报告》则以此报告为准）。如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列项目明细面积(平方米)备注项目占地情况总占地面积190156.3绿化面积66554.71绿化率为35%房屋建筑情况总建筑面积440831.961、地下总建筑面积98551.24地下车场68498.59地下车库2.地上总收费面积340498.22住宅334220.85商业3177.37幼儿园31003、物业管理用房1332.54、停车总数2647客户定位：如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列物业服务中心经理1人客户主管1人人事1人客户助理7人前台3人维修主办1人外包保洁主管1人维修班11人一班16人安全监控4人二班16人三班16人保洁69人安全主管1人设备组5人经理助理1人环境监控1人财务1人安全主办1人完成附件4、5填写、分摊如何做物业费测算B第一步：项目服务人员架构确定及人员费用测算结合结合服务方案与招标文件要求服务标准，协调人事部门完成组织及人员费用测算（考虑工资调整因素，管理职员一般按照15%,基层员工20%）万科物业关键业务流程标准化系列绿化管理费：（沈阳测算一般（6-8）元/平米*年（经验值））含：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、景观再造费等清洁卫生费含：清洁外包费、化粪池清理费、清洁设备折旧费(5年分摊)3垃圾清运费4化粪池清理费5消杀费绿化管理费=绿化面积*每平米绿化外包费用*外包费用涨幅填入附件3并做分摊如何做物业费测算B第二步：项目外包服务费用测算万科物业关键业务流程标准化系列完成附件7填写、分摊如何做物业费测算B第三步：行政、物料、低值易耗品费用测算（关注：考虑物价涨幅与通胀因素）•安全用物料：如安全质量记录、白手套、紧急隔离带等•维修类物料：电线、插座、开关、节能灯等•综合行政、物料：日常办公用品、网费、软件维护、车辆使用、审计费等万科物业关键业务流程标准化系列完成附件6填写如何做物业费测算B第四步：资产折旧费用（关注：考虑物价涨幅与通胀因素、人员配置与资产对应）•安全类资产：对讲机、消防工具、安全员宿舍设备•维修类设备：电焊机、疏通机、角磨机等•综合行政类：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、保险柜万科物业关键业务流程标准化系列1、公共电费公共照明电费公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）*电费涨幅供配电设备运行电费：变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天消防设备运行电费消防水泵＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月送、排烟风机（元/月）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价给排水设备运行电费电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价泳池设备运行电费。(经营性泳池不计此项)泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价编号项目数量总功率月金额（元）1、电费A楼内公共区域照明楼道照明21077.14KW482地下车库112020W8709测算公式：楼道照明=7.14KW*2.5（每日运行小时）*30(天)*0.9（电费单价）=482地下车库=1120*20*0.001（KW）*24（每日运行小时）*30(天)*0.9（电费单价）*0.6（同时使用系数）=8709B楼外公共区域照明路灯1105.5KW1782草坪灯、草坪射灯2402.6842.4物业用房用电1553.88KW1047.6测算公式：路灯=5.5KW*12（每日运行小时）*30（天）*0.9（电费单价）=1782草坪灯、草坪射灯=2.6KW*12（每日运行小时）*30（天）*0.9（电费单价）=842.4物业用房=3.88*10（每日运行小时）*30（天）*0.9（电费单价）=1047.6C消防系统安全监控用电220KW12960消防报警系统12285214测算公式：安全监控=20KW*24（每日运行小时）*30（天）*0.9=12960消防报警系统=285*0.9（电费单价）*2.5/3(每季度2.5小时)=214D给排水系统排污泵403KW1620喷泉泵100.7KW66.15湖区泵450KW4725测算公式：排污泵=40*3*0.5（每日运行小时）*30（天）*0.9=1620喷泉泵=0.7*6(每日运行小时)*30（天）*7/12（每年运行7个月）*0.9=66.15湖区泵=50*6(每日运行小时)*30（天）*7/12（每年运行7个月）*0.9=47252、水费景观用水————10560测算公式：景观水费=800（平）*1.2（米深）*0.05（丢水率）*30（天）*4（水费单价）*1.1（上浮系数）+800（平）*1.2（米深）*1（每月换1次水）*4（水费单价）*1.1（上浮系数）=10560结合招标文件提供设施设备数据，与服务标准及管理经验完成测算完成附件8填写、分摊如何做物业费测算B万科物业关键业务流程标准化系列1、公共水费清洁用水清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）绿化用水根据小区绿化面积确定（南方平均浇水8次/月、北方12次/月）；土壤含水容积率按10%计，南方全年按10个月计，北方全年按8个月计；）：绿化水费＝绿化面积×0.1×10%×浇水次数/月×水费单价（含排污费、加压费）泳池用水（经营性泳池不计此项）根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水＝[泳池容量×4次（每年换水4次）+损耗水量（经验值）]÷12月×水费单价（含排污费、加压费）小区景观用水小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）公共水费结合招标文件提供设施设备数据，与服务标准及管理经验完成测算完成附件8填写、分摊如何做物业费测算B第五步：能耗费用测算（关注：考虑能源涨幅）万科物业关键业务流程标准化系列项目测算标准总费用行政及物料消耗130元/月/台10270电费电梯台数*电梯功率*每天运行时间*30天*电费涨幅63990年检费用1-8层812元18层1372元22层1596元24层1708元26层1820元28层1932元30层2044元9620.333333(外包费用)维护保养1-10层：每月每台280元10-20层：每月每台300元21-30层：每月每台350元25700结合招标文件提供电梯设备数据，与服务标准及管理经验完成测算针对重点，提示性内容数据、经验完成附件10填写、分摊如何做物业费测算B第六步：特种设备费用测算（电梯、中央空调、增压水泵）以电梯为例：万科物业关键业务流程标准化系列结合招标文件提供设施、设备备数据，与服务标准及管理经验完成测算公共设施的维修养护：楼道、灯具、墙面、标识等公共设施日常维护供配电系统：变压器维护、发电机等消防系统：报警、消防泵类给排水系统：园区公共区域排污泵、水景泵等智能，弱电系统：如何做物业费测算B第七步：公共设施、设备日常运行、维修及保养费：万科物业关键业务流程标准化系列如何做物业费测算B第八步：社区文化、垃圾清运费（结合当地要求测算）万科物业关键业务流程标准化系列与保险公司签订的财产一切险、机器损坏险及公众责任险的合同费用。如何做物业费测算B第九步：公共责任险、财产一切险等保险费用测算万科物业关键业务流程标准化系列酬金按照15%计提：前9项成本之和*15%税金按照5.56%计提：（前9项成本之和+酬金）*5.56%152,159.20117,183.7733,989.41986.0