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1XXXX小区物业管理细则为将XXXXX小区建设成为一流的文明住宅小区，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善小区业主的生活和工作环境,现就物业公司在管理和服务中的有关要求明确如下:一、基本情况说明：（一）物业公司的权利和义务１．物业公司的权利：（1）物业管理公司根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；（2）依照物业管理合同、物业管理办法以及住房使用规定对住宅小区实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（4）有权制止违反规章制度和住房使用规定中规定的行为；（5）有权要求甲方代表和业委会协助管理；（6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；（7）在甲方和业主允许的范围内，实行多种经营，以其收益补充小区管理经费；（8）有权拒绝服务条款、物业合同、住房使用规定以外的服务项目。２．物业公司的义务：（1）履行物业管理合同和服务细则，依法经营，按要求交纳物业服务履约保证金；（2）接受甲方代表、业委会和业主的监督；为甲方代表和业主委员会提供办公场所、管理经费和人员工资；2（3）重大的建设改造项目、大项经费支出需报知甲方代表和业主委员会，接受其监督；（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及小区所在地人民政府的监督指导；（5）维持企业的信用等级，因管理不善造成企业信用等级低于的接管小区时的信用等级时，有义务降低其服务费用标准。（二）建设单位的权利和义务小区在完成产权向地方产权转移之前，由XXXX作为建设单位行使以下权利和义务，小区在完成产权向地方产权转移之后，由业主大会投票决定XXXX是否继续代表小区业主行使以下权利和义务。1.建设单位的权利（1）指派和任命甲方代表驻小区，协助和监督物业服务企业做好服务管理工作，有权解聘物业服务企业；（2）有权在业主大会成立之前，根据服务细则设定前期物业费标准，并根据物业服务情况，在征得业主大会同意的情况下，对物业费标准进行调整；（3）根据物业服务企业履约服务情况，对物业管理、使用和续筹专项维修资金；（4）撤销业主委员会不适当的决定；（5）批准和撤销物业公司利用公用区域和设施开展的经营活动；（6）对公用区域和设施进行开发和利用；（7）对违反使用规定的业主进行行政和经济处罚，对情形严重的违规行为有权收回其住房及附属用房；（8）改建、重建建筑物及其附属设施；3（9）享有小区的命名权；（10）小区内未出售的住房、车位、商业用房、附属用房等的所有权归建设单位所有。2.建设单位的义务（1）对公用区域和设施进行开发和利用时，其收益中一定比例应用于小区的管理和建设；（2）根据业主大会要求，协助办理房地产相关证件；（3）承担建设过程中工程施工产生的质量问题，并负责解决。（三）甲方代表的权利和义务甲方代表由建设单位指派任命，依据物业服务条款监督物业公司履行服务工作。１．甲方代表的权利（1）对物业的管理措施和经费使用享有否决权；（2）依据服务细则，有权根据物业公司在履行过程中存在的不足，对其予以经济处罚，罚金从次年物业服务费中扣除，存放在建设单位指定账户内，罚金只能用于小区的建设管理；（3）有权随时查阅物业公司的管理档案和财务账目，监督维修基金的使用情况；（4）参与制定物业公司的年度管理计划；（5）业主委员会成立之后，甲方代表将代表小区建设单位协助和监督业主委员会成员的履职情况；（6）建设单位赋予的其他权利；2.甲方代表的义务（1）熟悉和掌握物业服务细则和小区的管理状况，配合组织每4年两次的物业满意度调查工作；（2）及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，定期听取和解答小区业主的意见和建议；（3）督促业主委员会定期组织召开业主大会，配合政府相关部门成立业主委员会，并监督业主委员会行使权利和义务；（4）负责物业公司与建设单位的上下沟通，执行建设单位的合法决策；（5）协助物业公司联络工程施工单位，解决施工产生的质量问题；（6）协调物业公司与业主之间的矛盾，配合业主委员会督促业主足额缴纳物业费。（四）业主大会的权利和义务1.业主大会的权利（1）选聘、解聘物业服务企业;（2）在完成了小区产权转交后，决定是否继续由XXXX代表小区业主行其权利和义务；（3）制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督落实，有权要求物业服务企业公开财务收支账目；（5）定期召开业主大会，制订、修改业主大会议事规则;（6）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。2.业主大会的义务（1）业主大会代表必须自觉按时足额交纳物业费、采暖费、电梯费等费用，否则不具备参会和投票资格；5（2）业主大会代表必须熟悉小区的基本情况、了解物业服务细则、物业服务企业和业主委员会的履职情况；（3）业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。（五）业主委员会的权利和义务业主委员会由甲方代表在小区建成两年后，根据物业法，会同所在街道办事处组织召开业主大会，由业主大会选举产生。1.业主委员会的权利（1）制定、修改管理规约、服务条款和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会成员；（3）听取和通过业主委员会的工作报告；（4）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，合同期限不得超过四年；（5）对破坏、损害全体业主利益的行为有监督、制止和要求赔偿的权利；（6）审议批准物业服务企业的年度管理计划、费用预算及决算报告；（7）对于个别业主、使用人违反住房使用规定或损害其他业主、使用人合法利益的行为，可以代表业主提出诉讼。2.业主委员会的义务（1）定期组织召开业主大会或业主代表大会，或经20%以上业主提议时组织召开业主大会或业主代表大会;（2）执行业主大会和建设单位的各项决议;（3）贯彻执行并监督业主遵守住房使用规定及其他相关法律规定;6（4）监督物业服务企业的服务工作并反映业主的意见及建议;（5）业主委员会不得损害全体业主的利益，否则必须承担赔偿责任；（6）对于重大事项必须及时提交业主大会或业主代表大会决议；（7）其他业主委员会应当履行的义务。（六）业主的权利和义务房屋的所有权人为业主。1.业主的权利（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）向业主委员会提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权。业主可以委托代理人参加业主大会会议；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。2.业主的义务（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；7（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时足额交纳物业服务、采暖费、电梯费等费用；（6）法律、法规规定的其他义务。当管理过程中各主体之间存在意见分歧时，各主体之间就小区事务的决策权：业主大会建设单位业主委员会甲方代表物业服务企业。二、物业服务履约的制度管理（一）为加强对物业服务企业履约情况的监管，提高物业服务主体履约意识，维护业主和企业合法权益，根据《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》等文件的相关精神，本小区施行物业服务履约保证金制度。（二）物业服务履约保证金（以下简称履约保证金）是指由物业服务企业交纳的，以促使物业服务合同主体遵守法规政策、信守合同约定、维护业主合法权益的资金。建设单位负责物业服务履约保证金的管理。履约保证金的存储期限与物业服务和同履行期限一致，建设单位不得挪用。（三）物业服务企业履约保证金的缴交标准：履约保证金按年度物业服务费总额的10%计算，物业公司以现金的方式存放在建设单位设立的银行帐户上。（四）物业服务合同终止时，履约保证金按照以下规定退还物业服务企业：81．物业服务合同履行期间，物业服务企业或者其他管理人无违约行为的，履约保证金的本息如数退还；２．物业服务企业或者其他管理人未按物业服务合同约定的服务事项和质量履行合同，但物业服务企业或者其他管理人已按双方约定或人民法院、仲裁委员会生效的法律文书履行全部给付义务的，履约保证金的本息如数退还；３．物业服务企业或者其他管理人未按物业服务合同约定的服务事项和质量履行合同，按双方约定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书，履约保证金抵扣违约金后的余额退还物业服务企业或者其他管理人。（五）物业服务企业或者其他管理人有下列情形之一的，可暂不返还履约保证金：1．物业服务合同未终止；2．服务管理不善造成小区环境恶化的；3．物业服务合同约定期内，未尽对物业共有部位及设施设备管养维修之责，导致其不能正常使用或过度老化；4．未按规定移交物业服务用房；5．未按规定完全移交物业档案、物业服务档案等资料；6．物业服务人员未按规定撤出建筑区划；7．未按规定结算、清退预收、代收的有关费用；8．未按规定退出物业服务项目；9．发生重大责任事故，造成较大影响的；10．法律、法规、政策规定及合同约定的不予返还履约保证金的其他情形。三、安全服务管理9（一）安全防护管理1．保安人员按规定统一着装，佩带工作牌，使用文明礼貌用语，姿态端正，所有在岗秩序维护员均配备有对讲机，保证岗位之间联络畅通。2．主出入口24小时双人值守，并有详细交接班记录、人员来访登记和外来车辆的登记记录。3．严格执行所有业主凭门禁卡进出，对来访人员由门卫人员通过门禁对讲系统与住户联系，经得住户许可，登记后方可进入；4．外来人员管理外来探亲访友人员进入小区，需通过对讲系统联系住户，并指导客人行走路线。外来车辆进入小区，需做好登记，登记其进入和离开时间、车内人数、拟访住户门号、车牌号以及驾驶人电话。5．物品搬出管理从住宅楼搬出物品，如非业主本人，需持有效证件到物业中心开具“放行条”，并详细列明物品清单。出入口门卫人员认真检查出去物资与“放行条”上所列物资是否符合，若不符合应要求立即停止搬运，并联系业主到场进行确认；若符合则由门卫人员放行，并收回“放行条”，并留存放行条一个月。6．值守人员见搬家车辆进入小区搬家时，应登记好搬家的住户信息、搬家公司信息，向车上人员说明搬家的程序要求，并用对讲机通知相关人员到场跟踪。7．巡视人员按设定的路线，在早4点～夜间22点之间，每2小时巡视一遍。夜间22点～早4点之间，每1.5小时巡视一遍。应设置三条以上不同的巡视路线，针对每条线路，制定详尽的巡查情况登记表，每次巡视结果登记备查，确保巡视无死角。8．除申请家装的住户外，任何住户不得通过窗口吊运、悬挂物10品，因家装确需吊运的，应通知物业公司，派出人员维持现场安全，并设置隔离区域防治发生危险。9．监控中心管理（1）小区监控中心设置24小时值班电话，专人值守，监控室接听来电不超过四次铃声，所有监控点实施无遗漏监控。（2）监控指挥中心密切关注监控画面和报警系统，如有异常情况，立即通知相邻岗位人员核实，因值守人员未能尽职造成业主或公共设施损失的，由物业承担相应的责任。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟赶到现场，采取相应措施。（4）建立登记制度，对值班期间出现的情况、处理结果、值班人员等进行登记。10．节日及婚庆管理（1）依据政府有关燃放鞭炮的时间，做好集中燃放地点的选择，落实防火措施，清理燃放后留下的碎片不得过夜；（2）小区内因婚庆等需要燃放鞭炮或抛洒碎屑时，每次需向物业交纳50元的清扫费；（3）节日和婚庆中，需燃放鞭炮的，不得在午夜0点至早6点之间燃放鞭炮。（4）物业公司在重大节日期间应悬挂彩灯或彩旗等，烘托节日氛围。11．物业管理人员应主动联系辖区派出所和周边小区，随时掌握