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TableofContent目录©2006CBRichardEllis,Inc.Weobtainedtheinformationabovefromsourceswebelievetobereliable.However,wehavenotverifieditsaccuracyandmakenoguarantee,warrantyorrepresentationaboutit.Itissubmittedsubjecttothepossibilityoferrors,omissions,changeofprice,rentalorotherconditions,priorsale,leaseorfinancing,orwithdrawalwithoutnotice.Weincludeprojections,opinions,assumptionsorestimatesforexampleonly,andtheymaynotrepresentcurrentorfutureperformanceoftheproperty.Youandyourtaxandlegaladvisorsshouldconductyourowninvestigationofthepropertyandtransaction.1.0物业管理服务阶段12.0物业管理服务内容（方案）22.1前期物业顾问服务22.2筹备期物业管理服务72.3物业正式营运管理服务153.0世邦魏理仕管理的核心竞争力30-1-1.0物业管理服务阶段1.1物业管理服务阶段划分世邦魏理仕针对项目进展状态，将管理服务氛围三个不同的管理服务期：“前期”、“筹备期”及“运营管理期”。同时，世邦魏理仕针对这三个时期，量身制定更为专业、更为全面的管理服务，通过时间节点的划分，使工作更加系统。前期前期物业顾问服务时间要求：自合同期开始---项目竣工前3-6个月针对本项目公共区域的设备、设施及营运方式提供专业的物业管理顾问建议。通过顾问管理模式使整个项目的设备设施及营运模式更具国际化水平，提高项目的销售或租赁条件。审核项目规划方案及图纸，与设计方、承建方进行交流配合，从日后物业使用者和管理者的角度提出优化方案，增加项目在日后使用和管理上的合理性，提升项目整体品质。筹备期筹备期物业管理服务时间要求：项目竣工前3-6个月—项目竣工竣工前的一系列筹备管理服务及接管验收的各项工作，包括：设备设施安装试运行阶段的质量控制，物业各项交接验收计划的制定等。另将重新审核管理预算、制定各项规章制度、管理人员入职培训、选聘外判单位、设备设施的调验、完成物业接管验收和制订物业管理营运方案等重要的管理服务内容，以期达到项目正式运营后的良性运转。全面运营管理期全面运营管理期管理时间要求：自项目竣工—竣工后3年全面运营管理是针对项目的不同特性、客户需求提供全方位的专业经营、服务、管理和运行的服务。通过全面运营管理服务使整个项目的运营管理达到国际化标准及市场需求，完成物业增值保值的管理理念。-2-2.0物业管理服务内容（方案）2.1前期物业顾问服务2.1.1前期物业顾问服务的方向n设计优化根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项目，开发商／设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用达到最大化。目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在开发商的立场，从市场、营销以及项目最终使用者（国际用户及本地用户）等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合使设计达到最优化，使开发商的回报实现最大化。根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设计优化，确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念,优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划计划等，还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共区域，如走廊，卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，CBRE还将在配套商业上做出预留设计。在使用者的角度上，CBRE将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解，提交CBRE之专业分项建议，是建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时也将尽可能的发挥出开发商理念。在管理者的角度上，CBRE将提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的选、,物业规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施工封闭等工作建议。n拟定日后运营管理方案为后期管理打下基础。根据对项目的定位和日后功能，设定针对使用者的物业管理及服务方案，并根据方案和功能设定对项目进行建议，使得最大限度发挥其功能。-3-n提交初步的管理预算根据建筑物设计的进一步确定，CBRE将针对建筑物的日后管理成本做出初步预估，预估包含了多个管理分项：人员管理、环境清洁管理、保安管理、工程设备管理及其它运营管理费用。2.1.2前期物业顾问服务的重点我司在提供前期物业顾问服务时，将着重以下几点，并根据发展商的特殊要求配合建议，使项目在建筑角度、管理角度、使用角度、成本/收益角度上得到平衡，站在发展商的角度上长远考量，促进利益的最大化。n物业管理的角度对项目各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议；n依据对楼宇机电设备等的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议；n从业主实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议；n建筑外墙的选材和设计提供专业建议；n具体研究项目总体规划设计方案，提供秩序维护岗与安保系统监控布点的设计方案，兼顾充分监控与节约成本；n提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等。n对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：物管人员宿舍出入口应尽量避免与物业出入口交叉等。n就发展商制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等方面提供建议。n配合发展商楼宇销售。根据物业所在地物价部门的有关规定，并结合市场的实际情况。2.1.3前期顾问工作内容1）对物业各业态的建筑提出意见和建议n建筑结构及功能设计（包括但不限于：物业内功能整体布局、交通道路分布、绿化景观等）-4-n停车系统及交通路线规划（包括但不限于：人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等）n监控和消防中心消防中心位置；消防中心设备布置；消防监控点位调整与补充。n公共区域装饰装修土建装饰装修审图；土建装饰装修符合项目建设特点与档次；土建装饰装修便于运营后的检修保养；土建装饰装修便于运行后的清洁工作；土建装饰装修与其它专业的施工配合。n管理用房管理用房的数量、位置、面积；管理用房的功能、平面布置；管理用房的附属设备配备标准。n垃圾处理垃圾房位置、面积、垃圾场高度标准。垃圾房设备配备标准；垃圾分类。n卸货区的设置卸货场和卸货平台位置、高度；卸货场管理用房；卸货场停车位。n电梯系统电梯分区的必要性论证；电梯配备数量；-5-分区电梯数量分配、梯速的选择。2）对物业各业态的机电设施提出意见和建议n各系统设计参数及配制建议在符合设计规范的情况下，提出市场经验调整参数。n空调系统空调系统设计审图建议；空调设备的区域控制；空调设备选型的经济评价；空调系统设计便于物业运行管理；空调阀门的安装位置；空调能源费用的分摊方法。n配电系统n配电系统设计审图建议；办公区域电力负荷参数；办公区域虚拟划分；办公区域末端点位配备建议标准；配电系统的分界；配电设备选型和经济评价。n给排水系统给排水系统设计审图建议；给排水阀门位置补充建议；给排水系统计量；给排水系统设备的选型和经济评价。n消防系统n消防系统设计审图建议；-6-消防电、水系统物业补充建议；消防末端阀门位置；消防系统设备的选型和经济评价。n安防系统安防系统设计审图建议；安防系统末端点位的物业建议；安防系统分区和门禁控制；安防系统设备的选型和经济评价。n照明系统照明系统审图建议；n照明运行分区节能控制；照明运行模式；照明系统设备的选型和经济评价。3）对物业各业态的智能系统提出意见和建议n智能化建筑的概念和标准；n智能化的硬件配备和扩展要求；n智能化设备的软件功能；n智能化操作的分级职能；n智能化运行的经济性分析；n智能化运行的可靠性能分析；n智能化控制末端点位的补充；n智能化控制系统的完善；n智能化系统在各专业系统工程中的体现；4）跟进物业建筑施工和设备安装过程-7-n了解施工进度n了解隐蔽工程n公共区域合理尺寸及使用材料建议n车场合理建议5）能源收缴与计量控制建议n物业主体部分及相关配套设施各功能部分之供电、水、燃气系统合理分割与独立计量要求。n物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、照明用电、动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统合理分割与独立计量要求。n计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求；n通过计量，达到能源系统平衡控制。6）装修管理建议n我司将向贵公司书面提供安排装修工程、物料运送控制及相关之装修管理程序建议。n向贵公司提供成品保护方案；n装修现场消防安全管理方案；n装修现场施工安全管理方案；n装修现场临时用电管理方案7）其它配合建议n协助开发商编制业主临时公约；n评估影响物业管理运作收费的因素，并就物业管理服务之各项无偿及有偿收费标准与操作程序提出建议；n编制物业管理预算及开办费；n拟定《业户手册》《二装手册》，对业主二次装修的管理工作提出建议。-8-2.2筹备期物业管理服务2.2.1筹备期物业管理服务的方向¡多方合作验收工作验收工作在前期是非常繁杂琐碎的工作，包括了各个设备、楼体外观、内部装修装饰等等，包含了多数细微方面。验收工作的有序有效进行避免日后可能出现的责任推委或维修出现的困难。我司将根据工程进度制定适合于贵项目，可行的接管验收方案和验收项目，将工作按时间、类型进行细化，逐项进行，对验收不合格项进行有效监督直至验收合格。¡管理预算的修订、制度的确定等物业管理预算需在项目竣工前作出最后调整，以切实符合项目实际情况，为后期管理提供参考数据。根据综合性项目特点，分划部门，重新修订人员架构，制定各部门制度，物业规则等。¡配合做好客户入住工作我司将制定与项目相关的手册文件等，并协助发展商做好客户的入住工作。2.2.2筹备期工作内容1）前期人员的招聘进行人员招聘，并制定培训计划，实施员工岗前培训工作，包括：¡制定岗位招聘要求¡制定及实施招聘计划¡制定员工上岗培训计划¡监督管理公司的行政管理工作¡制订和实施员工考核制度¡提供员工薪资标准和管理建议¡办理员工各项福利工作2）员工培训-9-为各级员工安排短期入职前培训课程，令他们能充分认识本身应负之责任及工作范围，同时灌输正确之物业管理概念及知识，参与制订物业之管理制度。培训课程将包括以下内容：基本培训¡礼貌及纪律¡员工手册¡基本物业管理概况¡公约概况专业培训保安部¡物业设备初阶¡保安员训练课程¡处理紧急情况¡火灾紧急处理办法物业部客户服务卫生清洁¡公约进阶¡物业管理进阶¡业户手册¡电话用语及礼貌培训¡租约概论¡器材及物料¡标书¡外判合同的管理¡财务保险索赔财务部¡会计手册¡预算制订¡保险的种类¡财务保险索赔行政/人事部¡行政系统¡人事管理¡人事系统¡-10-工程部¡物业验收和交接¡岗位职责¡行为、礼仪规范要求¡维修及保养完成短期培训课程后，既可安排各级员工进入物业内作实地训练，配合物业入伙，令物业之管理工作能够全面开展，为业户及时提供高水准之服务。CBRE还将制订符合项目管理实际情况长期培训课程，并于物业入伙后定期进行，同时安排重老员工温培训班，稳定并提高员工服务的质素，保持公司要求的服务标准。基本培训：序号部门课程备注1项目基本概况大厦情况、项目情况及周边2基本管理制度人事管理制度3服务意识4基本礼仪礼貌及着装要求5消防培训灭火常识及消防安全6危机管理7各部门环境健康理论8行政系统9人事系统10人事行政部培训体系了