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济源市黄河大道/文昌路项目、河南街\宣化东街项目服务建议书2012-05-21济源建业目录一、公司简介二、项目剖析三、公司观点四、项目过程及成果内容五、公司相似成果案例六、关于服务费用的说明公司简介——项目剖析——上一、城市介绍济源市位于河南省西北部，黄河北岸，邻接山西省，面积：1931平方千米，人口68.25万人，矿产资源丰富，已形成能源、化工、冶金等工业生产体系。手工艺品天坛砚为我国四大名砚之一。。济源城市发展定位：◆中原经济区充满活力的新兴中心城市◆国家可持续发展试验区◆城乡一体化先行区◆新型有色、装备制造、能源基地◆沿边开放合作示范区◆南太行、沿黄生态屏障区◆改革创新实验区◆济源篮球城——大型群众性体育公益设施基地二基地一济源市政府二、项目位置市中心基地一交通分析项目地块一：北临济源大道，南近黄河大道，东靠文昌路，总用地面积约为34万平米,容积率预估为：2.5-3.01.项目地段一般，位于城中心边缘地段；2.项目为城中村改造项目；3.项目南邻济源市景观大道，未来发展较好；4.项目紧邻济源市篮球城，可以有相关主题设计；5.北地块（玉川路一杯）辐射居住区较多；6.开发体量较大。基地二交通分析项目地块二：北靠蟒河街，南临宣化东路，总用地面积约为12万平米。容积率预估为：3.01.项目地处济源市中心城区主干道；2.可以有较好的商业面；3.商业开发潜力较好。公司观点——作为顾问型的设计公司，上海桑叶始终以站在市场及开发商的角度进行设计为宗旨。当前，在以投资为核心的地产思维模式下，城市综合体专案的运作对开发商提出了更高的要求，需要开发者整合投资、规划、策划、设计、工程、经营销售这六大相互关联、相互制约的核心内容,从而达成市场、环境与财务的三方平衡。桑叶认为商用地产的操作理念应该是“动态三宜，整合互动”。即“因地制宜“、“因时制宜“和“因人制宜“，它是一个开放性的动态过程，是各个专业化团队与开发商互动共进的过程。因此，上海桑叶亦始终强调设计过程（一套合理的流程）的重要性，强调在互动中推动设计进程。根据我公司多次配合各开发商拿地的经验，我们总结了在进行拿地方案设计过程中需明晰的重点，如下：拿地方案重点——一、政府要考虑什么？城市形象；非一次性卖地收入；财政长期稳定税收；领导政绩；引入城市新的动能——如：高档酒店、购物中心、A级写字楼、会展中心二、开发商要考虑什么？企业盈利；拿地成本相对低；市场可消化率，即城市对于开发类型的胃纳量；合理的产品配比短期可销售物业，达成平衡现金流；租售比平衡以达成财务及现金流的整体平衡；长期经营管理及长期获利的关系；企业通过项目的开发达成新的形象、新的动能。三、拿地方案的设计谨慎作业的理由：市场财务Finance环境Environment项目ProjectMarket租售比短期销售长期持有经营城市胃纳量销售量化长期经营的市场竞争城市形象企业形象土地价值最大化1、开发过程中的三个平衡：2、开发过程中将出现的问题，例如：长期持有物业回收期时间较长，如：高端酒店回收约15年以上；MALL若部分分割销售，常常造成未来经营的难题需要解决；若返租，则返租期满后同样将面临经营的困难，管理的无奈；若住宅过多，则对城市形象的树立无帮助，政府也会权衡考量；若自持物业过多，开发商将面临财务的平衡问题......项目过程及服务内容——服务过程：鉴于拿地方案设计过程中的需考量的综合因素，我司将有以下作业流程：成果提报成果内容：概念规划阶段A、设计理念B、概念总平面图C、概念规划鸟瞰图（2张）D、局部透视图（4-5张）E、景观节点意向F、交通组织计划G、土地使用功能规划图H、景观分析图I、指标计算（面积、容积、密度、高度、绿化率等）咨询公司部分案例——详细请参见附件根据项目的规模及特点，提取我司类似规模的项目供贵司参考甘肃兰州金城国际商贸用地面积：666000㎡总建筑面积：1860000㎡辽宁沈阳新天地用地面积：154780㎡总建筑面积：621455㎡河北保定白沟友谊路城市综合体（概念规划）用地面积：621000㎡总建筑面积：300000㎡河南开封建业大宏商业综合体规划用地面积：96951㎡总建筑面积：290853㎡南京某SHOPPINGMALL概念规划用地面积：58282㎡总建筑面积：286180㎡河南郑州建业五栋大楼商业项目用地面积：81311㎡总建筑面积：201482㎡河南郑州商都世贸中心用地面积：39494㎡总建筑面积：189000㎡山东青岛某SHOPINGMALL项目规划用地面积：216343㎡总建筑面积：970000㎡山东聊城某SHOPPINGMALL用地面积：284823㎡建筑面积：1218398㎡河南信阳某SHOPPINGMALL规划用地面积：284823㎡建筑面积：1218398㎡河南郑州五里堡城中村改造项目规划用地面积：135387㎡总建筑面积：736833㎡河南建业商丘行署地块概念方案用地面积：135387㎡总建筑面积：736833㎡山东济宁太平洋广场用地面积：135387㎡总建筑面积：736833㎡河南济源建业新天地用地面积：20300㎡总建筑面积：27400㎡江苏海安恒天新世界用地面积：86428㎡总建筑面积：128778㎡安徽铜陵台湾风情文化商贸城用地面积：440810㎡总建筑面积：1208244㎡湖北潜江大雄国际商贸城项目用地面积：325117㎡总建筑面积：495305㎡关于服务费用的说明——我司对外概念规划的收费标准为：2.5-3.0元/平米，面积为：总体建筑面积。鉴于我司与贵司长期合作关系及项目体量，现折后报价如下：Thanks!