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合肥恒大中央广场项目物业服务方案编制：审核：批准：日期:金碧物业有限公司合肥分公司恒大中央广场物业服务中心1/35目录一、项目概况.......................................................................................................................................2（一）位置及区域环境....................................................................................................2（二）建设经济技术指标...............................................................................................3（三）客户定位...................................................................................................................4二、项目特点.......................................................................................................................................4三、管理定位及管理模式............................................................................................................5（一）物业管理定位.........................................................................................................5（二）物业管理模式.........................................................................................................5四、整体管理思路及创新举措..................................................................................................5（一）整体管理思路.........................................................................................................5（二）创新举措...................................................................................................................7五、差异化管理标准.......................................................................................................................8六、客服中心管理架构................................................................................................................15七、定岗定编方案及职责..........................................................................................................16八、物业构成及业务分摊统计................................................................................................18九、定编人数的原因分析..........................................................................................................19十、装备配置计划..........................................................................................................................19（一）办公设备.................................................................................................................19（二）维修装备.................................................................................................................20（三）安防装备.................................................................................................................21十一、费用测算...............................................................................................................................22（一）物业服务费测算..................................................................................................222/35一、项目概况（一）位置及区域环境恒大中央广场项目位于安徽省合肥市瑶海区胜利路以西、明光路以北，西至庐桥路，北至琅琊山路，靠近逍遥津公园、汽车客运总站、合肥火车站，交通便捷、区域地理环境优越。项目规划用地位于城市商业中心繁华区，距合肥火车站仅2公里，紧邻城市主次干道胜利路、明光路，交通便捷，建设中的地铁1号线从地块东侧经过，并在地块东南角设有站点。项目南面为城区最大开放式古迹公园逍遥津，景观资源优越，周边设备齐全成熟。有大型商业综合体、高档酒店、商业步行街等。项目内部为净地，地势较为平整。恒大中央广场项目规划用地约363.26亩，占地25公顷，共计7个地块，分别被市政道路隔开，总容积率4.39。项目包括高层住宅、办公、酒店、商业街区以及配套功能。总建筑面积137.14万方，其中住宅面积51.26万方，商业面积20.55万方，地下商业面积6.67万方，超高层办公、酒店面积20.24万方，商务写字楼13.32万方。地块北部主要为高档住宅区，南部为集中商业、酒店及办公区。住宅区域设计分高层和超高层及商业步行街，南部的大型集中商业办公区域，超高层办公写字楼。恒大中央广场共计规划住宅51.26万方，分别位于1#（295944方）、2#（102493方）、3#（54302方）、5#（59866方）地块，建成23栋32个单元26-49层高层及超高层高档精装大宅，构筑大合肥最最壮观的空中豪宅。在划设计坚持“以人为本”的设计构思，根据小区所处的地理环境特征，充分结合地形及现状条件，以社会化市场经济理论为指3/35导，力求做到布局合理，用地经济，设施完善，配套齐全，生活方便，环境优雅，品味高雅、可持续发展社区。多种户型设计满足不同人群的需求，各户型方便紧凑，功能分区合理，做到了“面积不大功能全，占地不多环境美，造价不高品质优”的特点，户型设计充分考虑了新规范的制约因素，使户型更合理。同时充分考虑用地周围道路的影响。在整体空间布局上，交通流线设计与结构体系、景观绿化等进行全面协调，合理搭配，形成结构清晰、空间序列层次分明、富有特色的环境。园林景观的整体风格为欧式皇家园林，与“欧陆新古典主义”的建筑风格相得益彰，彰显出尊贵、精致、气派的欧洲巴洛克风格。园林以大面积的核心水景为特色，利用大型的地面罗纹铺装、修剪成型的植物色块，结合自然生态的人工湖森林景观及观赏性较强的植物景观，同时穿插多样的欧式雕塑和特色花钵，从而营造出浪漫而华丽的欧式皇家水岸园林。（二）项目住宅地块建设经济技术指标本项目住宅部分一共有4个地块，均被市政道路分开，设置八个出入口，流畅的道路系统，体现“人车分流”的基本原则，所有车辆在小区外入口即直接进入地下停车场方便住户的生活与出行。小区内部环形主干道及景观轴的设置，使小区内组团分区明确。根据规划条件，整个项目分为3期开发，具体经济技术指标如下：4/35恒大中央广场住宅项目经济技术指标序号名称数值单位备注1规划用地总面积183536.40m22地上总建筑面积589423m23其中住宅512605m24公共配套建筑2694m25物业管理1550m26社居用房1475m27商业65725m28幼儿园2939m29综合楼2435m210地下总建筑面积177300m211其中地下商业25484m12地下车库151816m213居住总户数4037户14居住总人数12198人户均3.2人15建筑密度22%16绿地率38.85%17容积率3.2-18机动车停车位10271辆19其中地上5134辆20地下5137辆21机动车停车位5418辆22其中地面车位738辆23地下停车4680辆（三）客户定位2012年合肥全市生产总值（GDP）4164.3亿元，占安徽省的24.2%；按可比价格计算，同比增长13.6%，涨幅高于全国、全省平均水平，居中国中部省会城市第四，居武汉、长沙、郑州之后。城镇居民人均可支配收入25434元，农民人均纯收入9081元，人均GDP达5.537万元。2013年上半年实现生产总值1952.1亿元，同比增长11.3%，增幅分别高于全国、全省3.7个和0.4个百分点。合肥恒大中央广场定位城市高端住宅，采用最优规划、最佳设计、最高施工标准、最优装修标准、最佳园林、最完美配套等全系列高标准规划建设，目标客户针对合肥地区中高端职业阶层。5/35根据合肥当地收入和本项目配套设施的综合考虑，我们未来的客户群体主要有：一是公务员群体，主要以安徽省直及合肥市机关单位为主，高收入人群，同时又享有较为稳定的工资和社会保障，有二次置业倾向与能力；二是以商界成功人士和高薪阶层白领为主体，且二次置业者在整体购房者中所占的比例较高；三是周边城市高收入群体；四是投资客，看好大盘的升值保值能力；五是养老客户，选择一个好环境安度晚年；六是周边升级客户，现有住房面积小环境差，改善居住条件等二、项目特点1、恒大中央广场项目住宅区域分部在四个地块，且均被市政道路阻隔，楼盘面积较大，给物业服务带来一定的困难。2、恒大中央广场项目配套商业较多，业态复杂，管理难度大。3、恒大中央广场项目周围环境复杂，人流量大，容易产生治安隐患。如何做好小区安全防范工作，是本项目物业管理的重点和难点之一。4、小区购买群体以高收入阶层为主体，且二次置业者在整体购房者中所占的比例较高。他们具有较高的文化素质，拥有较强的消费能力，他们追求时尚和前沿的生活方式，注重物业管理的品位和质素等特点。他们买房要求的不仅仅是买一套房子，而