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【厦门大学教职工住宅区】物业服务策划方案（征求意见稿）目录一、厦门大学住宅区现状┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1二、实施物业服务策划方案之一：服务模式及区域划分┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1之二：收费标准┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┄┈┈┈┈2之三：经费预算┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈3之四：物业服务内容和标准┈┈┈┈┈┄┈┈┈7厦门大学住宅区现状“厦门大学住宅区”包括白城、海滨、东区、敬贤、凌峰、勤业、笃行、大南、国光、南光等十个片区。分别座落于厦门大学校内东、西部，其中白城31幢楼、海滨59幢楼、东区30幢楼、敬贤13幢楼、凌峰10幢楼、勤业4幢楼、笃行3幢楼、大南3幢楼、国光3幢楼、南光3幢楼、总159幢住宅，3319户，住宅区绿化及道路占地面积约100072平方米（其中道路面积约32206平方米，绿地面积约67866平方米），住宅区总建筑面积为229392.81平方米。实施物业服务策划方案一、物业服务模式及区域划分（一）物业服务模式：整体服务模式以整个住宅小区为单位由一个物业公司来服务，成立一个业主委员会，将按下述四区域成立四个业主委员分会。（二）区域划分：拟将各片区划分如下：①凌峰、敬贤住宅区：凌峰1#～13#，敬贤1#～5#，7#～15#，大南15#～16#，国光1#～3#，笃行1#～3#，勤业1#～3#，敬贤6#、南光7#～9#、勤业5#，40幢楼，需绿化面积6100平方，需硬化面积1300平方；②海滨住宅区：海滨1#～50#，博士后公寓1#～4#，共54幢楼，需绿化面积5200平方，需硬化面积2300平方；③白城住宅区：白城7#～17#，18#～31#，共25幢楼，需绿化面积2000平方，需硬化面积1000平方。④海滨东区：1#～30#，海滨51#～55#，共35幢楼；(三)实施各住宅小区物业管理前期需要投入的费用(1)配套设施：①绿化费用：校内住宅区尚未绿化的总面积达13300平方，暂按30元/平方造价进行概算，约需39.9万元；②围栏费用：有条件进行半封闭式服务的小区，周边需要安装浸塑隔离栅和铸铁隔离栅，经概算，此部分费用需123.84万元；③植草砖铺设：由于各个小区情况各异，为了结合住户的使用情况，局部需要进行铺设植草砖，有些地方需要采取硬化处理的措施（铺设水泥），经概算，此部分需经费24.7万元；④各个小区门的制作费用：全部采用铸铁制造进行概算，需经费16.4万元；上述四部分合计约投入经费204.84万元。我校已决定先期投入160万元此部分的基础设施建设。(2)安防设施：由于我校教工生活区基本为开放式格局，因此安防措施也应结合其特点来设定。由于我校安全、保卫系统是一个整体，目前我校除了几个校门正在建立新的车辆出入管理系统外，公共区域也正在建立全球眼安防系统，我校住宅物业服务是开发式管理的模式，将住宅小区安防系统与校园公共保卫系统相结合，全球眼布设深入到各个住宅小区主要出入口和重点位置，将全校的安防系统连成一体，以便能更便捷、迅速、有效的实现全校的大保卫。开放式小区出入路四通八达，难以设定固定岗位，以“技防为主，人防为辅”为工作方针，应用电子巡更统，有效的保证保安员巡逻的时效性与完整性，及时掌握小区动态，保证小区的安全；而对有条件半封闭管理的小区，坚持“人防、技防、物防三结合”的原则充分发挥社区内配置的摄像监控、防盗对讲、电子巡更等智能系统作用，建立立体交叉的安全防范体系。目前详细方案还在商议中，待业主委员会成立后交由主委员会审定。二、收费标准（一）综合服务费（1）根据厦门市即将颁布的《厦门市物业服务收费等级政府指导价方案》中的规定，服务收费标准等级划分为一至五级，最高为五级，最低为一级。我校教工生活区将参照厦门市物业服务收费等级政府指导价方案中最低一级等级收费标准（按建筑面积0.73元/平方米.月）来定价，待业主委员会成立后由业主委员会与物业服务公司协商。（2）单间宿舍区按多层公寓按15元/月.间，向业主或房屋使用人收取。（二）公共维修金拟按多层住宅按0.2元/平方米.月收取，单间宿舍区则不予收取。其使用与管理办法参照：厦大资产[2001]19号《厦门大学住房维修基金管理办法》。综合服务费与公共维修金每季度收取一次，公共维修金由相关部门设立专项帐户。综合服务费与公共维修金每季度收取一次，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费用的，从每季度最末一日起，按欠缴服务费用的千分之三向服务单位缴纳违约金。（三）住宅区车位使用费由于我校停车费收取方案也正在拟定中，将另行通告。（四）房屋装修保证金装修保证金由物业服务方按单元建筑面积每平方15元的标准向装修人收取（最高限额为5000元）。装修完毕由服务方验收，对装修人员履行装修协议的，服务方应在装修人向其报告装修项目竣工验收合格后的五个工作日内退还；服务方对装修人违反装修协议的，服务方可责其整改，如坚持不改的，可报请学校相关部门处理。三、经费预算（一）各区服务费汇总表：暂按建筑面积①0.4元/平方米.月，②0.7元/平方米.月分别进行测算，仅供参考。序号片区名称建筑面积（m2）服务费①(0.4元/月)服务费②(0.7元/月)公维金（0.2元/月）1海滨东区68488.8527395.5447942.213697.772海滨小区65059.3826023.7545541.5713011.93白城小区30502.0412200.8221351.436100.414凌峰、敬贤小区36631.5914652.6425642.117326.32小计200681.8696.33万元/年168.57万元/年48.16万元/年(2)单间宿舍共计651间，按15元/间月计，可收取服务费11.72万元/年(3)上述两项合计可收取物业服务费①108.05万元/年，②180.29万元/年，公维金48.16万元/年。（二）分项核算服务费：按分项核算服务经费测算，物业服务投入成本每年需：135.59万元，而全球眼的费用经概算每年需25万元，则成本每年需：160.59万元。若物业服务费按80%收取（参照06年厦门市物业行业服务费平均收费率80%），按0.4元/平方米.月收取服务费，则可收入86.44万元，资金缺口还差：74.15万元（若收取率按100%，服务费①缺口还差52.54万元，服务费②则尚有结余）。1、整体服务模式经费测算：表1-1：人员配备表序号片区名称配备海滨东区海滨小区白城小区大南小区筒子楼小区小计（人）1主管（人）112管理员（人）114班组长（人）33其他用工人员（人）56合计61表1-2：各项经费测算表：序号项目名称经费计算小计(万元/年）备注1人头经费其他用工人员101.791、(12+1)按新《劳动法》第四十七年规定：“经济补偿…..,每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付”2、参照06年厦门市物业行业各工种每月最低工资标准：管理员2129元，保洁、绿化1152元，保安1277元2保洁费用消杀费（万元/年）313消毒、防疫、除四害药垃圾容器（万元/年）2.5按四年更新一次垃圾三轮车（万元/年）4按四年更新一次易耗品（万元/年）3.5扫把、畚斗等3绿化费用工具及农药（万元/年）33每年施肥、药及工具购置4安防装备费装备费（万元/年）11用于购置对讲机、应急灯、手电筒等5综合管理费108.05×10%＝10.8万元10.8综合管理费包括企业办公费、员工培训费、福利劳保、奖金、服装等6税金108.05×5.55%＝6万元6按总收入的5.55％合计135.59(注：其中安防人员按最低人数进行经费测算，若实际安防人员增加，则相应的人工成本也要增加)四、物业服务内容和标准（一）物业服务内容1、综合服务2、住宅区内共用部位、共用设施的增加、使用、维修和更新3、房屋共用部位、共用设备的使用、维修和更新4、安防服务5、交通及停车场地的服务6、绿化养护服务7、保洁服务8、装修服务与特约有偿服务；（二）物业服务质量和标准根据厦门市即将颁布的《厦门市物业服务收费等级政府指导价方案》中的规定，服务收费标准等级与其相应的服务内容与质量划分为一至五级，最高为五级，最低为一级。我校物业服务内容及质量将参照厦门市物业服务三级的服务质量标准实施物业服务。1、综合服务（参照厦门市物业服务三级标准，按建筑面积计费）序号服务细目服务质量与标准1-1办公场所条件设物业服务处，有配套的办公设备1-2服务处主任（经理）资格物业服务处主任和管理员必须具有执业资格证1-3物业服务人员着装、举止安防和服务人员按不同工作岗位着统一制服，整洁大方。挂牌上岗，言行举止文明，精神饱满，规范用语；有较好的企业文化。1-4服务处对住户的服务接待周一至周五、周六和周日的其中1天，8：00－18：00时有接待服务。1-5住户报修8：00－18：00时受理住户报修。一般维修事项半天内完成（预约除外），急修事项15分钟内到现场处理。1-6住户投诉对住户的投诉、建议，在2天内处理，并答复投诉人处理情况、结果，征询处理满意度。1-7收费与资金的公示在服务窗口公示所有服务收费项目和标准。每月在收费窗口公示上个月公共维修资金，代收代付资金的收支的明细清单，并按规定建立财务账目；代收代付收支按年度结清，收支余额为零。建立并公开社区公共财产，公共资源的经营与收支，做到收支清楚，账目清晰。1-8档案资料的建立与查阅服务建立小区物业服务档案，必要时在当天内提供查询服务：1、工程竣工验收档案；2、业主装修服务档案；3、住户资料档案；4、设备资料与服务档案；5、住户投诉登记与处理档案；6、日常服务档案。有条件的要建立信息化服务系统，方便业主查询。1-9住户违规行为的规劝、处理对在社区内的人员违反小区公约和物业服务规定的行为进行劝阻、制止。不听劝阻的，根据情节和法定权责报告有关部门处理，并有跟踪，直至落实。1-10社区主要工作情况和事件的通报社区开展的主要物业工作情况和事件每2个月1次向业主委员会书面报告，尚未成立业主委员会的，书面公告。1-11社区活动等与住户的沟通交流采取单独或集体活动或信函网络等多种形式与住户进行沟通，每年沟通不少于2次。每年组织最少3次社区活动。服务满意度不低于85％。1-12建立突发事件应急处理预案建立火警等常见突发事件应急处理预案。每年有1次消防预案演练。其他预案每2年演练1次。1-13服务处的服务制度公示在服务窗口公开服务制度建立服务人员监督台，张贴彩色照片和工号，人员变动及时更换。1-14服务便民措施印送社区每家住户“社区物业服务事项手册”。手册内容包括：物业服务质量标准、物业服务收费办法与标准、小区公约、装修须知、物业管理条例、业主大会议事规则、物业服务的联系电话等。在已知业主或租户更换的2周内送达“社区物业服务事项手册”。2、楼外的公共区域保洁、卫生服务（按实际保洁面积计费）序号服务细目服务质量与标准2-1地面、绿地、道路的场所的保洁每日清扫2次，扫后无明显土头、杂物、纸片、烟头。2-2明沟的保洁每周清扫2次，扫后无杂物、无积水。2-3宣传栏的保洁及各种乱张贴、涂画的清除（含楼内）凡乱张贴、涂画，发现后及时清除，清除后基本恢复表面原状；最长滞留时间不超过2周。2-4蚊、蝇、蜂、鼠四害的消杀灭治（含楼内）每季度2次对窨井、明沟、楼道等“四害”易滋生的地方药剂喷杀或投药。3、楼内的公共区域保洁、卫生服务（按建筑面积计费）序号服务细目服务质量与标准3-1垃圾桶、果皮箱设置与住户垃圾的收集、清运合理设置垃圾收集容器，方便投放，做到每日清倒。容器内不留垃圾残余，容器内外侧、周边保持干净。垃圾容器每周清洗2次。3-2廊道、大堂、楼梯地面保洁每天清扫1次，清扫后无垃圾。每周拖洗2次，拖洗后地面清洁。3-3楼梯扶手的保洁楼梯扶手每周擦拭2次。3-4墙面、门窗、天花板及其附挂物件的保洁每2个月清扫1次，清除后清洁、无尘、无蜘蛛网丝、无明显污渍。每半年做一次检查、维护、保养3-5屋顶、天台的保洁每年清理2次，保持清洁，无垃圾，无积水，无野草杂物。4、绿化服务（参照厦门市物业服务四级标准，按绿化面积计费）序号服务细目服务质量与标准4-1浇水、