房地产工程质量管理与质量通病防治

房地产工程质量管理与质量通病防治（Ⅱ）房地产工程质量管理讲座目录•房地产质量管理的核心理念－产品质量•房地产项目质量管理与控制思路•国家规范体制下的工程管理方法介绍•房地产企业工程质量管理捷径——内业系统•房地产工程质量通病防治技术措施•房地产工程现场管理（与质量管理有关部分）质量进度成本房地产项目管理核心理念剖析——房地产企业与传统角度对“铁三角”认识的区别传统角度或承建角度工艺质量工艺进度成本控制房地产企业角度产品质量经营进度投资控制我也愿意下厨房了！采光窗，保证案板上是亮的！•星级酒店客户敏感点分析，详见链接。•某酒店公寓客户产品质量分析，详见链接•住宅批量精装修产品质量案例，详见链接衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度客户对开发商质量与服务满意的四重境界：客户忠诚度企业赢利能力强风险小房地产质量管理的核心理念－产品质量客户需求工艺质量企业能力或对手条件兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择！•房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品人性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化）、建筑产品高新技术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。提高执行力加强沟通和协调标准化和简单化科学的流程客户忠诚基础性支持每户轻微质量问题数≤n一次接受率≥9x％客户满意工程质量……毛坯房装修改造费用入伙三、五年质量投诉量衡量工程质量的具体指标工程质量案例数据工程质量对客户满意度的贡献是多少？从产品质量角度，谈看图发现问题不同的管理主体，看图发现问题的侧重点也是不一样的。设计单位：擅长从设计规范角度发现问题。施工单位：擅长从施工工艺角度发现问题。房地产商：擅长从产品功能角度发现问题。房地产工程质量管理讲座目录•房地产质量管理的核心理念－产品质量•房地产项目质量管理与控制思路•国家规范体制下的工程管理方法介绍•房地产企业工程质量管理捷径——内业系统•房地产工程质量通病防治技术措施•房地产工程现场管理（与质量管理有关部分）房地产项目质量管理与控制思路产品低碳质量产品功能质量客户关注的工程质量基本的工程质量内业管理工程构造设计质量绿色生态房地产工程质量管理讲座目录•房地产质量管理的核心理念－产品质量•房地产项目质量管理与控制思路•国家规范体制下的工程管理方法介绍•房地产企业工程质量管理捷径——内业系统•房地产工程质量通病防治技术措施•房地产工程现场管理（与质量管理有关部分）建筑生命周期数据建筑生命周期数据建筑生命周期数据建筑生命周期数据建筑生命周期数据国家规范体制下的工程管理方法介绍•从内业资料系统，看国家规范体系：•基本文件管理流程，详见链接。•监理资料管理流程，详见链接。•施工资料管理流程，详见链接。•建筑工程材料进场复验规定，详见链接。•建筑工程施工质量实体检验，详见链接。•房地产工程基本质量控制，详见案例。•门窗工程国家规范要求案例，详见案例1、案例2。国家规范体制下的优缺点分析国家规范体制的优点分析：逻辑、系统、规范。国家规范体制的缺点分析：1、以可靠度概率论为基础的质量理念，与客户对美好生活的向往存在一定差距，比如：渗漏问题。2、建材、承建、监理、劳务等行业的配合与支撑存在一定的不足。房地产工程质量管理的思路：1、无奈与妥协。对建材、承建、监理、劳务等行业配合不足的，甚至达不到国家规范要求的，该妥协就妥协，否则没人给你干。2、深化与超越。对客户关切的质量问题，需要我们深化，甚至远远超越国家规范，比如：门窗渗漏工程，就不能采用概率检查法。房地产工程质量管理讲座目录•房地产质量管理的核心理念－产品质量•房地产项目质量管理与控制思路•国家规范体制下的工程管理方法介绍•房地产企业工程质量管理捷径——内业系统•房地产工程质量通病防治技术措施•房地产工程现场管理（与质量管理有关部分）上海莲花河畔景苑给我们的启示1、只要工程出事，在现有的建筑法框架下，开发商是跑不掉的。开发商肯定是“冤大头”。2、基本的管理缺失，已经成为了行规，改进工程管理工作，首先把基本的程序做好。3、莲花河畔景苑事故，其实是一个技术意外，但在基本管理缺失的情况，一个技术细节都可能酿成大祸。4、莲花河畔景苑事故给我的启示，就是开发商至少需要建立和监控基本的工程管理程序。而此工作最有效的途径就是做好内业系统。房地产工程基本质量控制•坚持执行国家以及当地工程规范与标准。捷径是抓好施工单位、监理单位、甲方项目部的内业系统。行胜于言，天道酬勤房地产工程基本质量控制具体方法一般民用建筑施工质量监理手段与检查方法，详见链接。监理单位内业系统，详见链接。甲方内业系统，详见链接。施工单位内业系统，详见链接。施工单位内业资料系统案例A，详见链接。施工单位内业资料系统案例B，详见链接。阳光集团内业系统案例，详见链接。国家规范工序管理方法，详见链接。房地产工程质量管理讲座目录•房地产质量管理的核心理念－产品质量•房地产项目质量管理与控制思路•国家规范体制下的工程管理方法介绍•房地产企业工程质量管理捷径——内业系统•房地产工程质量通病防治技术措施，详见专门PPT。•房地产工程现场管理（与质量管理有关部分）业主工程质量投诉热点分析•业主工程质量投诉热点：•第一类：•第二类：•第三类：•第四类：•第五类：•工程质量维修的顽疾:•分析出现工程质量通病的原因分析：（讨论）房地产工程质量管理讲座目录•房地产质量管理的核心理念－产品质量•房地产项目质量管理与控制思路•国家规范体制下的工程管理方法介绍•房地产企业工程质量管理捷径——内业系统•房地产工程质量通病防治技术措施，详见专门PPT。•房地产工程现场管理（与质量管理有关部分）房地产项目工程现场管理讲座房地产工程现场有效管理的二个前提条件–外部环境把握：承建单位、监理单位、材料供应商。–内部环境把控：人员结构与人员素质。–合理授权–供方管理详见链接–工程范围划分–清单招标–技术措施与质量标准–节点付款–措施费与规费–合约交底–详见链接工程合约与预算体系建立健全的房地产工程现场管理体系工程管理资源环境房地产工程开工之前的三个核心工作现场管理核心工作工程技术管理施工图管理－雪中送炭工法管理－锦上添花技术先行－工程管理底盘工程时间计划的编制与管理现场施工总平面图布置房地产工程现场有效管理的九个关键环节房地产企业现场把控重点工作设备原材料进场控制施工关键工序控制现场“死角”管理－现场巡视日志钥匙管理与成品保护现场签证与设计变更管理现场资料管理技术方案先行工程样板先行工程验收管理房地产工程现场管理案例分析一、资源环境与合同管理－建立健全的房地产工程管理体系1、供方管理案例－中海地产深圳公司做法，详见链接。2、人员设置与分工案例－弱矩阵管理模式下的现场人员配置与分工案例，详见链接。3、标准化工程合同－万科标准化合同，详见链接。案例详见链接4、甲方现场管理体系的系统性，详见工程管理策划书案例1、2、3。5、监理机构工作标准化。案例：监理机构标准化管理目录清单；监理机构标准文件夹；监理工作审核表。二、三个核心工作1、计划管理，详见计划管理专题讲座，链接案例。本次不展开讲授。2、施工现场总平面布置图，详见案例。3、技术管理：施工图管理、工法优化、技术先行，工法管理详见案例1、施工图管理详见案例2。三、九个关键环节1、技术方案先行，需要甲方重点控制的技术方案在内业系统中已介绍。2、工程样板先行，详见链接。3、设备材料进场控制，详见链接。样品封样管理案例，详见链接。4、工序控制措施，案例详见链接。甲方重点控制的工序，详见链接。检查记录可视化，详见案例5、现场“死角”管理－工程日志。6、钥匙管理与成品保护措施，另设专题讲授。7、现场签证与设计变更管理，详见链接，本次不展开讲授。8、现场资料管理，详见链接1、链接2，链接3。9、入住前质量检查和维修，把握竣工验收最后防线四、当前阶段工程管理安全文明管理的重要性五、行业内第三方实测实量做法的介绍，详见链接谢谢大家！投诉方式：E-ail:[e-mail]:13823532532。