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蔚然大厦销售招商服务建议书纬立行二零一肆年叁月谨呈目录contents第一部分：摘要第二部分：项目理解及愿景第三部分：重庆甲级写字楼市场回顾第四部分：价格制定第五部分：目标投资者第六部分：目标租户第七部分：市场策略第八部分：租赁政策3摘要引子:非常荣幸的受重庆国华置业有限公司之邀，就蔚然大厦办公楼租售为贵司提供我们的想法及建议。此服务建议书阐述了我们的工作能力，业务资源，工作方法以及为贵司就此项目服务的巨大信心。伴随着中国市场日新月异的变化，重庆也正经历着前所未有的发展，并日趋成熟。尽管当今经济形势不容乐观，但蔚然若能切实的按照制定的各种方针贯彻执行，那各种因素都将转化成为项目优势。对于目标市场充分的调查及了解如何吸引目标客户是我们进行所有建议的前提条件。为此，我们展开了前期的市场调查及项目定位研究，这也体现了我们对于贵司此项目的长期关注及热情。关于纬立行:重庆纬立行地产顾问有限公司成立于2012年11月15日，前身为重庆前3甲地产代理公司重庆纬联地产顾问有限公司，2011年被世联地产收购后，其核心团队新组建的一家地产公司。公司现有员工199名，90%为本科及以上学历，拥有美国英国留学背景和国内知名院校研究生等高素质国际化人才。公司由业务线、中台控制和后台部门构成；业务线拥有顾问事业部（市场及顾问咨询）、代理事业部、商业顾问部三大营业部门，中台为销售管理部门和客户服务部门，后台为行政人力财务支持；公司业务已形成以业务线为核心，并由中台控制的监督执行，后台驱动的高效配合的成熟作业体系，为专业服务提供有效保障。摘要摘要5项目理解&愿景项目理解—项目参数项目理解&愿景交通情况•靠近计划修建的轻轨6号线•项目东临长江，南濒嘉陵江，北至大佛寺大桥，西接黄花园大桥•距离解放碑及主城区重要商圈10分钟内车程物业信息总体量(sqm)总计:140815.69㎡总体量地上面积:113004.8㎡-办公楼A塔：41596.81㎡-办公楼B塔：28840.81㎡-吊楼部分：42567.24㎡地下面积:27810.83㎡物业高度(m)A塔楼:149.6mB塔楼:123.45m楼层(Floors)A塔楼:31FB塔楼:26F空调系统VAV交付时间2015年底层高(m)4.3m~5m架空地板(mm)150停车位896个电梯数量15屋顶设备层屋顶设备层22—26层21层12—20层11层设备10层9层（大堂）296.77㎡375.19㎡单层：1591.56㎡/总计：7957.8㎡1843.16㎡单层：1591.56㎡/总计：14324.04㎡1159.58㎡826.25㎡1821.03㎡屋顶设备层屋顶设备层27—31层22-26层21层设备/避难12—20层11层10层9层（大堂）209.94㎡381.84㎡单层：1810㎡总计：9050㎡单层：1810㎡总计：9050㎡1810㎡单层：1810㎡总计：16290㎡1231.39㎡1231.39㎡2167.88㎡1-8层-吊层（16706.24㎡）A栋（36852.78㎡）B栋（24951.25㎡）A栋B栋项目理解&愿景可交易区域项目理解—项目计容面积分析图A塔楼B塔楼吊层汇总可租售区域36852.7824951.2516706.2478510.27非可租售区域4569.663652.5708222.23汇总41422.4428603.8216706.2486732.5可租售区域78510.27㎡非可租售区域8222.23㎡项目理解&愿景项目理解—特殊卖点在如此一个热衷炒作的时代，制造更多的舆论将至关重要，我们需要不间断的传达项目的差异化优势。热门区域-两江新区长江中上游金融中心重庆的“陆家嘴”金融行业总部聚集地江北嘴地标性建筑业主的雄厚实力及金融背景优质的物业管理团队公共空间调性设计定制式物管服务观江空中会所31米全亚洲第一高大堂无机械车库最佳观江视野平台高清玻璃幕墙行政级安全设置国际化办公设置酒店级大楼管理高标准硬件配置项目理解—项目目标排序树立品牌标杆控制项目风险预期经济效益客户品质物业品质服务品质公益事业租赁市场销售市场投资市场租金收益销售收益项目理解&愿景项目理解—愿景项目理解&愿景10品牌物业硬/软件客户社会效益风险控制经济效益独树一帜的“蔚然”商务项目品牌代表企业核心价值观的品牌示范项目全面超越市场现有物业品质重新定义真正高端办公空间体验汇集全球知名商务名流企业和机构重庆首屈一指的国际性公益平台以控制项目风险为核心关注品牌价值的前提下实现合理经济效益我们的服务为客户提供高质量与客观建议，且始终以客户利益至上理解现阶段与未来写字楼租售市场对该物业的影响。我们在写字楼市场上领先的调研能力来支持我们的建议。理解潜在投资客户的资产结构与资产债务情况。实施一个透明、正式的地区市场营销方案，确保讯息能够给到尽可能多的潜在投资客户。我们的团队能够确保此讯息给到国内，地区与全球的潜在投资人手上。基于整体市场情况与市场目前缺少相似物业的前提下，效益经济最大化的制定售价。对开发商,潜在投资客户,租户三方在写字楼租售政策影响的启示以及在开发商目标愿景前提下不同租售政策的优劣分析，以寻求到最佳市场策略。项目理解&愿景12重庆甲级写字楼市场回顾总体量85.6万平方米总吸纳量1.7万平方米实际空置率24.6%该季度无新项目入市↓环比下降49.5%↓环比下降2.0个百分点↓同比下降12.3个百分点注：1.总体量为截至到2013年4季度的重庆优质写字楼累计总量，总吸纳量为2013年4季度累计吸纳量，实际空置率和平均有效租金的同比变化以全年水平计算，环比变化以季度水平计算2.实际空置率按照租户入驻情况统计3.平均有效租金指剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金2013年四季度重庆优质写字楼市场主要指标江北嘴金融城3号平均有效租金92.1元/㎡/月↑环比增长0.7%↑同比增长2.8%重庆甲级写字楼市场回顾整体市场•预计截止到2018年，全市将有超300万平方米甲级写字楼新增供应，从分布来看，未来供应主要集中在渝中区和江北区。重庆甲级写字楼新增供应、吸纳量及空置率重庆甲级写字楼市场回顾整体市场注：未来供应仅包括可甄别体量的项目解放碑化龙桥杨家坪江北嘴观音桥新牌坊千平方米未来供应将集中于江北嘴、解放碑、化龙桥海航保利项目企业天地2号办公楼江北嘴置业金融城2号T1江北嘴置业金融城2号T2申基威斯汀项目环球金融中心企业天地3号办公楼企业天地5号办公楼企业天地6号办公楼企业天地7号办公楼企业天地8号办公楼江北嘴置业金融城3号江北嘴置业金融城7好成大锦嘉国际大厦财信广场江北嘴置业金融城1号T1江北嘴置业金融城1号T2解放碑协信中心T1解放碑协信中心T2力帆中心天和国际中心华润中心T2企业天地9号\10号办公楼俊豪IFC九龙仓国金中心T1九龙仓国金中心T2九龙仓国金中心T3九龙仓国金中心T5九龙仓国金中心T6东方（国际）广场重庆国际都会（高）01002003004005006007008009002013201420152016重庆甲级写字楼市场回顾整体市场四季度租赁需求有所减弱，空置率稳步下降2013年第四季度，重庆优质写字楼市场吸纳量有所下降，净吸纳量17,358平方米，环比、同比均有下降。空置率方面，重庆优质写字楼空置率继续下降，环比下降2个百分点，同比下降12个百分点。24.6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%-20,000020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,00005Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q312Q413Q113Q213Q3平方米供应量净吸纳量空置率重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场四季度优质写字楼租金温和上涨2013年第四季度，重庆优质写字楼平均净租金为92.1元/平方米/月，环比上升0.7%，同比上升2.8%；其中甲级写字楼平均净租金为102.9元/平方米/月，环比上升1.0%，同比上升4.5%；乙级写字楼平均净租金为88.4元/平方米/月，环比上升0.5%，同比上升1.6%。注：平均有效租金指剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金元/平方米/月92.1010203040506070809010005Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q312Q413Q113Q213Q3-20%0%20%40%60%80%100%平均有效租金环比变化重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场—典型案例去化表现楼栋入市时间推出楼层总体量（㎡）推出体量(㎡)已租赁面积（㎡）入住率T22013-102-1313950038400568714.8%T42012-12整栋277202772024182.6487.5%T52013-088、10-172910012188531343.59%452瑞安企业天地T4T5瑞安企业天地T2瑞安T4T5T2租赁客户明细表塔楼入驻企业企业logoT4中美联泰大都会人寿保险有限公司重庆分公司重庆索通律师事务所施耐德电气（中国）有限公司中国出口信用保险有限公司重庆管理部巴马丹拿T5康实律师事务所重庆无相建筑设计咨询有限公司T2搜狐焦点广州合生元生物制品有限公司重庆元素投资有限公司重庆发达投资管理有限公司上海天华建筑设计有限公司重庆甲级写字楼市场回顾重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场—典型案例去化表现位于重庆解放碑偏核心地段的保利海航国际商务中心，写字楼总体量58639㎡，推出面积23100㎡，从2013月6月至2014年2月份，该项目已出租约11000㎡，去化率为51%，推出面积部分空置率49%。塔楼入驻企业企业logo海航保利国际中心大华银行重庆纬立行地产顾问有限公司重庆雅实融资租赁有限公司盘古银行雷格斯戴德梁行海航保利国际商务中心客户所属行业需求时间面积需求区域需求租金承受能力项目要求Metlife中美人寿大都会金融保险2014年6月底之前4000平方米渝中区,江北,渝北60~902000方用于行政办公2000方用于电销中心重庆汉凯实业有限公司多元化投资2014年5月份之前1500渝中区100意向项目:瑞安企业天地中企动力电子商务2014年5月份500平方米北部新区/南岸区70~100国汇中心/土星花旗银行银行2014年1500~2000方渝中区130以内意向物业:WFC,IFC平安保险金融保险2014年3000平米南岸区70以内玖玺国际重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场—潜在客户需求租赁客群分析市场上拥有较多与蔚然项目匹配之优质客户。我们发现重庆市场上金融类及银行企业对于高品质物业需求强烈,其次是房地产等实体行业再次为服务业和商贸业。外资企业对于产品的软硬件要求度高,追求品牌形象性好,差异度高的写字楼项目,同时租金承受能力普遍较高,能与蔚然项目之目标客户形成很高的匹配度。租赁市场现状分析本地租赁市场发展趋势良好。我们看到近年重庆租赁市场呈现较好发展趋势,租金稳定上涨,各优质项目空置率持续下降,典型类似项目去化程度较高，具备较好的租赁市场气候。租赁市场预估未来五年租赁市场将继续保持现有积极发展态势。项目建议：蔚然项目的租赁前景利好,而且无论从客群需求,质量以及重庆租赁市场发展态势来看,完全具备承载项目调性,树立开发商品牌形象,架构价值客户体系,满足开发商中长期投资产生经济效益等愿景要求.重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场总结企业天地2#、3#、5-8#大宗拆分自持租赁Before2014201420152016散售重庆甲级写字楼