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淞南旧厂房项目地块服务建议书谨呈申能集团2009年1月一、我司对本项目的理解二、本案面临的挑战三、我司的服务内容目录我司对本项目的理解1理解一、从区位看：旧厂房地块位于淞南新老社区集中交叠的腹地新老交叠，人口密集——淞南地处城乡结合部，传统新村11个，新建商品房小区14个，户籍人口2.8万人，常驻人口8.0万人，外来人口2.0万人，未来预计导入人口10万余人。密集中心，腹地位置——位于各住宅小区的中心区域本案具备成为区域社区商业中心的天然条件---人口+区位理解二、从产品看：旧厂房、老建筑、低密度、改造空间大拥有独树一帜具有风格特色的产品，与市场常规产品形成稀缺性区隔本案拥有形成产品突破，项目创新的硬件条件---特色产品理解三、从运营看：成为跨时代社区商业的新名片依据一：立足区域，考虑竞争，规避误区，合理定位——成功社区商业依据二：通过合理定位及运营规划，解决相当部分就业人口依据三：淞南区域拥有大量的当地老居民，又是一个动迁居民导入型的大型人口密集区域，在满足人民物质文化需求的基础上，保留老上海的旧有消费习惯，消费文化，加之社区商业的突破，继承的创新丰富居民精神文化生活从功能、模式、社会效应等多个方面打造社区商业的新高度本案面临的挑战2挑战一：如何规避项目“手枪”形地块导致的通路不畅及人流导入问题①沿街面小②长进深③仅有一沿街出入口，人车流合用通过合理的动线设计及业态安排，解决人流导入问题挑战二：如何突破区域商业重重的竞争压力，更大程度的扩展客源，丰富客层？外部竞争压力：高境板块、牡丹江路板块等大体量商业组团带来的商圈辐射挤压；内部竞争压力:①新建社区商铺存量项目名称项目地址商业体量（平米）逸居苑淞南路111弄1250新梅淞南苑长逸路301弄1700宝林春天苑淞滨路810弄4500巴黎时光淞南路459号2000新城尚景苑淞肇路333弄12000中星鎏园淞发路25弄6000合计27450②区域商业广场项目名称项目地址商业体量（平米）建配龙配套商业长逸路38000祥腾生活广场长江南路、淞发路20000小五角广场长江南路、淞发路16000世纪联华商业中心长江南路、淞发路32000合计106000③大量的老式居民区破墙开店的“居转非”商铺据不完全统计，区域内商业存量不包括未来供应量，达到13万余平米，与目前的人口数量相比，人均商业面积超过1平米/人，已高于上海市人均商业面积标准，商业竞争激烈。挑战三：如何结合需求与竞争、进行合理的业态定位区域人口及消费特征：目前人口总量10万余人，但商业面积大体量覆盖，单一针对某一特定人群的消费已难以支撑区域商业存量；新旧居民交叠，消费习惯各异：常驻居民老龄化，消费水平偏低，保留了老上海居民的一些消费文化，弄堂文化、地摊文化等，对高端产品的接受有一定犹豫及滞后性；新迁入商品房居民，早出晚归，消费观念有一定提高，但在区域内消费的时间段，多集中于周末及晚间消费，市场细分过细也难以支撑项目体量。定位基调亲民全民体验利用低密度特征，通过公共活动空间的打造及娱乐休闲商家的引入，形成全民参与的商业氛围，例如公共健身空间、儿童娱乐乐园、棋牌室、网吧、乒羽活动室等；定位方向——Step1通过不同业态的规划，强调服饰、餐饮等日常生活基本模块，例如淞南时尚服饰弄堂、淞南美食小站等，吸引并留住导入的人流，形成消费；定位方向——Step2针对消费习惯，引入亲民怀旧的消费文化，例如地摊文化、夜市文化、市集文化，如彭浦新村的临汾路夜市，项目在满足市场需求的前提下，提供集中管理，使之良性发展定位方向——Step3OURREFERENCE-卢湾区田子坊通过对上海传统里弄的改造形成特色商业艺术街，目前已成为上海文化的体验窗口，卢湾区旧式里弄对外展示的新名片。——旧厂房也大有文章可作。OURREFERENCE-深圳万科LivingMall万科根据整体区域定位、未来消费人群，将深圳万科城其中30000平米规划为商业区，定位为服务周边人群的区域性社区商业中心，成为中国第一个集特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体的溶解异域风情的开放街区。——精准定位，社区商业蓬勃发展。社区商业新模式——LivingMall万科城在其社区商业的开发中首次提出“社区LivingMall”的概念，是现代社区商业地产的一种全新发展思路，我们根据字面意思对“Living”作出如下理解：“Living”：明确“生活”的功能，回归社区本质，与“ShoppingMall”的大商业、大商圈的特点形成区隔。特色饮食分中餐和西餐，中餐多在靠马路一侧，针对住户多为外地人定位为地方小吃和民族风味，西餐主要是西式快餐和商务咖啡。特色餐饮主题购物休闲娱乐主题购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊。娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织，针对周围IT精英、高档住宅业主、私人老板、白领阶层，是一个社区精神场所。业种业态规划“LivingMall”倡导的是一种全新的生活之态，一种体验性的休闲消费，自主选择，随心所欲；与常规的社区配套商业相比，社区“LivingMall”更侧重商业的城市性和经营性，因此也更加具备活力和生命力。挑战四：如何处理房地产开发与社区商业运营之间的关系①盲目开发，回笼资金，置之不理——导致商业物业大量空置（右图）②重开发，轻运营——缺乏对项目及区域的深刻认识，运营结果与开发初衷、区域需求大相径庭，如典型的满足居民日常需求社区商铺，最后被当作汽修工厂等工贸企业工厂，功能错位。通过对市场及需求的深入了解及研究，高效招商运营，使项目功能与板块需求紧密契合，完善板块功能，实现项目的价值最大化挑战五：如何形成开发商品牌及连锁复制模式社区商业作为商业市场中最为普遍的商业形式，广泛的分布在城市的各个角落，本司希望通过合理的项目定位规划，高效的招商运营，项目成功运作成为社区商业运营的模范之作，打造有章可循的发展模式，成为申能集团的开发经营品牌，使之具有连锁复制效应，向全市其他区域改造扩张。我司的服务内容3第一阶段：市场调研第二阶段：项目定位第三阶段：招商运营第一部分：市场调研1、区域商业发展规划2、项目商圈研究3、区域/周边零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析4、典型性竞争性项目调查与研究5、区域未来商业地产供应量分析6、区域人口总量调研7、区域消费者消费行为调查与研究工作阶段服务内容第一阶段：市场调研1、区域商业发展规划2、项目商圈研究3、区域/周边零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析4、典型性竞争性项目调查与研究5、区域未来商业地产供应量分析6、区域人口总量调研7、区域消费者消费行为调查与研究备注：以上内容可根据开发商实际情况和项目的需求，由双方协商后进行调整。工作阶段服务内容第一阶段：项目定位1、项目主题定位项目主题描述主题的支撑点概述项目主题的适应性及差异性分析2、项目功能定位体量建议功能分区商业布局业态业种规划3、项目产品定位规划及改造建议公共空间规划建议商铺内部设计建议人车流动线设计4、项目运营模式5、项目财务测算备注：以上内容可根据开发商实际情况和项目的需求，由双方协商后进行调整。工作阶段服务内容第一阶段：招商运营1、招商原则及前期准备2、招商手册设计制作4、招商方案及宣传策略5、招商及运营管理备注：以上内容可根据开发商实际情况和项目的需求，由双方协商后进行调整。基于以上我司对淞南旧厂房项目的完整认知，依托策源商业自身的系统服务及丰富的项目实践，我司相信对于本项目的合作，通过行之有效的运营模式实现项目的持续快速发展！感谢您策源商业的关注与支持，期待为您提供专业服务！顺祝商琪策源商业2009年01月