上海高端住宅和服务公寓目标客户群体调研报告

©2011上海羿鸿商务咨询有限公司.Allrightsreserved.©2011上海羿鸿商务咨询有限公司.Allrightsreserved.上海高端住宅和服务公寓－－目标客户群体调研报告2011年7月25日©2011上海羿鸿商务咨询有限公司.Allrightsreserved.目录一、调查过程描述1．调查时间……………………………………………………………………………………………………………………12．样本甄选原则及样本配额完成情况………………………………………………………………………………………13．受访对象的社会属性及特征………………………………………………………………………………………………1（1）受访者性别特征…………………………………………………………………………………………………………1（2）受访者年龄特征…………………………………………………………………………………………………………2（3）受访者出生区域、工作区域及常住区域………………………………………………………………………………2（4）受访者教育特征…………………………………………………………………………………………………………4（5）受访者从事行业及职位…………………………………………………………………………………………………4（6）受访者婚姻状况及家庭构成（同住人员）……………………………………………………………………………5（7）受访者家庭年总收入（税后）…………………………………………………………………………………………6（8）受访者家庭轿车拥有情况………………………………………………………………………………………………6（9）受访者的家庭背景………………………………………………………………………………………………………6（10）受访者的财富能级……………………………………………………………………………………………………..7二、访谈内容分析（一）不同类型客户的主要生活方式与价值观分析………………………………………………………………………..71．消费习惯分析………………………………………………………………………………………………………………7（1）购物习惯………………………………………………………………………..……………………………………….7（2）餐饮习惯…………………………………………………………………………………………………………………7（3）社交娱乐习惯……………………………………………………………………………………………………………82．家庭生活情况分析…………………………………………………………………………………………………………83．投资观念与心得（尤其是房地产投资理念）……………………………………………………………………………94．生活观念分析………………………………………………………………………………………………………………9©2011上海羿鸿商务咨询有限公司.Allrightsreserved.（二）不同客户的居住体验1．现有住房情况………………………………………………………………………………………………………………91.1目前居住区域………………………………………………………………………………………………………………91.2购房用途……………………………………………………………………………………………………………………91.3购房考虑因素………………………………………………………………………………………………………………101.4房屋类型、面积、户型……………………………………………………………………………………………………101.5居住满意度分析……………………………………………………………………………………………………………102．未来购房需求………………………………………………………………………………………………………………112.1未来购房目的………………………………………………………………………………………………………………112.2未来购房考虑因素（关键因素）…………………………………………………………………………………………112.3可能考虑的区域……………………………………………………………………………………………………………122.4房屋类型……………………………………………………………………………………………………………………12（三）不同客户的区域认知………………………………………………………………………………………………….12（1）闸北区认知………………………………………………………………………………………………………………12（2）苏河湾认知………………………………………………………………………………………………………………13（3）大悦城认知………………………………………………………………………………………………………………13（四）不同客户对中粮品牌的认知..…………………………………………………………………………………………13（五）不同客户对苏河湾未来规划的认知与偏好………………………………………………………………………….141．看到苏河湾规划后对地块的新认知………………………………………………………………………………………142．对大悦城项目的接受和抗拒因素…………………………………………………………………………………………143．对项目内的酒店配套和品牌的偏好………………………………………………………………………………………154．对项目内产品气质的看法、对排布方式的偏好、对项目整体立面的偏好……………………………………………155．对该区域在建设高层的高档住宅/服务公寓方面的优势和劣势的看法…………………………………………………156．希望有哪些软性服务………………………………………………………………………………………………………167．对大悦城生活方式的定位…………………………………………………………………………………………………173©2011上海羿鸿商务咨询有限公司.Allrightsreserved.（六）不同财富能级客户对大悦城项目的购买偏好分析…………………………………………………………………171．低财富能级客户的购买偏好.……………………………………………………………………………………………172．高财富能级客户的购买偏好.…………………………………………………………………………………………….19三、调研结论1．目前市场上客户自住、投资的主要需求和特点………………………………………………………………………..202．大悦城项目的独特优势和不足…………………………………………………………………………………………..203．大悦城项目潜在客户的基本需求………………………………………………………………………………………..20四、建议1．目标群体定位………………………………………………………………………………………..…………………….202．如何利用项目优势，推广大悦城项目在全国潜在客户中的知名度和美誉度…………………..…………………….21附录一：已购楼盘名称及地址…………………..………………………………………..…………………………………22附录二：受访者名单…………………………………………………………………………………..……………………..234©2011上海羿鸿商务咨询有限公司.Allrightsreserved.为深入了解上海市、江苏省、浙江省及其他省份高端客户对上海高端住宅和服务公寓，及对大悦城项目的看法，本公司围绕核心问题，运用访谈法在上海、江苏、浙江等地共选取40位受访者，进行深入访谈，另有4位受访者为中粮自行约访，故样本总量计44位。现根据访谈过程和访谈资料进入详细分析。具体报告如下：一、调查过程描述1．调查时间。整个项目访谈起始时间为6月10日（为本公司起始时间，不包括中粮4份访谈的时间），至7月17日所有访谈结束，整个过程耗时47天。就单个客户访谈来说，平均每个客户访谈时间约为60分钟，访谈深入，受访者对问题的回答较为充分。2．样本甄选原则及样本配额完成情况。本次访谈挑选样本的主要条件包括：（1）家庭年总收入（税后）在150万元以上；（2）高端职业群体，如私营企业主、跨国公司高层管理人员、海外生活阅历者、文体娱乐行业管理者等；（3）5年内曾购买住宅或服务公寓，且目前单价在5万/平米以上或总价在1000万元以上；或者在未来3~5年内拟购买高端住宅或服务公寓的客户。（4）当前工作区域为上海市、江苏省和浙江省等地域。其中（1）、（2）为访谈基本条件；（3）（4）为样本配额依据。具体样本配额及实际完成情况如下：类别区域划分（户籍地）计划样本数实际完成样本数已购高端住宅者本地10份16份10份16份外地浙江2份2份江苏2份2份其他省市2份2份（广东，哈尔滨）已购高端服务公寓者本地10份16份8份14份外地浙江2份2份江苏2份2份其他省市2份2份（广东、香港）拟购高端住宅/服务公寓者本地4份8份（4份住宅、4份服务式公寓）6份10份（6份住宅、4份服务式公寓）外地浙江2份3份江苏1份1份其他省市1份/另外，中粮公司也访问了四位已购高端住宅的客户，其中上海本地1位，来自湖北、加拿大、香港的客户各1位，即最终完成样本44份。其中已购高端住宅样本20份，已购服务公寓样本14份，拟购高端住宅样本6份，拟购服务式公寓样本4份。总体来看，采访样本基本符合配额要求，具有较高的针对性。3．受访对象的社会属性及特征。（1）受访者性别特征。在44位受访者中，女性人数仅4位，男性人数为40位，表明在家庭房地产购买行为中男性占据主导地位。1©2011上海羿鸿商务咨询有限公司.Allrightsreserved.（2）受访者年龄特征。44位受访者中，年龄最小者为32岁，最大者为55岁，其中年龄在32~39岁之间的共有8人；40~49岁之间的共有23人，超过总访问人数的一半；50~55岁之间的共有13人（图1）。平均年龄为45岁，大部分受访者还处于事业的上升期，会继续发展其事业。（3）受访者出生区域、工作区域及常住区域。出生区域方面，上海本地样本实际完成26人（包括罗小姐，虽为加拿大户籍，但出生于上海）；浙江省样本实际完成7人；江苏省样本实际完成5人；其它省市样本实际完成6人，包括广东省2人，湖北省1人，黑龙江省1人，香港2人。（图2）在总受访者44人中，有31人的主要工作区域在上海（分布在上海市各个市区），有12人的主要工作区域同时在上海和江苏、浙江等地，有1人是全职太太（罗小姐）。（图3）即除全职太太外，余下受访者都会在上海工作。从常住区域来看，来自上海（户籍地）的25受访者中常住徐汇区9人、浦东新区4人、长宁区4人、闵行区3人、黄浦区2人、宝山区1人、静安区1人、杨浦区1人、闸北区1人、青浦区1人，其中2人在徐汇区和闵行区轮流住；来自江苏的5位受访者都在上海常住，其中2人同时还在常州、苏州居住；来自浙江的7位受访者仅有1人常住上海，1人同时常住宁波和上海，2人常住杭州，2人常住宁波，1人常住海宁；来自其它省份的7位受访者均常住上海，徐汇区2人、静安区2人、长宁区1人，虹口区1人，浦东新区1人。（图4）44151231212124122111120123456黄浦区卢湾区普陀区徐汇区长宁区虹口区静安区杨浦区闸北区浦东新区南市区嘉兴市（含海宁市）杭州市（含临安市）宁波市（含余姚市）常州市南通市苏州市广州市深圳市哈尔滨市某市香港上海市浙江省江苏省广东省黑龙江省湖北省香港出生区域（图2）8231332~39岁40~49岁50~55岁年龄（图1）2©2011上海羿鸿商务咨询有限公司.Allrightsreserved.94432111111211111131221121051015徐汇区浦东新区长宁区闵行区黄浦区宝山区静安区杨浦区闸北区青浦区卢湾区普陀区虹口区常州