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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2006年4月17日高端服务式公寓的研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。房行东方本报告是严格保密的。高端服务公寓的定义：u“酒店式的服务，公寓式的管理”；u主要服务群体为海内外常驻机构的中长期居住的商务人员；u产权一般为企业所拥有，只租不售，由国际知名品牌的酒店经营公司管理。房行东方本报告是严格保密的。深圳高端服务式公寓以海上世界的泰格公寓及华侨城的国际酒店：►管理公司：辉盛实业（新加坡专业酒店管理公司）►套数：232套►面积划分：1房（55～68平米）至4房（200～300平米），复式（300以上）►配套：咖啡厅、健身、游泳、棋牌、桑拿、台球、按摩等，并配备商务中心，提供租车、票务、洗衣等服务►公寓客户组成：欧美籍客户为主►租金：￥18000-45000/月/套不等►出租率：超过70％。►服务内容：五星级酒店服务►装修：精装修，配家私、家电定位：高档涉外服务式公寓案例研究——泰格公寓房行东方更多精彩内容请进入房行东方房行东方本报告是严格保密的。案例研究——波托菲诺·国际公寓南山华侨城内，纯水岸一期西，燕栖湖北位置波托菲诺国际公寓位处纯水岸核心地带，在燕栖湖与波托菲诺商业街之间，与6400平方米的波托菲诺会所相邻。它突破以往公寓以小户型为主的传统，在户型设计上大胆创新，房间面积在40—206平方米之间，部分户型采用双层复式、三层复式的结构，在空间上更显阔绰。经营模式为只租不售的纯粹酒店式模式。波托菲诺·国际公寓基本资料项目26002.5万160两房两厅一书房19001.7－2万130两房两厅一书房15001.5万94一房两厅11001－1.2万40－50一房一厅日租月租（万）建筑面积（平米）户型►客户组成：外籍人士占90％以上，其中欧美客户以短租为主，日本、韩国客户以长租为主。►出租率：一般情况下整体出租率在70％－80％左右。房行东方本报告是严格保密的。高端服务公寓的硬件及软件要求u户型面积需求：高端服务式公寓注重居住空间的舒适度，故户型面积一般为：120M²以上80-120M²50-80M²面积三房两房一房户型u商务会所的配套；u酒店式大堂的配套；u健身、休闲的会所配套；u知名酒店管理公司提供的酒店服务房行东方本报告是严格保密的。建立国际公寓的形象标签：高标准国际型的配套服务齐全的商务功能外部电梯直上尊贵大气的入户大堂会所房行东方本报告是严格保密的。贴心周到管家服务智能化服务全方位的健身私家party俱乐部建立国际公寓的形象标签：高标准国际型的配套服务房行东方本报告是严格保密的。建立国际公寓的居住标签：高舒适度的居家环境房行东方本报告是严格保密的。精标准标准世界一流建材品牌保障生活的高贵品质：主要建材及室内设备均精心挑选世界知名品牌——高档德国POGGENPOHL橱柜/欧洲whirlpool/西班牙ROCA/美国KOHLER卫浴设施等一流装修，使业主的生活处处彰显高雅品位世界一流建材品牌保障生活的高贵品质：主要建材及室内设备均精心挑选世界知名品牌——高档德国POGGENPOHL橱柜/欧洲whirlpool/西班牙ROCA/美国KOHLER卫浴设施等一流装修，使业主的生活处处彰显高雅品位顶级品牌的集合顶级品牌的集合建立国际公寓的居住标签：高档次的精装修标准房行东方本报告是严格保密的。精装修标准室内装修——整体厨房享誉全球拥有110年历史的POGGENPOHLPOGGENPOHL整体厨房房行东方本报告是严格保密的。精装修标准室内装修——整体浴室房行东方本报告是严格保密的。KPI体系物业标准服务标准商务区、高档住宅或酒店聚集区、高新产业区、涉外商贸聚集地（口岸等）选址标准交通便捷、城市先进要素聚集不可再生自然景观资源（可选）雄伟气派的外立面豪华入户大堂齐全的配套（高档会所＋城市配套）星级酒店式服务（与星级酒店统一管理或有国际知名物业管理）安全设施：不同程度安全设施的应用如ID识别系统、摄像头等高端服务式公寓的KPI体系房行东方本报告是严格保密的。高端服务式公寓的消费客户群分析酒店式公寓客户类别酒店式公寓客户类别长期往来的商务客户长期往来的商务客户外企驻深办事处的高管外企驻深办事处的高管空巢期的高端客户空巢期的高端客户►空中飞人►广深线往来商务人士►港深线往来商务人士►外企驻深的欧美人士►外企驻深的日韩人士►外企驻深的港澳台人士►家庭成员不在深的企业高管房行东方本报告是严格保密的。空巢期的高端客户80-100家庭成员不在深，故一个人居住，面积需求不大，但追求舒适居家环境和高档次的酒店式服务深圳本地企业高管90-120注重生活的品味和品质，崇尚舒适、自由和自然，喜欢朋友聚集，居住面积的需求在90-120平方米左右，对价格不敏感欧美（单身）40-120注重团队精神，同籍朋友的选择影响自己的选择，强调品质，对居住面积的需求在人均45平方米左右，对租金价格相对敏感日韩40-90认同高品质服务所带来的物业价值，喜欢热闹、繁华的高档场所，港、澳台人士外企驻深办事处的个人居住90-120注重物业品质，突显公司形象，强调国际化星级服务、居住的舒适度、安全性及私密性企业会所(商务接待)50-60以上注重物业档次，注重企业对外形象，讲究工作效率，以高福利增强企业凝聚力员工寓所以居住为主体（企业决策50-80经济实力较强，注重高品质的酒店式服务，经常往来于香港、深圳之间，口岸开通后将带来大量该类客户港深线往来商务人士50-80经常往来于珠三角，注重高品质的酒店式服务，希望提供居家式的居住环境广深线往来商务人士50-80经常穿梭于国内、世界各大城市，注重品质，工作繁忙，需求酒店式服务及物管，短长期租住。空中飞人以商务居住为主体需求面积（平米）客户具像描述客户分类高端服务式公寓的客户分类具像描述及对应面积需求分析房行东方本报告是严格保密的。外籍人士在深聚居点一览南山区福田区罗湖区盐田区华侨城保税区车公庙蛇口工作区主要为日本、韩国、欧美人士科技园工作区，主要为韩国、日本人士生活区，韩国日本人士为主，部分为欧美人士工作区，主要为欧美、韩国、日本人士工作，生活区，70%欧美籍人士聚集于此有蛇口情节至2003年，深圳记录在档外籍居住人士约12000人，流动人数约7000～8000人，总共约2万人。房行东方本报告是严格保密的。酒店式物业服务内容一览：►酒店式礼宾接待：门童/行李生热情周到的迎送服务►家居服务：家居保洁、钟点服务、衣物洗涤、家电维修、花草养护、定期消杀等；►健康服务：病人护理、身体检查；►交通服务：房车租赁、车辆美容、爱车专托；►餐饮服务：定位送餐、家宴安排；►商务接待：尊客迎送；►商务秘书：传真打印、代订书报、秘书服务、花卉订送、会议安排、商务活动筹划、票务速递；►商务法律：专业商务法律服务（家庭、公司法律顾问）；►居家娱乐：派对筹备、朋友聚会；►运动健身：专业健身教练服务房行东方本报告是严格保密的。TheEnd房行东方